解讀丨首套房貸利率下調可否激活樓市？

5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。

通知稱，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

這也被認為是今年以來最為重磅的房地產政策利好。一方面，首套房貸利率下調，可以實實在在地降低購房成本，對購房者帶來切實利好；另一方面，與各地出臺的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國，影響范圍更大。

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首套房貸利率最低降至4.4%

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策的核心內容在于，首套房貸利率將會下降。直接的影響在于，購房者的實際支付成本將有所下降。

現有的房貸利率政策于2019年制定，按照規(guī)定，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

央行當時規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

LPR每月20日公布一期，以4月的LPR看，五年期貸款利率為4.6%。以此計算，調整后的首套房貸利率最低可以降到4.4%。

具體的細則和執(zhí)行標準，主管部門將指導各城市根據房地產市場形勢變化及城市政府調控要求制定。此前，首套房執(zhí)行最低4.6%利率的城市并不多。

提振信心

中原地產首席分析師張大偉則認為，盡管政策細則尚待各地落地執(zhí)行，但其對市場信心的提振作用不容忽視。

據中原地產統計，今年以來，全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策，涉及調整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等多個方面。但由于房地產信貸政策仍然較嚴格，以及疫情散發(fā)影響，市場信心仍未恢復。

根據國家統計局的數據，今年第一季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別下滑13.8%和22.7%，房地產開發(fā)投資增速則降至有統計以來最低的0.7%。

4月29日，中央政治局召開會議強調，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

各地調整優(yōu)化樓市政策基本是符合或遵循了這一要求。最近一段時間，“地方版”穩(wěn)樓市政策的出臺更加頻繁。

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此次央行銀保監(jiān)會下調首套房貸利率的政策，既是在貫徹中央要求，也與近期樓市銷售下滑、住房貸款減少有關。4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

按照張大偉的觀點，這是監(jiān)管部門進一步釋放利好、提振市場信心的嘗試。

中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，上次全國調整首套房房貸利率下限是在2014年9月30日，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。時隔多年，本次調整首套房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。

她還表示，本次全國統一調整后，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優(yōu)質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放。

張大偉也指出，按照央行的數據，4月新增社融明顯低于市場預期和往年同期水平，表內信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經營貸款均呈現同比大幅收縮態(tài)勢。按照這一情況判斷，5月LPR調降可期。

市場有望企穩(wěn)回溫

與以往相比，該政策罕見地于周末出臺，反映了主管部門要求穩(wěn)定樓市的緊迫性。結合當下的市場局面，這一分析不無道理。

有分析人士指出，國家統計局將于5月16日發(fā)布今年1-4月房地產市場運行數據。從有關機構已公布的重點房企銷售情況，以及央行公布的居民住房貸款數據分析，前4月樓市數據不會樂觀。因此，監(jiān)管部門率先祭出這一利好政策，也有提前穩(wěn)定市場情緒的考慮。

另外值得注意的是，兩部門并沒有下調二套房貸利率，其利率下限按現行規(guī)定執(zhí)行，即LPR加60個基點，目前為5.2%。也即，二套房的信貸門檻并沒有下降。

這也說明，此次政策仍然主要利好剛需，對于投資需求的釋放，監(jiān)管部門仍然持謹慎態(tài)度。

盡管如此，這一政策對市場的影響仍被地產人士廣泛看好。

嚴躍進表示，一系列的政策利好出臺，對于5月份中下旬以及后續(xù)月份購房市場將產生非常強的促進作用。在各項政策的疊加作用下，近期房地產市場頹廢、疲軟的態(tài)勢有望被扭轉。

陳文靜也指出，本次全國統一下調首套房貸利率下限，不僅對當前的市場預期起到積極作用，亦將對市場產生實質性利好，熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。

(21世紀經濟報道 作者：張敏 編輯：張偉賢）

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