重磅！全國(guó)首套房房貸利率下限下調(diào)，可低至4.4% 專家：對(duì)居民及市場(chǎng)還有這些影響……

每經(jīng)記者 肖世清    北京報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳星    

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。通知指出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，按照目前5年期以上LPR4.6%測(cè)算，相當(dāng)于首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。 

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華在接受記者微信采訪時(shí)表示：“此次央行下調(diào)住房貸款利率定價(jià)下限，是進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價(jià)機(jī)制，擴(kuò)大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。”

也有業(yè)內(nèi)專家表示，通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。

為何下調(diào)房貸利率？

業(yè)內(nèi)專家指出，個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)布通知明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整有關(guān)事項(xiàng)。

記者注意到，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

周茂華認(rèn)為，近期受散發(fā)疫情等因素干擾，國(guó)內(nèi)部分區(qū)域房地產(chǎn)復(fù)蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求端仍低迷。國(guó)內(nèi)通過(guò)下調(diào)房貸利率定價(jià)下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調(diào)控要求，靈活調(diào)節(jié)，促進(jìn)樓市加快恢復(fù)平衡。

另外，央行發(fā)布《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)比多增，個(gè)人住房貸款利率回落。個(gè)人住房貸款余額38.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比上年末低2.3個(gè)百分點(diǎn)。3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個(gè)基點(diǎn)。

記者注意到，近日，央行召開(kāi)專題會(huì)議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

各地首套房利率會(huì)否同步調(diào)整？

在全國(guó)首套房房貸利率下限下調(diào)后，各地首套房利率會(huì)否同步調(diào)整？ 

有業(yè)內(nèi)專家表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國(guó)+地方+銀行”三層確定機(jī)制。本次調(diào)整主要針對(duì)全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

該專家稱，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，地方層面，由人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限調(diào)整方向，可選擇跟隨全國(guó)下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林接受記者微信采訪時(shí)表示：“采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來(lái)制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，小城市以此打開(kāi)銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)小城市首套房剛需用戶購(gòu)買，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。”

與此同時(shí)，盤和林指出，但總體上銀行當(dāng)前調(diào)低房貸利率的空間其實(shí)是很有限的，5年期LPR利率普遍作為很多銀行的利率下限，本身就是銀行獲取資金的成本，若銀行低于這個(gè)成本開(kāi)展首套房信貸競(jìng)爭(zhēng)，銀行會(huì)降低信貸息差，從而降低利潤(rùn)率，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可能是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)。但小城市銀行面對(duì)較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力和較少的房貸按揭需求，銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，更容易選擇降低利率水平的方式來(lái)加大競(jìng)爭(zhēng)力度，所以政策客觀上促使小城市銀行加大競(jìng)爭(zhēng)力度，從而促使小城市首套房貸利率略微下滑。

對(duì)市場(chǎng)和個(gè)人影響幾何？

業(yè)內(nèi)專家表示，本次通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

政策調(diào)整后，全國(guó)層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算為4.4%）。

專家分析稱，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。

周茂華稱，預(yù)計(jì)接下來(lái)部分樓市供給相對(duì)大、樓市需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，減輕剛需購(gòu)房成本。但整體上，國(guó)內(nèi)樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，堅(jiān)持房住不炒定位，推動(dòng)各地因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。近期一系列政策優(yōu)化措施，都是在推動(dòng)樓市回歸“三穩(wěn)”軌道。

盤和林表示：“此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限從理論上來(lái)說(shuō)，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買需要。但可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不大，依然堅(jiān)持房住不炒，只是給了地方更多的自主權(quán)，由于銀行信貸依然是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對(duì)房貸市場(chǎng)的利率影響非常的小。”

盤和林進(jìn)一步指出，即使地方有設(shè)定利率市場(chǎng)利率和房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但銀行的資金不是來(lái)自于地方政府，而是主要來(lái)自于央行和儲(chǔ)戶渠道，其資金本身就有一定的成本。之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)將利率壓在一個(gè)很低的水平，他們很難繼續(xù)向下壓低房貸利率。

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