惠州一法拍海景房折價(jià)逾60%成交，僅4294元/平，為何這么便宜？

每經(jīng)記者 陳榮浩    發(fā)自北京    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

單價(jià)4294元/平方米，還是海景房，惠州法拍房便宜到這程度了？

5月8日，在京東法拍上，中航巽寮灣花園A3棟12層13號(hào)房產(chǎn)以65.5萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約4294元/平方米，僅相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)（約11942元/平方米）的3.6折，原購(gòu)房者買(mǎi)入價(jià)的1.66折。

中航巽寮灣花園A3棟12層13號(hào)法拍成交 信息來(lái)源：京東法拍

耗時(shí)14個(gè)月終于賣(mài)掉

根據(jù)第三方中介平臺(tái)數(shù)據(jù)，中航巽寮灣花園（又名九銘與海）位于惠州惠東縣巽寮灣，于2013年建成，開(kāi)發(fā)商為中航集團(tuán)，目前二手房在售均價(jià)11942元/平方米。

從百度地圖上的距離來(lái)看，該樓盤(pán)距離海邊的直線(xiàn)距離僅465米，在鏈家等平臺(tái)，多數(shù)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房源時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)“一線(xiàn)海景”、“陽(yáng)光充足”、“背山面海”等概念，目前中航巽寮灣花園在鏈家的掛牌均價(jià)7700元-13000元/平方米不等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理拍賣(mài)信息發(fā)現(xiàn)，該房源去年3月9日就曾在京東法拍上線(xiàn)，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)154萬(wàn)元，折合單價(jià)1.16萬(wàn)元/平方米，只比市場(chǎng)價(jià)略低，但最終無(wú)人出價(jià)而流拍。

在過(guò)去一年時(shí)間里，該房源總共被司法拍賣(mài)8次（其中1次被撤回），最終5月8日以65.51萬(wàn)元成交。

而根據(jù)競(jìng)買(mǎi)說(shuō)明，拍賣(mài)標(biāo)的物現(xiàn)登記在惠東縣康宏發(fā)展有限公司名下，惠州市鳳池島旅游度假村有限公司已與惠東縣康宏發(fā)展有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房款是否已付清尚未清楚。

5月10日下午，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜通話(huà)電話(huà)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“受制于近兩年行業(yè)下行背景，惠州海景房也呈現(xiàn)出普遍下跌趨勢(shì)。但通常來(lái)說(shuō)，一般海景房法拍也只會(huì)比市場(chǎng)價(jià)便宜10%-30%，像這種折價(jià)60%多的屬于個(gè)例，可能跟企業(yè)債務(wù)、資產(chǎn)處置等因素有關(guān)。”

黃韜也提到，大概在2016年-2017年左右，包括惠州在內(nèi)的多數(shù)大灣區(qū)城市，供應(yīng)量均迎來(lái)了顯著增長(zhǎng)，也是在這個(gè)時(shí)候，惠州誕生了不少超級(jí)大盤(pán)。正因?yàn)楣?yīng)大，但需求卻沒(méi)顯著上升，惠州確實(shí)有部分主打海景房概念的樓盤(pán)折價(jià)明顯。

新房折扣大，比二手房便宜

像中航巽寮灣花園這種大降價(jià)才能成交的海景房在惠東沿海片區(qū)并非個(gè)例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)安居客數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，惠東沿海片區(qū)目前在售樓盤(pán)有13個(gè)，包括萬(wàn)科雙月灣、合生親愛(ài)的海、金融街海世界等項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)普遍在8000元-18000元/平方米不等。

以金融街海世界為例，安居客平臺(tái)目前在售二手房普遍掛牌價(jià)在9800元-1.6萬(wàn)元/平方米不等。5月9日，該平臺(tái)中介張柳（化名）向記者介紹，“大部分客戶(hù)不會(huì)去買(mǎi)二手房，因?yàn)樾路扛鼊澦?，折扣也大，比二手房還便宜。比如金融街海世界（9-13棟），基本上單價(jià)1萬(wàn)元出頭就可以買(mǎi)到帶裝修的海景房。如果一次性付款，小區(qū)附近也有7000元/平方米左右的新房。”

張柳還提到，一般來(lái)這邊買(mǎi)房的客戶(hù)，多是半投資半度假，但這些人并非常駐業(yè)主，可能一年也就十天半月過(guò)來(lái)居住，多數(shù)會(huì)將住房做成民宿或酒店，然后委托給專(zhuān)業(yè)公司管理。

記者在美團(tuán)上查詢(xún)巽寮灣附近的酒店/民宿價(jià)格，平常工作日酒店價(jià)格在108元-235元/間左右，節(jié)日價(jià)格翻兩三倍，在200元-500元/間左右。

根據(jù)此前記者在惠州走訪(fǎng)了解到的信息，惠州大亞灣片區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣均能見(jiàn)到深圳客的身影，通常也是因?yàn)楫?dāng)初看中了惠州價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)。而那些在惠東買(mǎi)了海景房的投資客，眼下多面臨著房子難賣(mài)、叫不上價(jià)的局面。

惠州某海景房項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝于2021年

張健（化名）2017年花了78萬(wàn)元左右在惠東買(mǎi)了一套86平方米海景房，折合單價(jià)9069元/平方米。據(jù)張健透露，目前他們小區(qū)每平方米掛牌均價(jià)普遍在8000元-9000元不等。“不降價(jià)很難賣(mài)出去，去年我沒(méi)折價(jià)，掛了1年都沒(méi)賣(mài)掉，現(xiàn)在把房子委托給酒店了，一個(gè)月可以賺個(gè)1000元出頭的樣子。”

像張健這種買(mǎi)入海景房數(shù)年價(jià)格沒(méi)出現(xiàn)明顯下跌的已經(jīng)算十分幸運(yùn)了。

記者了解到，惠東一個(gè)叫寶安虹海灣的項(xiàng)目，2017年銷(xiāo)售均價(jià)為11848元/平方米。5年過(guò)去了，安居客數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目5月二手房掛牌均價(jià)為9794元/平方米。近期成交一套53平方米的一房一廳總價(jià)為52萬(wàn)元，折合單價(jià)9812元/平方米，較2017年的跌幅約17%。

惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，惠州全年供應(yīng)面積為1364萬(wàn)平方米，同比下降16%；住宅網(wǎng)簽市場(chǎng)規(guī)模已創(chuàng)下近5年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面積為1055萬(wàn)平方米，同比下降37%。

從庫(kù)存情況來(lái)看，截至2021年底，惠州全市新房庫(kù)存趨勢(shì)走高，庫(kù)存為1764萬(wàn)平方米，同比上升22%，去化周期達(dá)29個(gè)月，同比上漲超3.5倍，創(chuàng)近6年新高。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝