近九成房地產企業(yè) 去年毛利率、凈利率雙降

自去年下半年以來，房地產行業(yè)明顯下行，使得房企業(yè)績表現如坐上“過山車”。 從2021年年報情況看，克而瑞統(tǒng)計顯示，約有75%房企營收實現增長，但行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史較低水平，近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。整體來看，“增收不增利”現象仍普遍。 《每日經濟新聞》記者注意到，在住宅開發(fā)業(yè)務增量放緩的當下，房企也在加速發(fā)展被寄希望為“第二增長曲線”的經營性、多元業(yè)務。顯然，后者所需要花費的成本、耐心、時間都更高更長，容錯率也更低，這或許也將是一次洗牌。 增收不增利成普遍現象 即使行業(yè)已經接受“增收不增利”的現實，但當多數房企凈利潤、毛利率出現持續(xù)甚至大幅度下跌時，仍令業(yè)界擔心行業(yè)是否真正觸底。 2021年，龍頭房企萬科實現營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現的上市31年以來第三次凈利潤下滑。 另外兩家頭部房企碧桂園和保利發(fā)展，2021年歸母凈利潤分別下降23%和5%。即便是一直以來被稱為“利潤王”的中海地產，歸母凈利潤也同比下降8.5%。與此同時，這些頭部房企的毛利率也出現不同程度下跌，總體與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。 近年來，除了結算項目地價占售價比上升是房企毛利率持續(xù)下行的主因之外，財務費用、剛性成本上漲、限價政策等也成為影響房企毛利率的重要因素。 5月5日上午，億翰智庫首席研究員張化東通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，融資成本的上升和杠桿的使用使得房企財務成本也在上升，這也是影響房企毛利率的一個因素。另外，人工、建筑材料等建設成本也在持續(xù)上漲，同時地方限價政策下地價漲幅快于房價漲幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。 安信證券研報統(tǒng)計顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的階段性高點回落12.8pct。民營房企盈利能力弱于國有房企，2021年末民營、國有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%，相比2020年分別回落3.9pct、3.0pct。 另外，宋都股份、迪馬股份、華遠地產、榮盛發(fā)展等多家房企2021年均由盈轉虧，幾家出現流動性問題的房企如華夏幸福、藍光發(fā)展等虧損超百億元。 據克而瑞統(tǒng)計，從2021年房企利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢依舊顯著。規(guī)模房企中，碧桂園、萬科、綠城中國2021年的毛利率降幅均超過4個百分點，且毛利率降至20%以下。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強的房企也出現較大幅度的波動下行，如中國海外發(fā)展、龍光集團、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中龍光集團、合景泰富毛利率自2014年以來都首次跌破30%。 克而瑞研究中心認為，2021年行業(yè)整體利潤增速和盈利表現不佳，從各大上市房企的盈利預期來看，多數房企認為目前市場仍在出清的過程中，企業(yè)盈利水平探至歷史較低水平、短期內仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價項目逐步去化并完成結算，中長期來看，行業(yè)利潤率水平在觸底之后將會有所回升。 “我覺得現在的這個毛利率區(qū)間基本上就能夠穩(wěn)定住了。”張化東認為，實際的毛利率已經見底，反映在財務報表上毛利率的見底區(qū)域預計會在2022~2023年度。 在3月30日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君回答《每日經濟新聞》記者關于毛利率下行的提問時表示，高價地的交付和市場銷售預期較差等綜合因素導致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率還是不錯的，行業(yè)在調整期結束之后，整體的毛利率水平會重新向上”。 萬科總裁祝九勝亦在3月31日舉行的業(yè)績會現場透露，萬科未來兩年開發(fā)業(yè)務的毛利率可以維持在20%這個水準。保利發(fā)展則在年報中表示，未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現，毛利率表現仍將承壓。 “房企未來毛利率穩(wěn)定在15%~20%可能性更大?！?月5日下午，雙佰投資創(chuàng)始合伙人劉策通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，萬科今年一季度毛利率已經降到18%，凈利率4.45%，這已經是作為龍頭房企代表行業(yè)領先運營效率下的毛利凈利水平，預計會成為這一輪市場出清后的常態(tài)。未來決定毛利凈利水平最核心的影響因素是融資成本和運營效率，融資成本低、運營效率高的企業(yè)才有發(fā)展空間和利潤空間。 房企探尋“第二增長曲線” 房地產行業(yè)的高增長時代已經結束，但市場的反應來得更早更快，房企還未能完全擺脫高增長慣性。在此背景下，物業(yè)管理、長租公寓、物流地產、代建、商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等多元化業(yè)務能否成為房企未來發(fā)展的“第二增長曲線”？ 在劉策看來，房企現在進入“贏者詛咒”時刻，因為過去房地產充分受益于城鎮(zhèn)化紅利，無論是行業(yè)體量還是利潤水平，相對其他行業(yè)都有明顯優(yōu)勢，路徑依賴下這反而給房企如今的轉型發(fā)展帶來很大挑戰(zhàn)。因為很難找到一個新賽道，其規(guī)模、利潤等諸多要素可與房地產開發(fā)相提并論的，進而給房企構建第二增長曲線帶來很多現實難度。 以往沒能完成全年銷售目標的房企是少數，2021年度則是只有少數房企完成全年目標。據安信證券統(tǒng)計，2021年樣本民營、國有房企銷售增速中位為2.2%、5.1%，相比2021年上半年分別回落34.5pct、21.9pct。披露銷售目標的房企僅3家完成全年目標，民營、國有房企全年銷售目標完成率中位僅93.0%、94.2%。 在行業(yè)明顯下行之下，房企對2022年的目標更多不求增長而求穩(wěn)。除越秀地產、龍湖集團、美的置業(yè)等少數幾家房企提出同比微增的2022年銷售目標外，甚至有部分房企的銷售目標為負增長。 雖然綠城中國屬于完成2021年銷售目標的少數房企之一，但其將2022年的銷售目標下調至3300億元，低于2021年實際達成的3509億元。建業(yè)地產將2022年的重資產銷售目標定為530億元，同比2021年實際銷售下降11.82%。時代中國2021年合同銷售額955.9億元，而2022年的銷售目標為650億元。 可見，房企正在試圖從以規(guī)模為導向轉變到以利潤、質量、經營為導向。而在住宅開發(fā)業(yè)務縮量的同時，房企也在加速發(fā)展或許能誕生新增長極的多元化業(yè)務。 通過梳理房地產企業(yè)近十年來多元化轉型的發(fā)展歷程，中指研究院將其大概劃分為四個階段：起步期（2011年至2014年），發(fā)展期（2015年至2016年），聚焦期（2017年至2019年）及穩(wěn)定期（2020年至今）。 “房企轉型大的方向還是在資產運營和資產管理，我看好長租、商業(yè)、物流等細分方向?！眲⒉弑硎荆@意味著房企要從傳統(tǒng)的大錢快錢模式轉向小錢慢錢模式，既需要在心理上接受現實，更需要在內部精細化管理上與新的利潤水平利潤模式上相匹配。這對不少房企來說是心理上和實踐上都很難逾越的一關。