2022中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

一、管理規(guī)模

（一）TOP10管理面積均值達3.55億平方米，是百強企業(yè)的6.2倍，市場份額提升至12.84%

（二）并購迎來機遇期，優(yōu)質標的涌現(xiàn)、估值回歸理性

2021年并購擴張迎來戰(zhàn)略機遇期。第一，優(yōu)質標的眾多。第二，并購標的估值理性回歸，性價比提升。第三，百強企業(yè)，尤其上市企業(yè)資金充沛，為并購提供重要資金支持。

（三）市場拓展能力顯著提升，競標與戰(zhàn)略合作并舉

百強企業(yè)通過及時掌握市場公開信息，尋求競標機會等方式，以優(yōu)質的服務、良好的市場口碑及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標方青睞，進一步提升外拓比例。大部分百強企業(yè)成立專門的市場拓展團隊，關注市場招投標信息，提前溝通、介入，中標第三方項目尤其是非住宅業(yè)態(tài)項目，獨立市場化能力顯著提升。

（四）關聯(lián)公司面積供給仍是壓艙石，但占比明顯減少

地產(chǎn)關聯(lián)公司對物業(yè)公司的支持在逐步弱化，目前仍是穩(wěn)定的項目來源。首先，百強企業(yè)承接關聯(lián)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目仍是管理面積增長的重要基礎。其次，從房地產(chǎn)銷售面積數(shù)據(jù)看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)的銷售面積均值同比增長1.6%，這些銷售面積在未來2~3年內(nèi)仍然可以支撐關聯(lián)物業(yè)公司規(guī)模的穩(wěn)步增長。最后，百強企業(yè)接管關聯(lián)企業(yè)開發(fā)項目后，通過“以點帶面”形式產(chǎn)生良好的外部效應。長遠來看，百強企業(yè)只有加速提升外拓能力，才能在行業(yè)的快速發(fā)展中夯實競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（五）深耕優(yōu)勢區(qū)域，戰(zhàn)略布局核心城市群，服務密度持續(xù)提升

從百強整體布局看，百強企業(yè)緊抓國家重點城市群發(fā)展機遇，合理分配資源要素，降本增效，提速規(guī)模化發(fā)展。2021年，百強企業(yè)61.34%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升2.41個百分點。從具體戰(zhàn)略布局看，一方面，百強企業(yè)不斷加大對已有核心區(qū)域的布局，提升區(qū)域密度和運營效率，為進一步開展市場化外拓，發(fā)展多元業(yè)務筑牢基礎。另一方面，百強企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，在深耕核心區(qū)域的基礎上進行適度的外延，進入新城市，以鞏固整體的競爭優(yōu)勢。

二、經(jīng)營績效

（一）營業(yè)收入均值同比增長14.21%，馬太效應顯著

（二）多種經(jīng)營收入均值達3.19億，業(yè)主增值服務占比達55%

2021年，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值為3.19億元，同比增幅達23.01%，增速較上年提升6.93%。多種經(jīng)營收入結構改變，業(yè)主增值服務收入占比超過非業(yè)主增值服務，成為多種經(jīng)營收入增長主要動力。

（三）毛利潤均值同比增長16.97%，多種經(jīng)營利潤貢獻占比超50%

2021年，百強企業(yè)毛利潤均值及凈利潤均值分別為3.37億元及1.22億元，較2020年分別增長16.97%及16.37%。與此同時，百強企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升，毛利率均值和凈利率均值分別為25.11%及9.08%，較2020年均有小幅度提升。

多種經(jīng)營成為毛利潤增長的第一驅動力。2021年，在百強企業(yè)多種經(jīng)營收入占比23.77%的情況下，毛利潤占比高達50.27%，較2018年累計增長5.64個百分點，體現(xiàn)出非常好的創(chuàng)富能力，是百強企業(yè)提升利潤的主要抓手。

（四）人力成本占比近60%，智能化對沖成本剛性上漲

降低營業(yè)成本率遭遇瓶頸。2021年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為10.04億，同比增長13.31%。同時，百強企業(yè)不斷探索降低營業(yè)成本率的方法，多措并舉，降本增效，將平均營業(yè)成本率減少至74.89%，較2020年小幅下降0.59個百分點。

隨著部分企業(yè)引入“智慧物業(yè)”等相關系統(tǒng)及設備，在一定程度上實現(xiàn)了對人員的替代，形成對沖效應。在此背景下，2021年百強企業(yè)人員費用占總營業(yè)成本的58.39%，基本與上年持平。

三、服務質量

（一）標準化建設筑基，差異化服務保障品質服務精準觸達業(yè)主

物業(yè)管理行業(yè)正處于向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的關鍵時期，企業(yè)積極通過標準化建設奠定物業(yè)服務品質基礎，標準化對行業(yè)的推動作用已經(jīng)顯現(xiàn)。百強企業(yè)通過標準化建設，堅守品質服務的同時，也積極探尋針對不同業(yè)主，提供差異化服務，確保優(yōu)質服務精準觸達業(yè)主。部分百強企業(yè)根據(jù)業(yè)主的年齡、職業(yè)等不同維度，主動對業(yè)主描摹畫像，搭建出多樣化、有層次的產(chǎn)品服務體系，顯著提升業(yè)主服務體驗。

（二）堅持疫情防控常態(tài)化管理，加強與業(yè)主的情感聯(lián)絡

我國疫情防控常態(tài)化背景下，優(yōu)質的物業(yè)服務不僅體現(xiàn)在為業(yè)主提供高品質服務，更體現(xiàn)在遇到突發(fā)情況時能夠及時解決問題，守護業(yè)主生命健康與財產(chǎn)安全。在全國疫情防控“動態(tài)清零”總方針的指導下，百強企業(yè)堅持疫情防控常態(tài)化管理不松懈，用實際行動詮釋物業(yè)人在抗擊疫情過程中的價值，是值得信賴的主力軍之一。

（三）品質服務助力資產(chǎn)保值增值，百強企業(yè)二手房價格高出同等項目10.39%

2021年，百強企業(yè)在管項目二手房價格為2.36萬元/平方米，高于周邊項目二手房價格10.39%；百強企業(yè)在管項目年套租金價格為4.63萬元，比周邊項目租金高5.38%，高品質的物業(yè)服務對業(yè)主房屋增值保值效果會愈發(fā)凸顯。

（四）重點企業(yè)滿意度得分80.8，優(yōu)質優(yōu)價服務贏得業(yè)主認可

根據(jù)中指研究院對全國200多個城市的調(diào)研結果顯示，2022年全國重點企業(yè)整體服務水平滿意度評價得分約80.8分，連續(xù)五年保持80分以上的高位。在物業(yè)管理行業(yè)市場化程度不斷提升的背景下，業(yè)主對于優(yōu)質物業(yè)服務的支付意識逐漸覺醒，支付意愿明顯提升。

四、發(fā)展?jié)摿?/strong>

（一）從住宅到非居，從社區(qū)到城市，服務空間多維延伸

物業(yè)管理行業(yè)之所以備受關注，非常重要的一點在于其服務的空間邊界不斷延伸，并且突破了物業(yè)管理傳統(tǒng)服務的天花板，表明行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊５谝?，管理?guī)模擴張是當前行業(yè)發(fā)展的主旋律，奠定了服務空間延伸的基礎。第二，非住宅業(yè)態(tài)已成百強物業(yè)服務企業(yè)布局的重點方向，是服務空間的橫向擴張。第三，伴隨城鎮(zhèn)化進程推進以及城市治理需求的持續(xù)增長，百強企業(yè)的服務空間由社區(qū)逐步走向城市，爭相布局城市服務賽道，服務空間實現(xiàn)縱向擴大。

（二）滿足業(yè)主多元需求，布局“全生命周期+全生活場景”服務

物業(yè)管理服務已從最初的“四保”服務，逐漸延伸至為業(yè)主和客戶提供各類增值服務。一方面，百強企業(yè)以“未成年、中青、長者”整個生命周期為線索，針對不同群體打造“全齡段”多元服務，布局托幼、親子、零售、美居、養(yǎng)老等領域，滿足不同人群的需求；另一方面，以居家、旅游、餐飲、空間運營、智慧服務等多元生活場景為基礎，持續(xù)衍生出各種相關的服務品類，為業(yè)主提供便捷、舒適、高效的一站式生活服務。

百強企業(yè)圍繞業(yè)主生活需求開展社區(qū)增值服務具備得天獨厚的優(yōu)勢。第一是資源優(yōu)勢；第二是近場優(yōu)勢；第三是保障優(yōu)勢；第四是基于人的日常生活能產(chǎn)生大量的服務需求，物業(yè)公司可挖掘的服務空間非常廣闊。

（三）資本賦能優(yōu)質企業(yè)，特色賽道潛力可期

盡管資本市場整體回歸理性，對整個行業(yè)發(fā)展仍起到重要的推動作用。最主要的體現(xiàn)在資本為上市企業(yè)并購擴張?zhí)峁┝酥匾馁Y金支持。同時，基于資本市場的關注，越來越多的特色賽道被打開，具備特色服務的優(yōu)質物業(yè)公司迎來發(fā)展契機，不斷為行業(yè)開辟更多細分藍海市場，諸如高端服務、商業(yè)運營、城市服務、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)等細分市場空間逐步打開。

（四）“外引”+“內(nèi)生”，人才結構持續(xù)優(yōu)化

2021年，百強企業(yè)從業(yè)人員本科及以上人員占比11.82%，增長0.59個百分點，持續(xù)調(diào)整人才結構，員工平均學歷程度不斷增長，不斷提高企業(yè)員工的工作能力及素質，為企業(yè)高質量發(fā)展提供人才支撐。

“內(nèi)生”培養(yǎng)是百強企業(yè)獲得人才的重要途徑。百強企業(yè)通過建立完善的內(nèi)部培訓計劃，請專業(yè)人員或實踐經(jīng)驗豐富的員工進行內(nèi)部培訓，加強員工的專業(yè)能力建設，提高員工的綜合水平。此外，百強企業(yè)也針對細分招聘需求，采取獵頭、網(wǎng)站招聘、政府公益性網(wǎng)絡、日常招聘會、校園定向培養(yǎng)與培訓機構推薦相結合的多元化的人才獲取方式。

五、社會責任

（一）誠信經(jīng)營納稅總額達261.24億元，積極參加社會公益活動

稅收是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱，百強企業(yè)高揚誠信依法納稅的旗幟，促進稅企良性互動，形成融洽的征納關系，推進和諧社會建設。2021年，百強企業(yè)共納稅總額達261.24億，同比增長23.08%，約為2021年全國稅收收入增長率（11.9%）的2倍。

同時，百強企業(yè)以實際行動回饋社會，持續(xù)關注社區(qū)服務、環(huán)境保護、社會援助等領域的重點問題，承擔起應盡的企業(yè)社會責任，在公益事業(yè)的道路上堅定前行，以公益力量推動社會發(fā)展進步。

（二）提供就業(yè)崗位超200萬，緩解基層及應屆生就業(yè)問題

百強企業(yè)發(fā)揮帶頭作用，積極承擔社會責任，增設工作崗位，吸納社會勞動力。2021年，百強企業(yè)提供就業(yè)崗位150.06萬個，員工數(shù)量均值為5908個，提供外包崗位約60萬個，其中多數(shù)為秩序維護、保潔、綠化等基礎服務崗位，在解決基層就業(yè)、促進社會和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。此外，百強企業(yè)紛紛實施相應的人才計劃，將校園招聘作為主戰(zhàn)場，大力招收本科學歷以上員工，在一定程度上緩解了畢業(yè)生就業(yè)難的問題。

（三）黨建引領紅色物業(yè)，有效應對疫情災情

紅色物業(yè)始終堅持“黨建引領”基層治理，以街道為核心，利用當?shù)氐纳鐓^(qū)組織，處理居民普遍反映的問題，為當?shù)鼐用窠鉀Q生活困難等。部分百強企業(yè)積極參與紅色物業(yè)建設，將物業(yè)管理服務融入到黨的基層治理工作中，持續(xù)推動物業(yè)服務品質和基層治理水平提升。在疫情、災情等考驗面前，百強企業(yè)的基層治理能力得到體現(xiàn)。百強企業(yè)遵從疫情防控與民生保障“兩手抓”的工作原則，堅持物資保供不停運、環(huán)境消殺不停步，以有力度的管理和有溫度的服務讓居民能夠安心居家。

（四）加強ESG建設，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展百強企業(yè)踐行社會責任、參與環(huán)境保護，努力實現(xiàn)和諧發(fā)展。在“雙碳”背景下，企業(yè)在節(jié)能環(huán)保方面充分發(fā)揮帶頭作用，積極響應國家政策號召。在管理的項目中，采取節(jié)能光源逐步替換普通光源，推行園林綠化自動噴灑，避免過度噴灌造成浪費、實行垃圾分類等節(jié)電、節(jié)水及環(huán)保措施。

結語:未來發(fā)展之路，洋溢著希望之光，也難免有暗礁險灘，任重而道遠。物業(yè)服務企業(yè)應不斷保持前瞻的發(fā)展戰(zhàn)略，有計劃、有成效、有質量地擴大管理規(guī)模，不斷完善和優(yōu)化市場布局，借助科技力量和資本加持，持續(xù)提升自身的運營效率，升級管理模式，精琢服務品質，挖掘市場潛力，繼續(xù)譜寫行業(yè)輝煌的新篇章！(中指研究院)