每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-04-09 19:04:58
◎惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為,鑒于處于財(cái)務(wù)困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務(wù),2021年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)的收并購交易量持續(xù)增長,并可能保持在高位,這與此前房市低迷時(shí)期收并購交易增加的情形一致。
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝
“收并購”幾乎成為今年上市房企年度業(yè)績會(huì)上的必答題。
從目前已經(jīng)舉行業(yè)績會(huì)或投資者會(huì)的房企來看,大致分為兩類:一是獲得并購貸額度的頭部企業(yè),多被問及“已有哪些收并購目標(biāo)”和“出手時(shí)機(jī)咋選擇”等;二是出險(xiǎn)房企,多被問及“已將哪些項(xiàng)目列入資產(chǎn)包”“資金籌集進(jìn)展如何”等。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,2022年房企間將迎來收并購浪潮,而這之后,行業(yè)格局或?qū)⒅厮?。不過據(jù)克爾瑞分析,上一波市場化收購主力是民企,但由于去年以來民企普遍流動(dòng)資金緊張,當(dāng)前收購主力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?。雖然國企雖具備資金優(yōu)勢且收購意愿大,但決策效率偏低,因此并購規(guī)模恐難回到2017-2018年的峰值。
今年房企年報(bào)已披露過半,與往年最大的不同是,房企因疫情或?qū)徲?jì)等多種原因,出現(xiàn)了規(guī)模性的年報(bào)延遲披露現(xiàn)象。與之對(duì)應(yīng)的是,資金相對(duì)充裕、獲取渠道相對(duì)順暢、綜合成本低的房企或快或慢已在收并購的路上。
惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為,鑒于處于財(cái)務(wù)困境中的房企致力于籌集資金償付到期債務(wù),2021年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)的收并購交易量持續(xù)增長,并可能保持在高位,這與此前房市低迷時(shí)期收并購交易增加的情形一致。
但無論行動(dòng)快慢,在業(yè)績會(huì)上,擁有雄厚資金實(shí)力被看作是“白衣騎士”的房企,無不透露出“審慎”的態(tài)度。
今年1月初,招商蛇口拿到了地產(chǎn)行業(yè)第一筆收并購貸,注冊完成30億元并購票據(jù),也標(biāo)著房企并購類債券發(fā)行破冰。
此后有消息稱,銀行針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo),對(duì)于行業(yè)收并購而言無疑加大了操作空間。
在3月24日的業(yè)績會(huì)上,旭輝控股CFO楊欣表示,并購額度既不計(jì)算在金融機(jī)構(gòu)的兩道紅線之內(nèi),也不計(jì)入房企三道紅線計(jì)算的新增有息負(fù)債之內(nèi),因此未來會(huì)積極拓展。而此前的3月9日,旭輝控股公告稱,平安銀行將授予其50億元并購融資額度。3月31日,交行上海分行與旭輝確認(rèn)了一項(xiàng)并購戰(zhàn)略合作協(xié)議,將提供后者100億元框架性并購貸款授信額度。
對(duì)于目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)而言,收并購政策為融資提供了保障,而其審慎的主要原因則是需要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益性價(jià)比。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在3月10日的業(yè)績會(huì)上表示,公司在接觸、積極研究,核心還是要有好的項(xiàng)目標(biāo)的,資金不是問題。
招商蛇口管理層則在3月22日的業(yè)績會(huì)表示,有合適項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,充分考慮收益跟風(fēng)險(xiǎn),會(huì)積極爭取并購機(jī)會(huì),同時(shí)也會(huì)利用相應(yīng)的一些并購貸款,落地到執(zhí)行則是積極尋找、謹(jǐn)慎決策、慎重出手。
在3月31日的業(yè)績會(huì)上,華潤置地管理層表示,目前公司已共獲得400億元并購額度,但更多側(cè)重于項(xiàng)目端收并購,不考慮對(duì)公司或平臺(tái)的收并購。萬科管理層則在3月31日的業(yè)績會(huì)上透露,會(huì)秉持保證自己安全,不要給行業(yè)添麻煩的前提下,盡其所能做對(duì)行業(yè)健康發(fā)展良性循環(huán)的事情,留意相關(guān)機(jī)會(huì)。
而同時(shí)出于審慎和增值服務(wù)考慮,作為收并購市場上被看好的種子選手,除內(nèi)部整合并購?fù)?,保利及其物業(yè)公司在市場上并未出手,在3月24日的業(yè)績會(huì)上表示“還在洽談中”。
事實(shí)上,已有部分頭部房企率先開啟了收并購模式。
在3月30日的業(yè)績會(huì)上,碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露,去年四季度開始,公司對(duì)現(xiàn)有合作項(xiàng)目進(jìn)行收并購安排,跟10多個(gè)合作方80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通,目前已有35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購,還有30個(gè)項(xiàng)目基本談妥。
今年動(dòng)作稍快的房企已經(jīng)完成了交割,華潤萬象生活管理層在3月31日的業(yè)績會(huì)上表示,今年初已經(jīng)落實(shí)了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)兩個(gè)收并購項(xiàng)目。截至3月底,禹洲物業(yè)已完成交割,實(shí)際管理方已轉(zhuǎn)交給華潤萬象生活;中南服務(wù)也正在交割辦理中,下一步中南服務(wù)也會(huì)很快實(shí)現(xiàn)交割。
1月中下旬,中海及其系列公司共斥資36.9億元,先后從雅居樂和世茂合作方手中拿下了廣州亞運(yùn)城的項(xiàng)目股權(quán),此后又斥資10億元獲得了龍崗集團(tuán)大本營汕頭的優(yōu)質(zhì)股權(quán)項(xiàng)目。
惠譽(yù)評(píng)級(jí)分析認(rèn)為,許多國企收購了合資公司合作方的項(xiàng)目公司股權(quán),原因是他們對(duì)這些項(xiàng)目較為了解,且能獲得準(zhǔn)確的項(xiàng)目數(shù)據(jù),包括任何表外負(fù)債,這縮短了盡職調(diào)查周期,并降低了項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
除項(xiàng)目層面直接收購股權(quán)外,另一種合作形式則是先簽訂大的框架協(xié)議。最早受到邀約的招商蛇口在4月5日晚公告稱,已與佳兆業(yè)、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。
從目前銀行和機(jī)構(gòu)端與信用級(jí)別高房企簽訂的框架協(xié)議來看,行業(yè)對(duì)于收并購支持力度在加大,高層對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清意愿強(qiáng)烈,其中也有不少機(jī)構(gòu)直接下場,做起了項(xiàng)目方的大股東,為項(xiàng)目后期正常交付提供保障。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年二三季度仍是主力房企的嘗債高峰期,這也意味這些房企需要加快遴選出清優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以快速回籠資金。而作為接盤方,保證項(xiàng)目利潤不被拖累,是肯坐上談判席的首要條件。
值得注意的是,從目前已發(fā)布的2021年房企年報(bào)來看,在行業(yè)整體下行大環(huán)境下,房企利潤被不斷壓縮,最直觀表現(xiàn)是,前幾年毛利率做到30%僅為行業(yè)平均水平,而現(xiàn)在能做到25%且凈利保持正向增長已是很優(yōu),去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下。縱向相比,成為一家優(yōu)秀房企的門檻在逐漸降低。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為,受疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等綜合影響,當(dāng)下很多人進(jìn)入主自覺降杠桿的狀態(tài),社會(huì)總需求不足,最典型的是房地產(chǎn)市場,盡管利好政策一茬接一茬,但作用沒預(yù)想的那么明顯。一是終端購房者的需求不足,二是民營房企進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表式衰退,購地需求不足。有些房企拿到并購貸之后,大部分拿去還債,而不是去做收并購。
克爾瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為,未來市場收并購趨勢將從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項(xiàng)資產(chǎn)收購,如單個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外,聯(lián)手AMC處理流動(dòng)性出現(xiàn)問題的但潛力較大的開發(fā)項(xiàng)目。一般情況下AMC先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排除,負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置和重組,而房企對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造、再開發(fā),最終推向市場變現(xiàn),雙方各自獲得相應(yīng)的收益。
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封面圖片來源:視覺中國-VCG111256477869
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