廣州年后樓市分化明顯：有二手房漲10萬(wàn)仍熱賣，有人買(mǎi)新房半年虧幾十萬(wàn)

（編者按：自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)金融政策收縮疊加各地樓市調(diào)控政策不斷加碼，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入下行通道，各地樓市成交明顯下滑。為此，部分城市的樓市紓困政策也不時(shí)出臺(tái)，尤其是進(jìn)入2022年以來(lái)，各地出臺(tái)的樓市新政策更加頻繁，且主要集中在信貸環(huán)境改善，如限貸松動(dòng)，降低房貸利率、首付比例的調(diào)整、公積金貸款提額、人才住房補(bǔ)貼等。那么，這些新政策的出臺(tái)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了怎樣的影響？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日分別對(duì)鄭州、廣州和寧波三城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查采訪。）

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

樓市已進(jìn)入傳統(tǒng)的“金三銀四”，在政策面利好的大背景下，廣州樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖信號(hào)。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)顯示，2022年2月，業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)上升至44.2%，環(huán)比大增8.8%。2月下旬二手房供應(yīng)明顯較年前積極，中原統(tǒng)計(jì)的廣州周度新增放盤(pán)量較1月增加20%左右，新增放盤(pán)量重回千套以上水平，二手市場(chǎng)供求穩(wěn)定。與此同時(shí)，廣州新房成交已連續(xù)3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。

視覺(jué)中國(guó)圖

樓市回暖的政策利好背景是，從今年2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從此前5.8%下調(diào)至5.6%，部分銀行放款時(shí)間甚至縮短到1~2個(gè)月。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪部分中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、二手房業(yè)主和房企人士獲悉，相較1~2月份，廣州一二手市場(chǎng)回暖跡象確實(shí)明顯，三入3月份以來(lái)購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)，但“回暖”的實(shí)際程度具有相對(duì)性和局部性。

新房市場(chǎng)：已恢復(fù)到節(jié)前水平

雖然蘇州、南京等地也有下調(diào)房貸利率，但廣州對(duì)比全國(guó)其他城市，在整體數(shù)據(jù)上的回暖較為明顯，但呈現(xiàn)出冷暖分化的狀態(tài)。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，上周（2月28日~3月6日，下同）廣州一手住宅網(wǎng)簽1636宗，環(huán)比下跌8.4%。新房成交已連續(xù)3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢復(fù)至節(jié)前水平。

但需要指出的是，由于買(mǎi)家信心有較大提升空間，因此雖然上周末廣州有7盤(pán)加推，過(guò)千套單位入市，實(shí)際去化表現(xiàn)仍“不溫不火”。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，雖然市場(chǎng)恢復(fù)至節(jié)前水平，但對(duì)比去年3月小陽(yáng)春以及2020年疫情穩(wěn)定后的市場(chǎng)反彈情況，仍有不少落差。

克而瑞市場(chǎng)監(jiān)測(cè)則顯示，上周，越秀、花都、黃埔三個(gè)區(qū)域成交面積周度環(huán)比上升超170%，而荔灣、番禺等區(qū)域成交面積周度環(huán)比漲幅僅在30%以下。

在花都香樾四季項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期花都購(gòu)房門(mén)檻降低，花都香樾四季項(xiàng)目配合聯(lián)動(dòng)本地企事業(yè)單位，舉辦3月女神節(jié)主題活動(dòng)，并推出一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠，目前項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)均有明顯提升，客戶主要以追求品質(zhì)生活的剛需及剛改客戶為主，項(xiàng)目銷售在板塊中也排在前列。

在廣州有多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目在售的合景泰富亦取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。2022年2月，合景泰富的預(yù)售金額為43.81億元；預(yù)售面積27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%。

“在新房市場(chǎng)，目前客戶普遍在等待項(xiàng)目上新和價(jià)格讓利。”貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆指出，從房企加速去化加快資金回籠的需求看，接下來(lái)或會(huì)呈現(xiàn)項(xiàng)目加快獲取預(yù)售證，甚至讓利以追求“開(kāi)門(mén)紅”的局面。對(duì)于二手市場(chǎng)而言，業(yè)客雙方參與市場(chǎng)的意愿比較強(qiáng)，必然會(huì)促使成交量進(jìn)一步回升，而在價(jià)格端，業(yè)客雙方或?qū)⒄归_(kāi)博弈，但預(yù)計(jì)難以出現(xiàn)大面積讓價(jià)。

“我買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)去年下半年的價(jià)格是5萬(wàn)左右，現(xiàn)在搞各種優(yōu)惠只賣4.8萬(wàn)，半年多就沒(méi)了幾十萬(wàn)。”已在廣州工作多年的余明表示，他去年年中因?yàn)榻Y(jié)婚入手了天河區(qū)一套新房，“要是能再等一等就好了。”

廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，3月廣州樓市成交量可能環(huán)比2月份有所提升，但也難以形成“爆發(fā)性”增長(zhǎng)，月度成交預(yù)計(jì)會(huì)在9000套左右，而二手價(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

另外，受房貸利率走低、非限購(gòu)區(qū)推行兩成首付等利好，佛山多個(gè)區(qū)域樓盤(pán)宣布自3月1日起調(diào)價(jià)，但主要集中在回收折扣上。無(wú)獨(dú)有偶，記者近日從廣州部分樓盤(pán)了解到，此前出臺(tái)的一些優(yōu)惠折扣要么減少要么回收。

二手房市場(chǎng)：成交量連漲5周

“目前全國(guó)層面信貸改善、地方城市持續(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策，廣州房貸利率也有所下降，可以說(shuō)外部環(huán)境非常有利于成交量回升。”

李茂喆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，春節(jié)之后廣州樓市確實(shí)呈現(xiàn)出回升勢(shì)頭，尤其是二手市場(chǎng)，最新一周（2月28日~3月6日）全市二手成交預(yù)估已回到2000套水平，為二手房參考價(jià)政策出臺(tái)以來(lái)最高，而且后續(xù)還有進(jìn)一步回升趨勢(shì)。這主要由于政策持續(xù)利好，使得購(gòu)房者觀望情緒下降。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，上周，廣州二手住宅共成交541宗，環(huán)比回升14.6%；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)26280元/平方米，環(huán)比回升2.3%。二手成交已連續(xù)五周保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，目前二手市場(chǎng)正處恢復(fù)階段，不少原本處于觀望的客戶也開(kāi)始逐漸入市，預(yù)計(jì)3月成交會(huì)持續(xù)回溫。

記者從貝殼廣州簽約服務(wù)中心了解到，近期廣州二手房交易回暖，單量激增。因此，簽約中心近期提醒經(jīng)紀(jì)人申請(qǐng)簽約服務(wù)要提前預(yù)約，以避免產(chǎn)生排隊(duì)及服務(wù)不及時(shí)的情況。

廣州熱度較高的黃埔區(qū)一位業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他在今年初剛好市場(chǎng)低位的時(shí)候購(gòu)入了一套熱門(mén)小區(qū)的二手房，近期其小區(qū)同類戶型的掛牌價(jià)已經(jīng)上漲10萬(wàn)元，但接連好幾套都已成交，成交速度也較年初快了很多。

不過(guò)，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為：“廣州二手市場(chǎng)現(xiàn)在確實(shí)比較活躍甚至出現(xiàn)加價(jià)的情況，但不是所有區(qū)域、樓盤(pán)都是如此。熱點(diǎn)區(qū)域黃埔、天河一些原本就有熱度的二手樓盤(pán)成交量是上來(lái)了，價(jià)格也穩(wěn)定。而如番禺、老荔灣等片區(qū)成交量只有輕微上漲，價(jià)格也還沒(méi)上來(lái)，有些甚至也要讓價(jià)。”

黃韜告訴記者，現(xiàn)在廣州不僅新房市場(chǎng)出現(xiàn)分化，二手房也呈現(xiàn)分化狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)、稀缺樓盤(pán)主要是以自住人群為主，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，但大部分仍處于低位狀態(tài)。這也表明，房地產(chǎn)調(diào)控的目的已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，沒(méi)有出現(xiàn)瘋漲。

天河區(qū)一名老業(yè)主也向記者表示，其所在小區(qū)近期并沒(méi)有出現(xiàn)掛牌價(jià)上漲或者成交速度加快的情況。“我們小區(qū)因?yàn)榱看螅由蠘驱g比較老，最近連租金都沒(méi)怎么漲。”

受春節(jié)影響，今年前兩月份廣州樓市成交處于低位。而3月份出現(xiàn)回暖是大概率事件，這也在業(yè)內(nèi)意料之中。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2022年2月，廣州市二手住宅成交量為4176宗，環(huán)比2022年1月同期（7041宗）環(huán)比下降40.5%，同比大減58.8%。受春節(jié)假期影響，2月上旬廣州二手樓市成交基本“癱瘓”。

在黃韜看來(lái)，廣州市場(chǎng)實(shí)際上在去年11~12月已經(jīng)出現(xiàn)一波回暖，甚至表現(xiàn)出好過(guò)去年6~9月的情況。因此疊加春節(jié)因素，1~2月的低位是可以預(yù)見(jiàn)的。年后政策面的鼓勵(lì)和正常的市場(chǎng)行情已經(jīng)在逐漸恢復(fù)，3~4月會(huì)好過(guò)1~2月也是應(yīng)該的，市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)恢復(fù)到正常水平，但很難稱得上“火爆”。