一個項目賣百億，2021年北上深熱銷大盤PK，未來哪個更具升值潛力？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501535931

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國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。

值得注意的是，在去年地產融資收緊的背景下，房企為了銷售回款可謂使出了渾身解數(shù)，尤其是去年下半年，各地樓盤的折扣讓利幅度逐漸加大。

近日，每日經(jīng)濟新聞?鎂刻地產發(fā)布的2021年全國熱銷樓盤榜單顯示，全國15個熱點城市共誕生了9個百億項目，其中北京占據(jù)4個、杭州2個、深圳2個、上海1個；全國15個重點城市TOP10項目中，銷售額超過80億元的項目達19個。

市場下行之下，上述樓盤為何能夠實現(xiàn)如此驕人的銷售業(yè)績？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從人口結構、商務配套、教育設施等11個維度為您進行全面解讀。

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以位居全國百億大盤榜首的深圳華潤城項目為例。去年末，華潤城潤璽二期推出1024套住宅，均價13.2萬元/平方米，總價為1426萬-3737萬元。

每經(jīng)AI品房小程序顯示，目前華潤城潤府二期的估值參考價格為132522元/平方米。

通過每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)綜合分析可以發(fā)現(xiàn)，華潤城項目周邊的綜合配套優(yōu)勢比較明顯。在商務密度方面，該項目周邊1公里內商務人口約為8.86萬人，在南山區(qū)內相對屬于商務辦公較為密集的區(qū)域，高于83%的住宅項目；購物醫(yī)療方面，周邊有購物場所5個，大小醫(yī)療機構7個，得分優(yōu)于南山區(qū)42%的住宅項目。

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序專業(yè)版顯示，未來五年華潤城潤府二期的價格有望達到163162元/平方米，將跑平南山區(qū)近五成住宅小區(qū)，同時將超過全國房價平均漲幅，高于全國96%區(qū)縣。

雖然是全國銷冠，但相較前期的開盤日光盛況，在行業(yè)整體下行背景下，華潤城在去年末推出的潤璽二期也未能實現(xiàn)昔日傳奇，目前仍有不少房源在售。近日，華潤城潤璽二期已啟動全民營銷方案，全民經(jīng)紀人推薦新客戶成功購買樓盤可獲得5000元/套的稅前獎勵。

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值得一提的是，在2021年9個百億大盤中，北京獨占4個。

以排在北京百億大盤榜首的海淀幸福里為例，去年的銷售額達128.85億元。該項目位于海淀區(qū)北清路，第三方平臺的銷售均價為8.2萬元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，海淀幸福里的估值參考價為73522元/平方米。

在人口結構方面，海淀幸福里周邊1公里工作人口占72%，居住人口約1.98萬，在海淀區(qū)相對屬于居住密度偏低的區(qū)域，僅高于11%的住宅項目。此外，該項目周邊有大小醫(yī)療機構4個，無大型購物中心和地鐵，但周邊有公交站10個，公交配置優(yōu)于海淀區(qū)28%的住宅項目。

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每經(jīng)AI品房小程序專業(yè)版顯示，未來五年，海淀幸福里價格有望達到9.7萬元/平方米，漲幅將高于海淀區(qū)1%小區(qū)，將跑贏全國平均漲幅，高于全國99%區(qū)縣。

目前，海淀幸福里周邊的二手房小區(qū)，如首創(chuàng)天閱西山、冠城大通百旺府、航天城小區(qū)，均價分別為9.1萬元/平方米、7.9萬元/平方米、9.6萬元/平方米。

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再以位于北京順義區(qū)的譽天下項目為例，該項目去年以112.63億元的銷售額排在全國百億大盤榜第7位。

第三方平臺顯示，譽天下項目的二手房價格為45927 元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，目前譽天下的估值參考價為42977元/平方米，未來五年的價格有望達到53061元/平方米。

通過查詢每經(jīng)AI品房小程序可以發(fā)現(xiàn)，譽天下項目周邊的綜合配套表現(xiàn)突出。如消費檔次得分高達9.6分，地鐵配套和通勤車速的得分均為7.9分，購物配置得分也達到7.5分 。此外?，商務密度、居住密度和幼兒園配套的得分均超過5分。

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百億大盤排名第九位的中糧瑞虹海景壹號，也是去年上海唯一的百億樓盤。該項目位于上海市虹口區(qū)瑞虹路。在第三方平臺上，中糧瑞虹海景壹號的銷售價格為120804元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，該項目目前的估值參考價為113139元/平方米。

該項目在醫(yī)療服務、軌道交通、商務辦公方面優(yōu)勢明顯。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序顯示，中糧瑞虹海景壹號毗鄰多個三甲醫(yī)院，如上海市第一人民醫(yī)院、新華醫(yī)院、長海醫(yī)院虹口院區(qū)等，均在項目直線2公里范圍內。

軌道交通方面，中糧瑞虹海景壹號周邊擁有1環(huán)3隧5軌交，距離地鐵4號線臨平路站約600米，此外還有地鐵8、10、12號線以及預計2025年通車的地鐵19號線臨平路站。

該項目毗鄰北外灘中央商務區(qū)板塊，通過新建路隧道、外灘隧道和大連路隧道可到達陸家嘴、外灘以及浦東多個商圈。

每經(jīng)AI品房小程序專業(yè)版預測，未來五年中糧瑞虹海景壹號的價格有望達到141808元/平方米，漲幅將跑贏虹口區(qū)平均漲幅，高于全國99%區(qū)縣。

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通過對上述百億大盤的多維度解析可以發(fā)現(xiàn)，這些項目所處區(qū)域的相關配套比較突出，項目的開發(fā)商在品牌號召力方面也具有相當優(yōu)勢。

進入2022年，地產行業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？哪些城市的房地產市場將迎風而起？哪些樓盤將進入百億行列？每經(jīng)AI品房小程序將持續(xù)關注，并定期對熱點城市的典型樓盤項目進行全維度解讀。

記者|甄素靜

編輯|魏文藝 何小桃?杜波

校對|段煉

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