每經(jīng)品房｜廣州2021年熱銷樓盤大比拼，未來誰更具升值潛力？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年，廣州無論是新房成交套數(shù)還是成交額，均拿下大灣區(qū)城市第一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州商品房供應(yīng)面積1470.9萬平方米，同比減少6.63%；成交面積1537.6萬平方米，同比增長5.12%；成交金額達4668億元，同比上漲23.1%，創(chuàng)下歷史新高。值得注意的是，2021年，廣州以109418套新房成交量扛起大灣區(qū)樓市成交量第一的大旗。

從項目銷售情況來看，2021年廣州銷售金額TOP50商品房項目共計攬金1953.04億元，榜單中共計9個項目銷售業(yè)績突破50億元，較2020年增加3個；而排名前4位的項目銷售金額均超過80億元。

2021年廣州商品房項目銷售額TOP10 數(shù)據(jù)來源：克而瑞廣佛

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2021年廣州銷售金額TOP10商品房項目中，黃埔區(qū)占了4個，番禺區(qū)2個。

進入2022年，廣州TOP10樓盤項目將呈現(xiàn)怎樣的走勢？哪些樓盤未來將跑贏所在區(qū)域或全國房價漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從11個維度對部分熱銷樓盤項目進行全面解析。

據(jù)克而瑞廣佛統(tǒng)計，位于番禺區(qū)亞運板塊的超級大盤廣州亞運城以92.23億元、32.32萬平方米的成績，包攬了2021年度廣州商品房項目金額和面積雙榜冠軍。

值得一提的是，自2017年以來，亞運城便連續(xù)五年排在廣州商品房項目銷售金額榜首位。該項目由廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，這是一家由碧桂園、世茂、中海、雅居樂等企業(yè)持有股份的合資公司。

據(jù)第三方平臺，目前廣州運城項目的銷售價格為28000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序通過11個維度的大數(shù)據(jù)測評后，得出其目前的估值參考價為21955元/平方米。

作為距離市中心較近的成熟板塊，廣州亞運城的地鐵配置指數(shù)高達9.7分（滿分為10分），優(yōu)于番禺區(qū)97%的住宅項目；通勤車速為6.8分，公交配置4.1分，相對屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測算則給出了更為詳盡的數(shù)據(jù)，廣州亞運城周邊1公里（直線距離）有4所幼兒園、1所小學(xué)，但周邊醫(yī)療機構(gòu)僅有1個，也無大型購物中心，消費檔次得分為4.5分。

基于以上數(shù)據(jù)的綜合分析，未來五年，廣州亞運城房價有望達到28205元/平方米，房價會跑平番禺區(qū)平均漲幅，高于番禺區(qū)32%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

排在銷售榜第二名的是黃埔區(qū)的合生中央城，目前在第三方平臺的銷售單價為37000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等11項指標測評顯示，該項目的估價參考價為32421元/平方米。

合生中央城周邊配套指數(shù)中，分數(shù)較高的是消費檔次和小學(xué)配置。其消費檔次分數(shù)在7.9分，消費指數(shù)為1.8，高于黃埔區(qū)97%的住宅小區(qū)。周邊不到400米就有一所小學(xué)，小學(xué)配置得分為8.3，優(yōu)于黃埔區(qū)83%的住宅項目。

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測算，未來五年，合生中央城價格有望達到40002元/平方米，預(yù)計房價會跑平黃埔區(qū)平均漲幅，高于黃埔區(qū)26%的小區(qū)。

排在銷售榜第7位的品秀星瀚項目位于番禺區(qū)，去年的銷售額達52.61億元。目前在第三方平臺的銷售價格為37000元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合評估顯示，品秀星瀚目前的估值參考價為37110元/平方米。

在周邊交通配套方面，品秀星瀚距地鐵陳頭崗站僅600多米，地鐵配置和通勤車速得分別達到9.3分和9.2分，優(yōu)于番禺93%的小區(qū)。不過在教育和商業(yè)配套方面得分較低。

每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測，未來五年，品秀星瀚的價格有望達到48853元/平方米，將跑贏番禺區(qū)平均房價漲幅，高于番禺區(qū)12%的小區(qū)。同時，將跑贏全國平均房價漲幅，高于全國99%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

而位于黃埔區(qū)的星匯城項目，2021年以50.86億元的銷售額位于榜單第8位，目前第三方平臺的銷售價格為27259元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合評估顯示，品秀星瀚目前的估值參考價為26945元/平方米。

從周邊配套來看，星匯城項目距地鐵鎮(zhèn)龍站不到100米，優(yōu)于黃埔區(qū)95%的住宅小區(qū)。其他如醫(yī)療、教育、商務(wù)等配套的得分則偏低。

來源：每經(jīng)AI品房小程序

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序預(yù)測，未來五年星匯城的價格有望達到34944元/平方米，會跑輸黃埔區(qū)的房價平均漲幅，但預(yù)計將跑贏全國房價平均漲幅。

通過對番禺區(qū)、黃埔區(qū)部分熱銷樓盤項目的多維度分析對比可以發(fā)現(xiàn)，這些樓盤未來在商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套方面未來都將有較大的提升空間，與此相對應(yīng)的是，未來在房價增值潛力方面也有著更大空間。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-