每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-01-12 17:06:36
◎2021年上市房企市值跌多漲少，而位于“穩(wěn)健榜”的37家房企，全年市值變化在100億元以內(nèi)，其中18家上漲、18家下跌、1家持平。但榜單分布也呈現(xiàn)出另一種格局：全年市值增長居前的幾家房企并非行業(yè)典型房企，而百強(qiáng)中的頭部房企大多位于榜單靠后位置。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
市值是指一家上市公司的發(fā)行股份按市場價(jià)格計(jì)算出來的股票總價(jià)值，市值的表現(xiàn)不僅反映了上市公司的盈利能力，也反映了公司成長性。
2021年，滬指全年累計(jì)漲幅4.8%，深證成指年度漲幅2.67%。但房地產(chǎn)板塊全年跌幅高達(dá)7.57%，跑輸大盤。在港股市場，恒指全年跌幅超14%，房地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)疲軟。
受大勢影響，房地產(chǎn)上市公司市值亦跌多漲少。因此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》綜合考慮，將A股房企和H股內(nèi)房企的全年市值降幅在10%以內(nèi)之公司視為跑贏大勢，收于“穩(wěn)健榜”。
在“房住不炒”的總基調(diào)下，地價(jià)、房價(jià)受到“雙限”，房企毛利率趨穩(wěn)，因此上市公司估價(jià)外溢的核心在于業(yè)績的成長性和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。2021年位于“穩(wěn)健榜”的37家上市房企，全年市值變化在100億元以內(nèi)，其中18家上漲、18家下跌、1家持平。
數(shù)據(jù)來源：Wind
如果撇開增長率指標(biāo)，綜合考慮市值增長額、銷售規(guī)模和拿地規(guī)模來看，中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展四大央企仍然是房地產(chǎn)行業(yè)中“定海神針”。
中國海外發(fā)展在2021年市值增長了97.5億元，在37家企業(yè)中排名第一；招商蛇口保持穩(wěn)定，華潤置地、保利發(fā)展市值微降。總市值排名來看，華潤置地第一、保利發(fā)展第二，中國海外發(fā)展與招商蛇口分列第三四名。
盈利能力不斷增強(qiáng)是驅(qū)動(dòng)上市公司市值增長的最重要原因。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，凈利潤三年復(fù)合增長率，保利發(fā)展為22.8%，華潤置地為14.2%，中國海外發(fā)展為8.81%，招商蛇口為-1.07%。
從銷售和拿地維度來看，保利發(fā)展2021年銷售額達(dá)5439億元、權(quán)益拿地額1272億元，中國海外發(fā)展銷售額3677.3億元、權(quán)益拿地額1092億元，招商蛇口銷售額3268.1億元、權(quán)益拿地額853億元，華潤置地銷售額3158億元、權(quán)益拿地額989億元。
在今年三次集中供地中，對資金來源、企業(yè)資質(zhì)、“三道紅線”達(dá)標(biāo)等的強(qiáng)勢監(jiān)管讓央企國企成為拿地的絕對主角。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，中海2021年在京津冀、粵港澳大灣區(qū)拿地金額均排在首位；保利發(fā)展則發(fā)力更為平均，在四大城市群均排在第3-5名位置；華潤則在長三角、大灣區(qū)、中西部三大城市群排在第6名左右。穩(wěn)定的拿地規(guī)模，意味著上述房企為2022年的發(fā)展空間強(qiáng)力蓄勢。
從融資端來看，臨近年底，獲得發(fā)債支持的同樣是保利、中海、華潤、招商、金地等央企國企。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“央企國企市值偶有下滑也是常態(tài)。2021年房地產(chǎn)市場面臨較大壓力，企業(yè)同樣面臨銷售壓力，后續(xù)要夯實(shí)銷售基礎(chǔ)，繼續(xù)提振市值規(guī)模。”
在“穩(wěn)健榜”上，實(shí)現(xiàn)市值兩位數(shù)增長的國企——遠(yuǎn)洋集團(tuán)同樣值得關(guān)注。作為千億房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在中指研究院房企百強(qiáng)榜上排在第28名，全年銷售額1360億元、拿地金額143億元。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)在聚焦主業(yè)、推進(jìn)“南移西拓”的戰(zhàn)略下持續(xù)鞏固優(yōu)勢區(qū)域，實(shí)現(xiàn)年度業(yè)績的穩(wěn)健增長。同時(shí)，收購紅星地產(chǎn)70%的股權(quán)令遠(yuǎn)洋集團(tuán)在華東、華西、華中的土地儲備明顯增加。
值得注意的是，“穩(wěn)健榜”的房企分布也呈現(xiàn)出另一種格局：全年市值增長居前5位的房企并非行業(yè)典型房企。并且，實(shí)現(xiàn)市值兩位數(shù)增長的6家企業(yè)中，僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)是百強(qiáng)房企，而百強(qiáng)中的頭部房企大多位于榜單靠后位置。
老牌上市房企萬通發(fā)展登上“穩(wěn)健榜”榜首。Wind數(shù)據(jù)顯示，ESG對萬通發(fā)展評級為BB級，投資人對其股價(jià)的信心或許來自TTM(最近12個(gè)月市盈率) 和2021年公司近10余次股票回購。截至2021年12月31日收盤，萬通發(fā)展股價(jià)報(bào)收于10.66元，較2020年末的6.97元上漲達(dá)52.94%。
東北證券2021年4月21日發(fā)布的一份研究報(bào)告稱，期內(nèi)萬通發(fā)展積極開拓地產(chǎn)+N的多元化生態(tài)模式，重點(diǎn)在城市更新與運(yùn)營業(yè)務(wù)、數(shù)字+能源業(yè)務(wù)、資本運(yùn)營與發(fā)展業(yè)務(wù)三大領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略推進(jìn)與落地，目標(biāo)是發(fā)展成為創(chuàng)新型城市更新運(yùn)營專家。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售面積5.19萬平方米，同比增長53.6%；銷售金額10.43億元，同比增長26.1%。期內(nèi)公司資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在34%以下，有息負(fù)債率僅為18%，自有資金充足，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)為轉(zhuǎn)型布局和未來融資打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
再看“穩(wěn)健榜”排在第二位的京投發(fā)展，其實(shí)控人是北京市國資委，在前三季度實(shí)現(xiàn)了76.12億元的銷售業(yè)績。去年12月，京投發(fā)展斥資逾175億元大手筆在北京拿地，欲打造成其在京第五個(gè)TOD項(xiàng)目。其中兩塊地入榜中指數(shù)據(jù)“全國住宅用地成交總價(jià)TOP10”。
京投發(fā)展在2021年中報(bào)稱，公司各項(xiàng)目預(yù)售資金繼續(xù)回籠，且公司整體資產(chǎn)質(zhì)量良好，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可控，有能力償還到期各項(xiàng)款項(xiàng)。
排名第三的大龍地產(chǎn)總市值僅28億元，營收也無法與主流房企相提并論，但其凈利潤三年復(fù)合增長率高達(dá)70.77%，在榜單中僅次于中交地產(chǎn)。
不過值得注意的是，萬通發(fā)展在2021年市值增加了75.79億元，但京投發(fā)展、大龍地產(chǎn)、珠江股份的總市值變動(dòng)并不大，增長額分別僅為9.85億元、4.4億元、4.78億元。此外，香江控股、深深房A的市值增長額也僅5億元左右。
那么，這類非典型企業(yè)去年在市值增長方面為何表現(xiàn)突出？嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這類企業(yè)普遍不屬于地產(chǎn)規(guī)模大和市值規(guī)模大的企業(yè)，所以市值增長方面的數(shù)據(jù)看似成長性高，但其實(shí)和統(tǒng)計(jì)關(guān)系更大。由于市值規(guī)模不大，相對來說下跌空間小，所以若是一些地塊項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，或者主力投資者持續(xù)增大，都會(huì)使得市值規(guī)模拉升很快。但這不能簡單代表此類企業(yè)在市值管理方面是卓越的。”
央企國企之外，“穩(wěn)健榜”上也不乏優(yōu)質(zhì)民企。在2021年開發(fā)企業(yè)普遍流動(dòng)性緊縮、銷售目標(biāo)難以完成的情況下，綠城中國、濱江集團(tuán)作為浙系房企代表，全年銷售額分別達(dá)到3509.4億元和1691.3億元，目標(biāo)完成率分別為113.2%和112.8%。
而根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的“百億代表企業(yè)銷售額前20城市銷售額”，杭州是代表房企銷售額第一的城市，而濱江集團(tuán)與綠城中國則是杭州市場的一哥與“前一哥”。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年，濱江集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)第三年占據(jù)杭州房企權(quán)益銷售榜榜首，并以457億元、643億元和641億元的成績包攬股權(quán)榜、操盤榜、銷售榜三個(gè)冠軍席位。
而綠城中國的成績僅次于濱江集團(tuán)，在三張榜單均處于亞軍位置，對應(yīng)銷售金額分別是402.26億元、533.19億元和533.19億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從濱江集團(tuán)方面獲悉，2021年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠683億元（2020年為524億元），拿地權(quán)益金額470億元，目前總土儲近3000億元。在房企裁員之風(fēng)盛行之下，濱江的員工反而從1053人增至1090人。
綠城中國的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年綠城中國新增貨值達(dá)到3064.3億元，位列行業(yè)第5名。其土儲除浙江大本營之外，分布于全國14個(gè)省及直轄市，并且浙江及江蘇地塊數(shù)量合計(jì)超過100宗。值得一提的是，綠城中國提前1個(gè)月就完成了3100億元的2021年年度目標(biāo)，并且全年銷售業(yè)績同比漲幅接近21%。
而在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，據(jù)Wind，綠城中國凈利潤三年復(fù)合增長率達(dá)到20.14%，濱江集團(tuán)為10.8%，在榜單所列37家企業(yè)中分別排在第10名和第17名。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“杭州幾家房企銷售數(shù)據(jù)確實(shí)不錯(cuò)，且財(cái)務(wù)狀況也不錯(cuò)，所以很大程度上，此類企業(yè)還是具有很好的發(fā)展優(yōu)勢，尤其是在2022年更是如此。綠城中國、濱江集團(tuán)總體來看屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打型企業(yè)，相對不冒進(jìn)，也使得其在這輪競賽中脫穎而出。”
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