首輪集中供地成分界線 2021年重慶樓市的熱鬧與冷靜

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“整體來(lái)看，今年重慶樓市和全國(guó)很多城市情況類似。”重慶一頭部房企項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張昆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多項(xiàng)目?jī)?yōu)惠只到2021年12月月底，2022年1月所有優(yōu)惠全面收回。

2021年，重慶樓市經(jīng)歷了上半年的瘋狂：首批集中供地?zé)崆楦邼q，“日光盤”頻現(xiàn)，市場(chǎng)供不應(yīng)求……

也經(jīng)歷了下半年的寒冬：市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，二三批次集中供地，國(guó)企、央企成為主力；嚴(yán)厲調(diào)控下，二手房幾乎停擺，新房更是“賣不動(dòng)”。

盡管如此，重慶新房?jī)r(jià)格依然保持了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以同比8.0%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，甚至在2021年8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來(lái)的最高值8.8%。

“今年受政策環(huán)境、土地成本、購(gòu)房者觀望情緒等多方影響，重慶房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅表示。

年末新房市場(chǎng)靠?jī)?yōu)惠回暖

整理收拾好最后一份當(dāng)日客戶接待資料，梁琳打開釘釘準(zhǔn)備打卡下班，但系統(tǒng)顯示“打卡失效”，此時(shí)已是2021年12月27日凌晨1點(diǎn)。

梁琳是重慶中央公園板塊萬(wàn)科·濮園的一名置業(yè)顧問，“2021年12月購(gòu)房者明顯增多，特別是周末，忙到深夜才下班回家是常態(tài)。”

梁琳的情況不是個(gè)例。2021年的最后一個(gè)月，包括萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、保利等在內(nèi)的眾多頭部開發(fā)商均拿出了不同程度的優(yōu)惠，吸引大量購(gòu)房者入場(chǎng)。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份先后來(lái)到近年重慶置業(yè)熱門區(qū)域中央公園板塊、悅來(lái)板塊，走訪了多個(gè)熱銷項(xiàng)目。

盡管當(dāng)天天空飄著雨，氣溫急劇下降，但下午5點(diǎn)的保利·時(shí)區(qū)售樓部里仍聚集了近10組購(gòu)房者。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問李程介紹，2021年10月項(xiàng)目首開，均價(jià)22500元/平方米，精裝交付。

“開盤當(dāng)天推出的房源基本賣完，目前在售是新推出的9號(hào)樓，價(jià)格方面較開盤有九七折優(yōu)惠。”“12月市場(chǎng)明顯回溫，基本每天都會(huì)接待五六組客戶。”李程表示，其所在項(xiàng)目銷售情況一直都還不錯(cuò)，“今年公司給我們項(xiàng)目的銷售任務(wù)也已經(jīng)提前完成了。”

梁琳也表示，2021年12月他們推出了九七折優(yōu)惠，單月就銷售了100余套房源。12月25日、26日周末兩天就分別銷售了14套、17套，“而在此之前，項(xiàng)目一直未推出任何優(yōu)惠措施。”

“整體來(lái)說(shuō)，今年重慶樓市和全國(guó)很多城市的情況類似。”張昆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“去年4月第一輪集中供地后重慶房?jī)r(jià)大幅上漲，此后盡管年中成交量有所下滑，但價(jià)格一直未曾下跌，到年終房企沖刺全年業(yè)績(jī)，優(yōu)惠幅度才有所增加。”

高溫不退、量?jī)r(jià)齊漲、開盤售罄……首次集中供地后，重慶樓市熱度一度處于全國(guó)C位，很多房企2021年上半年幾乎就完成了全年KPI。

鏈家茶園新區(qū)一門店經(jīng)紀(jì)人徐婷婷回憶道，“當(dāng)時(shí)一手房相當(dāng)火爆，每個(gè)售樓部都排隊(duì)，基本沒什么服務(wù)可言，人太多了，顧不上。買房意向不是很明確的客戶，銷售也不會(huì)太多地游說(shuō)和挽留，因?yàn)橐I的人多的是。”

與此同時(shí)，各大樓盤也取消了優(yōu)惠活動(dòng)，甚至部分項(xiàng)目還出現(xiàn)了捂盤現(xiàn)象，大部分項(xiàng)目特別是熱門區(qū)域項(xiàng)目還取消了分銷。

可供佐證的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)重慶新建商品房、二手房，價(jià)格均持續(xù)上漲。

5月，重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.9%、同比上漲8.0%，此后同比數(shù)據(jù)一路上漲，至8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來(lái)的最高值8.8%。但另一方面，2021年6月開始，重慶新建商品住宅環(huán)比價(jià)格增速放緩，從1.0%、0.7%、0.8%、0.1%到10月環(huán)比持平，11月還出現(xiàn)了2021年以來(lái)首次下跌，-0.2%。

“進(jìn)入2021年下半年，特別是7、8月信貸收緊后，盡管當(dāng)時(shí)各家房企項(xiàng)目均未降價(jià)銷售，但成交量受到嚴(yán)重影響，很多項(xiàng)目趁著年底抓緊促銷沖刺年度任務(wù)，這也是2021年末重慶房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)重要因素。”張昆說(shuō)。

如在2021年“雙11”期間，旭輝西南聯(lián)動(dòng)重慶、昆明、貴陽(yáng)三地37個(gè)項(xiàng)目，推出限時(shí)最低五折起的優(yōu)惠購(gòu)房；招商蛇口云邸、雍景城、公園上城、雍江府等項(xiàng)目限時(shí)員工推薦特惠房基礎(chǔ)上再打九九折；陽(yáng)光城川渝區(qū)域推出11套特價(jià)房，最高優(yōu)惠30萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)還可享車位、物業(yè)抵用券等。

在記者實(shí)地走訪的多個(gè)項(xiàng)目中，中央公園板塊龍湖·云瑤玉陛一套原本總價(jià)230萬(wàn)元的洋房，最高九折優(yōu)惠后210萬(wàn)元左右能拿下；悅來(lái)板塊融創(chuàng)·云翠洋房產(chǎn)品最高優(yōu)惠八五折，190多萬(wàn)元的產(chǎn)品160多萬(wàn)元就能買下。

值得注意的是，融創(chuàng)·云翠正是2021年4月28日重慶首批集中供地首日融創(chuàng)以總價(jià)26.6億元競(jìng)得的，成交樓板價(jià)13451元平方米，溢價(jià)率61.6%。據(jù)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目于2021年9月首次亮相，至于為何折扣力度如此大，其解釋為“8.5折優(yōu)惠只針對(duì)一批特價(jià)工抵房，賣完就沒有了”。

10年以上二手房大量掛牌

不僅是新房市場(chǎng)，2021年重慶二手房市場(chǎng)同樣跌宕起伏。

“去年首輪土拍后，看二手房的人明顯增多了，以前每天能接到三四組客戶咨詢就不錯(cuò)了，土拍后每天咨詢量翻倍增長(zhǎng)。”徐婷婷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些之前看了很久房子、反復(fù)猶豫的客戶在土拍后也迅速下手了。“特別是剛土拍結(jié)束的一周時(shí)間里，每天都加班到晚上十一二點(diǎn)，一些二手房業(yè)主也開始坐地起價(jià)。”

二手房行情直白地體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上。貝殼研究院重慶站數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，重慶二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到近年峰值，成交量指數(shù)幾乎成倍增長(zhǎng)，成交均價(jià)同樣如此。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月重慶二手房環(huán)比上漲1.3%，在70城中排名第二；5月上漲1.0%，同樣排名第二。

事實(shí)上，這在重慶并不常見。由于新房供應(yīng)量充足，重慶二手房庫(kù)存量一度高企，掛牌量曾連續(xù)多月穩(wěn)居全國(guó)第一。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，2021年3月，重慶二手房存量超20萬(wàn)套，進(jìn)入買方市場(chǎng)。

然而這波行情并未持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，到2021年6月，二手房成交量指數(shù)減半，市場(chǎng)下滑程度明顯，并且一直持續(xù)到當(dāng)年第三季度。數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度重慶二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降58%，同比下降37%。從區(qū)域來(lái)看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪壩熱度增長(zhǎng)明顯，而渝中區(qū)熱度持續(xù)走低。

戴小紅此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，“重慶二手房一直以掛牌量大著稱，尤其是與一線城市相比，但考慮到重慶自身的情況，這一掛牌量仍處合理范圍。一方面由于掛牌量中涵蓋有區(qū)縣的掛牌房源，另一方面也由于重慶新房的高量成交。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)重慶主城區(qū)商品住宅成交近200萬(wàn)套，其中2016~2019年成交套數(shù)均超20萬(wàn)套，加之掛牌房源中有10年以上房源。

“重慶目前掛牌房源大部分是超過(guò)10年房齡的老房源，房齡在5年內(nèi)的房源相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少。”徐婷婷表示。

另一方面，重慶部分區(qū)域也發(fā)布相關(guān)政策，以期提振市場(chǎng)。

2021年12月10日，重慶市璧山區(qū)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，為期2個(gè)月，自2021年12月10日起至2022年2月10日止?；顒?dòng)期間，購(gòu)房人購(gòu)買璧山區(qū)的一、二手房（限1套），車位（不超過(guò)2個(gè)），商服用房（不超過(guò)5個(gè)）和辦公用房，可享受所繳納契稅同等金額的購(gòu)房補(bǔ)助。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)，璧山區(qū)住建委相關(guān)人士對(duì)此解釋為提振消費(fèi)。“最近樓市行情不太好，與2021年上半年相比下滑比較明顯。”

首輪集中供地成為分界線

縱觀重慶2021年全年三輪集中供地，累計(jì)成交12243畝土地，依然實(shí)現(xiàn)了上萬(wàn)畝土地供應(yīng)；累計(jì)成交金額1073.64億元，同比上漲4%。

但三輪供地卻呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”：2021年上半年，持續(xù)火爆，地價(jià)一再刷新；下半年，跌入冰點(diǎn)，多宗地塊遭遇流拍。

具體來(lái)看，2021年4月28~29日第一輪集中供地，46宗地全部成交，總成交面積6399畝，總成交建筑面積695.31萬(wàn)平方米，總成交金額635.04億元，25宗地樓面價(jià)超過(guò)10000元/平方米，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，無(wú)論成交面積還是成交金額，均占全年一半以上；48%的溢價(jià)率，一舉成為22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市全年溢價(jià)率榜首。

作為重慶置業(yè)的熱門區(qū)域，中央公園板塊2020年成交均價(jià)已達(dá)16198元/平方米，去年土拍中該板塊樓面價(jià)一再被刷新，融創(chuàng)、海成、保利在競(jìng)拍中一再出價(jià)，將板塊樓面紀(jì)錄提至15711元/平方米，個(gè)別樓盤成交單價(jià)升至30000元/平方米。

但到第二、三輪集中供地時(shí)，情況急轉(zhuǎn)直下。第二輪42宗地塊中，9宗提前終止出讓，26宗掛牌成交，2宗競(jìng)拍成交，5宗流拍，成交金額約163億元，流拍率高達(dá)33%，同時(shí)整體溢價(jià)率也由首輪的43%降至0.02%，市場(chǎng)熱度降至“冰點(diǎn)”。

第三輪供地亦如此，23宗地塊成交，5宗地終止，總成交價(jià)約為275.74億元。其中，掛牌成交的20宗地，合計(jì)3277.42畝，可建體量約387.53萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)6607元/平方米；拍賣成交3宗地，合計(jì)110畝，可建體量約16.93萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)11647元/平方米。

“重慶三批次集中供地市場(chǎng)熱度反差較大，首批時(shí)房企資金相對(duì)充裕，加之優(yōu)質(zhì)地塊較多，且部分房企土儲(chǔ)本就告急，甚至去化周期已不到一年，故熱度較高；二批次時(shí)市場(chǎng)環(huán)境變化，加之拍賣規(guī)則調(diào)整，土拍市場(chǎng)遇冷；三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但房企拿地積極性仍不強(qiáng)，故成交多為掛牌成交。”戴小紅表示，隨著高價(jià)地的逐漸入市，未來(lái)將對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響，但各項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，對(duì)房企的產(chǎn)品力也會(huì)提出更高要求。