上海新房市場(chǎng)量跌價(jià)漲 部分樓盤“不愁賣”挑客

每經(jīng)記者 包晶晶　每經(jīng)編輯 魏文藝    

“可以先看樣板間嗎？”“基礎(chǔ)分多少？社保幾個(gè)月？預(yù)算呢？”

近日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買房人的身份向上海某樓盤銷售顧問提出參觀樣板間的要求時(shí)，被其從頭到腳盤問了一番。當(dāng)記者的回答獲得銷售顧問認(rèn)可之后，才有機(jī)會(huì)添加微信并預(yù)約看房。

每經(jīng)記者包晶晶攝

“下午我有事，你最好早點(diǎn)來。”置業(yè)顧問給記者發(fā)了戶型圖和地址后補(bǔ)充了一句。

很難想象，一套動(dòng)輒千萬元的房產(chǎn)，還沒看房，買家卻要接受銷售人員的反復(fù)盤問。不過，這種“挑客”的銷售態(tài)度在上海高價(jià)樓盤中并不罕見。在今年上海第五批集中入市的房源中，內(nèi)中環(huán)的樓盤幾乎都因認(rèn)購超額而觸發(fā)了搖號(hào)，遠(yuǎn)郊的一些剛需樓盤也因?yàn)閮r(jià)格等優(yōu)勢(shì)觸發(fā)了搖號(hào)。

盡管全國(guó)樓市處于下行通道，上海11月新房成交量環(huán)比也出現(xiàn)大幅下滑，但上海人的“搶房”熱情并沒有減退。12月11日上海推出今年第六批次集中供應(yīng)房源后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪上海樓市發(fā)現(xiàn)，在整體成交下滑之下，仍有部分區(qū)域的新房項(xiàng)目房源受到熱捧，一些區(qū)域的二手房成交也有所回升。

“現(xiàn)在不接待看房”

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月，上海新建商品住宅成交面積65.8萬平方米，環(huán)比減少28.8%。

新房成交量下跌與供應(yīng)下滑不無關(guān)聯(lián)。11月上海新房供應(yīng)面積只有89.3萬平方米，環(huán)比減少11.9%。從周度投放節(jié)奏來看，月初平淡開局，周度供應(yīng)還未超過15萬平方米，月中甚至跌破過5萬平方米/周，月末最后一周投放補(bǔ)量，超過40萬平方米。從投放產(chǎn)品來看，雖然以遠(yuǎn)郊的首次改善產(chǎn)品為主，但月中出現(xiàn)了一波高價(jià)項(xiàng)目尤其是“網(wǎng)紅盤”陸續(xù)投向市場(chǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，短暫開放售樓處、先篩選客戶再開展推介，成了部分樓盤的常態(tài)。在上海東外灘板塊集中推出的兩個(gè)新盤項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者就吃了“閉門羹”。

在銷售備案價(jià)達(dá)到99000元/平方米的某樓盤，售樓處正“鐵將軍把門”，一位工作人員勸退了面前三四位看房人。

這位工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)開放樣板房時(shí)間比較長(zhǎng)的了，一般樓盤只開放1周左右。至于為什么不能延長(zhǎng)開放，他表示這是行業(yè)內(nèi)默認(rèn)的做法。

在另一樓盤，記者同樣被告知售樓處不接待、樣板房不開放。營(yíng)銷人員表示，即便需要參觀沙盤，也要提前預(yù)約銷售顧問。

對(duì)于部分樓盤的“不愁賣”，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者，“市區(qū)大部分新房是這種情況，一是定價(jià)和二手房之間還是有部分價(jià)格倒掛空間；二是從市場(chǎng)需求角度來看，上海已經(jīng)到了改善時(shí)代，有這種需求。但是市場(chǎng)也在分化，個(gè)別項(xiàng)目還是有低于預(yù)期的現(xiàn)象。臨近年底，對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放也在加快，有助于房企資金回籠。諸多‘糾偏’舉措使得樓市回歸平穩(wěn)。短期來看，焦慮情緒有所緩解，至少上海新盤銷售不會(huì)有太多壓力。”

價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海2020年以來新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌幅穩(wěn)定，已環(huán)比連漲12個(gè)月，變動(dòng)基本維持在0.5%以內(nèi)；11月份環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅穩(wěn)定在4%。

有“老破小”跌1萬多元

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自今年1月開始漲幅逐步收窄，9月份由正轉(zhuǎn)負(fù)，隨后跌幅不斷收窄。11月這一數(shù)據(jù)已經(jīng)回升至-0.1%，與9月份的-0.6%相比，回升幅度明顯。但同比數(shù)據(jù)漲幅仍然高企，9~11月上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為8%、7%、6.7%，遠(yuǎn)高于2020年的9~11月的同期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了最艱難的“金九銀十”后，上海部分區(qū)域二手房交易出現(xiàn)一絲暖意。

在上海浦東新區(qū)，“六師附小”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是僅次于明珠小學(xué)、福山外國(guó)語小學(xué)等天價(jià)學(xué)區(qū)房的存在，盡管經(jīng)歷了今年下半年的一波下跌，高價(jià)二手住宅每平方米下跌10000元已經(jīng)是常態(tài)，但“六師附小”周邊的“老破小”房源仍然傲視群雄。

“這個(gè)小區(qū)40多平方米的一室半，大概400多萬元就能買了，單價(jià)10萬多。比今年年初已經(jīng)跌了1萬多元。本來這套同戶型的成交價(jià)在480萬元左右。雖然房子老了點(diǎn)，可以掛戶口收租的。”我愛我家門店的邱杰向記者建議道。

他推薦的這套涇東小區(qū)的房源已有30年房齡，多層無電梯，單學(xué)區(qū)。而另一條街上的雙學(xué)區(qū)次新小區(qū)單價(jià)約12萬元，并且還價(jià)余地很小。“最近交易又突然好了，上周這幾個(gè)小區(qū)在我們門店成交了七八套，房源也開始漸漸多了。”

從成交量來看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月，上海二手房成交1.2萬套，10月成交1.3萬套，11月成交1.5萬套，連續(xù)兩個(gè)月小幅回升。與2萬套的“榮枯線”尚有一定距離，無論是量、價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上反彈。

但在上海市場(chǎng)，即便在今年最艱難的“金九銀十”兩個(gè)月，二手房仍然保持在1萬套以上的成交量，并且作為剛需置換的“托底”，足見市場(chǎng)韌性。

“一線城市，包括學(xué)區(qū)這樣的購房剛需還是存在的，也有可能是下半年以來抑制的購房需求在年底集中釋放，所以必須要清醒地看待這個(gè)現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，短期、局部的小反彈并不意味著行情的反彈，購房人需要謹(jǐn)慎對(duì)待當(dāng)下的市場(chǎng)情況。