一套動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)元仍供不應(yīng)求 上海豪宅市場(chǎng)為何這樣火？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海豪宅市場(chǎng)依然火爆。

自今年初上海開啟新盤積分搖號(hào)政策以來(lái)，上海買新房不再拼資產(chǎn)、拼運(yùn)氣，而開始拼積分。積分就像學(xué)歷，成了買房的敲門磚，一進(jìn)售樓處，銷售不再關(guān)心你“預(yù)算多少”，取而代之的是問(wèn)：“你多少分？”

就在12月4日，上海熱門樓盤碧云尊邸公布了入圍分?jǐn)?shù)線：92.24分。這個(gè)分?jǐn)?shù)拆開來(lái)，意味著在上海至少要交135個(gè)月社保才有入圍的資格。但即便是積分如此之高，總價(jià)1475萬(wàn)~7516萬(wàn)元的碧云尊邸，依舊不是上海的豪宅天花板。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，即便是頻頻觸發(fā)積分，上海市中心豪宅項(xiàng)目的關(guān)注熱度也始終未減。要知道，購(gòu)買這樣的豪宅項(xiàng)目，除了有足夠的積分，還要有強(qiáng)大的資金實(shí)力、年齡40歲以上，以及名下無(wú)房，才有入圍的資格。

有豪宅入圍分?jǐn)?shù)接近滿分

說(shuō)起上海的豪宅項(xiàng)目，不少人的第一反應(yīng)可能是此前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的明星盤“翠湖天地”。但該項(xiàng)目即便因梁朝偉等明星的買入變得炙手可熱，其入圍積分（102.24分）仍不是最高的。今年6月開啟認(rèn)購(gòu)的復(fù)興瓏御入圍積分高達(dá)112.8分，堪稱目前上海觸發(fā)積分的天花板。

目前，上述兩項(xiàng)目均已售罄，但其入圍積分仍高居上海樓盤項(xiàng)目前兩位。此前，剛剛公布入圍積分（98.4分）的中信九廬名列第三。

先來(lái)看入圍分最高的明星樓盤復(fù)興瓏御，由于社保年限自2003年1月起計(jì)算，因此上限為221個(gè)月，要入圍只能空白1個(gè)月。最終，219組認(rèn)購(gòu)（認(rèn)購(gòu)率高達(dá)466%）者中有67組認(rèn)購(gòu)者入圍搖號(hào)名單。入圍分?jǐn)?shù)線達(dá)到接近滿分的112.8分（滿分為113.04）。如果把112.8分還原社保月數(shù)，即（112.8-60）÷社保系數(shù)0.24=220個(gè)月。

一位上海資深地產(chǎn)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，復(fù)興瓏御的入圍分高，主要有兩方面因素：黃浦新房極度稀缺和一二手房?jī)r(jià)差。

黃浦區(qū)新房雖然一直處于緊俏的狀態(tài)，但2018年至2020年也有679套至1121套新房供應(yīng)。但進(jìn)入2021年，復(fù)興瓏御上市之前，黃浦區(qū)基本沒(méi)有新房供應(yīng)，潛在買家都在焦急等待。

此時(shí)，上海本地?fù)碛谐叻e分的購(gòu)房者，紛紛把目標(biāo)鎖定在“顯性價(jià)值”更清晰的地方；中段積分者則鎖定城央新盤。

再看中信九廬的入圍條件。98.4分的入圍分按照0.22的社保系數(shù)，以下兩種情況的家庭可以入圍：已婚家庭60分+175個(gè)月社保，不算社保系數(shù)的話，裸分為77.5分；未婚家庭50分+220個(gè)月社保，裸分為72.2分。

4月份之前，上海75分以上的購(gòu)房者占比為4.23%；5月份75分以上的占比為5.39%；6月份75分以上的占比6.26%。可見，在積分金字塔中，頂端高分購(gòu)房者隨著時(shí)間的推移不僅沒(méi)有減少，占比反而越來(lái)越多。

入圍比增加但中簽率降低

那么，究竟是哪些人在打新上海豪宅？以復(fù)興瓏御為例，從搖號(hào)公式名單可以看到，入圍的67組客戶有46組來(lái)自上海，占比約69%，其他來(lái)自江浙皖鄂陜等地。

但與復(fù)興瓏御超高的入圍積分相比，其他熱門樓盤似乎黯然失色。

被稱為“前灘雙子星”的中晶鴻名邸入圍分為97.23分（社保系數(shù)0.17分/月），另一個(gè)項(xiàng)目東方惠雅入圍分87.44分（社保系數(shù)0.14分/月）。

“這類高積分者基本是40歲以上的無(wú)房戶，大多數(shù)都是父母把房子賣給子女，社保分?jǐn)?shù)本來(lái)就很高。”一位地產(chǎn)銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

8月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)突然發(fā)布一則《告示》，宣布調(diào)整第四批新盤中部分樓盤的入圍比例。共有17個(gè)樓盤調(diào)整了入圍比例，從之前的1.3調(diào)整至1.8到2.5不等，意味著低分選手入圍的幾率變高，而高分者選房難度則增加。從此次從入圍結(jié)果來(lái)看，瑞安翠湖和中信九廬都是2.5倍。

上述地產(chǎn)銷售人員表示，“2.5倍入圍比，理論上是40%的中簽率。但加上戶型和樓層等問(wèn)題，實(shí)際中簽率比原來(lái)少了三分之一。”

雖然入圍人數(shù)擴(kuò)大了一倍，但中簽概率反而下降了。對(duì)于那些緊俏的項(xiàng)目，等于又回到靠運(yùn)氣分配了。40%以下的中簽概率，需要參加三到五次搖號(hào)才可能買到心儀的房子。

有樓盤新房二手房?jī)r(jià)差大

這些豪宅之所以受到追捧的另一個(gè)原因，就是其新房和二手房之間存在著較大的價(jià)格差。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱第三方平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，復(fù)興瓏御今年7月的新房銷售均價(jià)為13.6萬(wàn)元/平方米，而第三方平臺(tái)上該項(xiàng)目二手房掛牌房源，價(jià)格最高的已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

而這樣巨大的價(jià)差，也吸引了大量購(gòu)房者甚至沒(méi)有購(gòu)房需求的人前來(lái)套利。

以12月8日即將開盤的九廬為例，其新房均價(jià)為135000元/平方米。而在安居客網(wǎng)站，九廬二手房12月的掛牌均價(jià)為185540元/平方米。新房和二手房之間的價(jià)差超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

每經(jīng)AI品房小程序數(shù)據(jù)顯示，九廬目前的估值參考價(jià)為147901元/平方米，未來(lái)5年的價(jià)格約為169540元/平方米。

一位資深地產(chǎn)中介告訴記者，“不想買房的人，看到這樣巨大的價(jià)差都想來(lái)?yè)屢惶?。而正常情況下，絕大多數(shù)買這個(gè)項(xiàng)目的都是自住的。”

“越是單價(jià)高的新房項(xiàng)目，積分往往也越高。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，高單價(jià)的新房大都在市中心區(qū)域，而這一區(qū)域本身的市場(chǎng)供應(yīng)量就明顯偏少，同時(shí)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也表現(xiàn)得較為明顯，導(dǎo)致高單價(jià)新房往往容易處于供不應(yīng)求的狀況。供求關(guān)系是造成這一現(xiàn)象的主要原因。