REITs不是股票 博取短期收益不可取

每經(jīng)評論員 杜恒峰

11月2日，9只REITs公募產(chǎn)品連續(xù)第二個交易日換手率超過3%，這是6月21日公募REITs產(chǎn)品上市以來除頭兩日外換手率最高的兩天。成交量的放大，意味著有更多的人得以套現(xiàn)離場，當(dāng)然也意味著有更多的人進(jìn)入REITs市場。

投資者選擇REITs有其充分的理由。從產(chǎn)品屬性來看，REITs對應(yīng)的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益權(quán)，基礎(chǔ)資產(chǎn)所創(chuàng)造出的利潤絕大部分要直接分配給REITs份額所有者。上述產(chǎn)品當(dāng)中，首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)兩只公募REITs的現(xiàn)金分配率一度可以達(dá)到8%~10%，在今年債券收益率整體下行、A股擇股難度加大的背景下，無論是相對債券還是高股息率股票，REITs產(chǎn)品較高分紅水平的優(yōu)勢都體現(xiàn)得更為明顯。從實(shí)際表現(xiàn)來看，在經(jīng)過90個交易日的運(yùn)行后，REITs產(chǎn)品給持有人帶來了豐厚的回報，截至11月2日，除平安廣州交投廣河高速公路REITs外，另外8只產(chǎn)品相比發(fā)行價均有溢價，溢價最高的首鋼綠能REITs溢價率達(dá)到29.22%，而這一溢價率也正是首發(fā)參與的投資者一直持有至今的回報率。

除了可觀的現(xiàn)金分配比例，上述REITs產(chǎn)品走紅還有另外的原因：比如作為首批REITs產(chǎn)品，其對應(yīng)的資產(chǎn)是優(yōu)中選優(yōu)的結(jié)果，以期激發(fā)投資者參與REITs的熱情；又比如，目前REITs產(chǎn)品供應(yīng)仍然十分有限，且實(shí)際流通盤都很小，較少的資金即可對價格產(chǎn)生較大的影響。還有，在發(fā)行環(huán)節(jié)上，其定價給予了二級市場投資一定的估值折讓，等等。但在這些產(chǎn)品大獲成功的同時，筆者也注意到，過高的換手率與REITs產(chǎn)品本身的定位已產(chǎn)生錯配。

筆者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到9月28日，9只REITs產(chǎn)品整體換手率達(dá)到100%，這僅僅用了70個交易日；到11月2日，整體累計(jì)換手率進(jìn)一步攀升至134%；照此估算，經(jīng)過一年時間，這些REITs產(chǎn)品整體換手率可能超過300%（已剔除上市前2個交易日）。眾所周知，REITs產(chǎn)品的核心價值在于基礎(chǔ)資產(chǎn)所貢獻(xiàn)的現(xiàn)金回報，而基礎(chǔ)資產(chǎn)本身的增值也可能提升REITs份額的價值，兩者相加形成了REITs的市場價值，這和股票有著本質(zhì)不同——特定的資產(chǎn)只能產(chǎn)生符合資產(chǎn)特點(diǎn)的現(xiàn)金流，不具備短期內(nèi)大幅增長的可能性；而股票對應(yīng)的上市公司的凈利潤卻可能大增大減，并通過市盈率這個核心估值指標(biāo)體現(xiàn)為股價的大漲大跌。

有別于股票的特性，決定了REITs只能通過長期投資才能最大化投資收益，而其他市場的長期經(jīng)驗(yàn)也早已驗(yàn)證了這一規(guī)律。但目前上述9只REITs的成交狀況表明，投資者將REITs當(dāng)成了賺取差價的產(chǎn)品，快進(jìn)快出像極了投資A股的風(fēng)格。雖然這些投資者目前大多獲得了不菲的收益，但這更多是當(dāng)前特殊市況下的偶然所得，并不是REITs以后的常態(tài)。對后續(xù)要參與REITs的投資者來說，當(dāng)下尤其要注意規(guī)避高溢價品種，畢竟好運(yùn)氣并不會一直存在，REITs的市場價格，最終要向其內(nèi)在價值靠攏。