每經(jīng)熱評丨萬科凈利12年來首降 房企該如何防范風險

每經(jīng)特約評論員 熊錦秋  

萬科剛公布不大理想的半年報，就讓萬科A股和H股在8月30日同步下跌約7%。筆者認為，目前房企經(jīng)營到了轉(zhuǎn)向適度防守的時候。

萬科上半年營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；凈利潤110.5億元，同比下降11.7%，為12年來首次下降。之所以出現(xiàn)這種局面，萬科總裁祝九勝給出的原因包括銷售規(guī)模增速相比同業(yè)處于較低水平、毛利率下降較快、轉(zhuǎn)型業(yè)務的效果還沒有真正體現(xiàn)出來等。

應該說萬科業(yè)績的下滑并不是特別厲害，然而股價反應卻相當劇烈，一個主要原因或許是投資者擔心房地產(chǎn)行業(yè)的拐點已經(jīng)到來或早已到來。

房地產(chǎn)已經(jīng)進入嚴監(jiān)管時代，包括去年出臺“三條紅線”和“貸款集中度管理”，再到今年的“集中供地”政策落地，對房地產(chǎn)行業(yè)的管控政策漸趨嚴格和到位。應該說，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在既不是房地產(chǎn)的黃金時代，也不是白銀時代，或許只能稱為“銅鐵”時代。

此前一些房地產(chǎn)公司的發(fā)展模式，主要依靠高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)，但目前的嚴格監(jiān)管和調(diào)控，已經(jīng)使得原來“地價上漲—住房價格上漲—地價繼續(xù)上漲”這個循環(huán)戛然而止。住房價格漲幅較?。ㄉ踔料碌簧系貎r漲幅，房企毛利率因此大幅下降。如果未來房產(chǎn)價格進入下行通道，那么房地產(chǎn)公司此前的土地儲備也可能貶值，尤其是那些高價搶的地更讓人憂心。在高利息成本、低毛利率等的壓力下，房地產(chǎn)公司發(fā)展前景堪憂。事實上，不久前中誠信國際對未來一段時期中國房地產(chǎn)行業(yè)展望，已經(jīng)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。

現(xiàn)實中個別房地產(chǎn)公司爆雷的速度可謂迅雷不及掩耳，前有泰禾集團，后有華夏幸福和藍光發(fā)展。比如，去年藍光發(fā)展每股收益還有1元，今年半年報一下子就變成每股虧損1.58元，堪稱“一腳天堂、一腳地獄”，如此的業(yè)績轉(zhuǎn)換速度，讓投資者對地產(chǎn)股風險唯恐避之不及。

按筆者拙見，在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營發(fā)展，已經(jīng)到了應該適度轉(zhuǎn)向防守的境地。房企經(jīng)營者們不要再一廂情愿豪賭未來房地產(chǎn)價格上漲，幻想一漲解千愁。如果算不開賬，寧愿不拿地，也不要進一步積累經(jīng)營風險，要順應市場而非逆市場而行，要徹底拋棄原來的高負債、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式。盲目搶占市場份額、一味做大企業(yè)規(guī)模，并非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效途徑，也不能確保“大而不能倒”。此前，日本優(yōu)秀房企度過市場低迷期的一條經(jīng)驗，就是要秉承現(xiàn)金為王理念，保持強大的現(xiàn)金流。

未來，房企如果能夠苦練內(nèi)功，大力提高管理水平，同時秉承“房住不炒理念”，助力國家“下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題”，將自身經(jīng)營與國家政策取向結合起來，將此前拿的地順順當當開發(fā)完，將其盈利潛力充分釋放出來，未必不能走出一條新的康莊大道。