深圳二手房成交量四連跌：中介關(guān)店率近10% 個別頂級學(xué)區(qū)房也難賣

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“在長沙，最近忙著看奧運(yùn)會。”這是深圳一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的現(xiàn)狀，在樓市成交低迷之下，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對豐富的他，或許是龐大經(jīng)紀(jì)人從業(yè)大軍中幸運(yùn)的一位，相比離職，他能從容選擇休假。

7月，深圳二手房成交2557套，四連跌，并且跌勢可能持續(xù)擴(kuò)大。

對于市場成交低迷下中介離職關(guān)店，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會作了一次大規(guī)模行業(yè)摸底調(diào)研，預(yù)計(jì)2021年1～6月全市中介門店關(guān)?？偭吭?00間左右，占全市中介門店的比例應(yīng)少于10%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長張媛表示，相比中介關(guān)店離職，行業(yè)更應(yīng)該關(guān)注的是如何找到可持續(xù)發(fā)展方式。

“近4個月都沒有成交”

過戶量普降，單個行政區(qū)過戶量過千的情況逐漸消失，是近半年來深圳二手市場冷卻的直觀表現(xiàn)。

年初的二手房指導(dǎo)價(jià)新政疊加金融監(jiān)管政策，不僅冰凍了二手房成交量，成交價(jià)格也開始有所回調(diào)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅市場過戶2557套，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%。

深圳目前橫盤明顯，成交量已四連跌，并且跌勢有望持續(xù)擴(kuò)大，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測8月成交量或?qū)⒌?000套，觀望情緒或?qū)⒂绊?ldquo;金九銀十”。

價(jià)格方面，成交均價(jià)環(huán)比持續(xù)走低，由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以來成交均價(jià)環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長，環(huán)比降幅達(dá)5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪寶安、福田、南山等區(qū)域部分中介門店了解到，二手房掛牌價(jià)已有小幅下調(diào)，不過即便業(yè)主在價(jià)格上作出讓步，售房也并不順利。

南山中心區(qū)一位業(yè)主告訴記者，其最初掛價(jià)520萬元，后來降至505萬元，半個月前告知中介將掛牌價(jià)下調(diào)至480萬元，但仍未能順利出售，甚至連約其見面談價(jià)格的客戶都沒有。

即便是有著深圳樓市風(fēng)向標(biāo)意義的頂級學(xué)區(qū)百花片區(qū)，成交也并不樂觀。特別是在近期的大學(xué)區(qū)政策征求意見稿發(fā)布后，多名百花片區(qū)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，并未收到業(yè)主調(diào)價(jià)通知，目前觀望者居多，靜待政策細(xì)則出臺，租售同權(quán)反倒是他們關(guān)注的重點(diǎn)。

特別是有小戶型可售的國城花園，近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。有中介人士告訴記者，百花頂級學(xué)區(qū)房交易并不多，他們賣不掉了，業(yè)主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價(jià)10%的平臺費(fèi)。“在這之前，別說近兩個月了，近四個月都沒有成交。”

而對于市場上傳言低于成交價(jià)100多萬元的長城花園流拍，有片區(qū)中介告訴記者，主要是這套房學(xué)位已經(jīng)被用了，再者起拍價(jià)高，小區(qū)居住環(huán)境并不理想，得房率不高，而這里的房源最主要價(jià)值就是學(xué)位。

據(jù)樂有家門店監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，7月深圳新增求購人數(shù)下滑明顯，環(huán)比下跌近二成。但帶看房方面有小幅上漲，其中二手房帶看環(huán)比升10%，成交比下降，買家出手周期變長。此外，掛牌房源總量不斷增多，市面上可供選擇機(jī)會更多。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，自5月起深圳四大銀行陸續(xù)將首套、二套房貸利率分別上調(diào)15和35個基準(zhǔn)點(diǎn)，至5.1%和5.6%，目前已有逾10家銀行開始執(zhí)行上調(diào)后的利率標(biāo)準(zhǔn)。隨著購房貸款成本增加，房地產(chǎn)銀根收緊，對深圳素來旺盛的購房需求有一定程度的降溫或抑制作用。

新房供應(yīng)量激增

二手房交易受挫，但新房市場供應(yīng)端卻十分積極?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，7月深圳開發(fā)商推盤積極，新增一手住宅供應(yīng)為5099套，供應(yīng)量為近半年最多（數(shù)據(jù)自樂有家）。

當(dāng)前全市新房住宅庫存面積為182.4萬平方米，去化周期回升至5.7個月。供應(yīng)增多客源減少，開發(fā)商間的競爭也更加激烈，通過自媒體投放廣告引流，以及提升渠道傭金，成為吸引購房者，達(dá)到成交目的的重要手段。

新房除網(wǎng)紅盤外，無論住宅還是公寓都不好賣，但賣出一套所獲頗豐，所以中介推盤十分積極。

中介陳星為記者算了一筆賬，現(xiàn)在其主推的某暢銷公寓只有97平方米的大面積，6個點(diǎn)傭金，成交一套接近50萬元傭金，去掉20％盤費(fèi)，還剩下40萬元，再去掉20％平臺費(fèi)，還剩下32萬元，然后分給成交中介55％提成，稅前約有17.6萬元。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月一手住宅網(wǎng)簽3028套，環(huán)比上漲6%，同比下跌12.9%，隨著供應(yīng)量回升，近3個月新房成交市場首次突破3000套。

然而新房供應(yīng)自今年以來持續(xù)放量，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2021年第二季度，深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)量約92.7萬平方米，環(huán)比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，寶安區(qū)供應(yīng)量最高，占總量約1/3。上半年，市場供應(yīng)量累計(jì)約為172.2萬平方米，同比增加71.1%。

中介關(guān)店率近10%

市場低迷迫使不少中介離開。上述休假房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，之前他們有接近400個員工，現(xiàn)在加上老板、老板娘、會計(jì)、出納等都不到100人，人員流失嚴(yán)重。

同時，記者在調(diào)查中觀察到，不少熱點(diǎn)片區(qū)中介門店已關(guān)閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。

對此，近期深房中協(xié)做了一次大規(guī)模的行業(yè)摸底調(diào)研。此次行業(yè)摸底調(diào)研，深房中協(xié)共收回798家機(jī)構(gòu)合計(jì)4161間門店的情況，問卷調(diào)查覆蓋率達(dá)到全市門店（已備案）總量的近六成。

調(diào)研結(jié)果顯示，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。深房中協(xié)預(yù)計(jì)，現(xiàn)階段全市中介門店關(guān)停總量應(yīng)在500余間（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應(yīng)少于10%。

“500家作為一個絕對數(shù)來說是客觀的。”張媛解釋道，但由于全市中介門店的布局較為集中，單從已關(guān)停門店的絕對值分析，很有可能出現(xiàn)關(guān)停的門店扎堆集中在某些片區(qū)的現(xiàn)象，造成感官感受與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)論之間存在偏差。

張媛表示，中介行業(yè)需要關(guān)注的不是關(guān)停了多少，而是應(yīng)該思考，伴隨外部大環(huán)境的不斷進(jìn)化，如何在未來找到可持續(xù)發(fā)展方式。否則，門店跟著市場隨波逐流，市場跌落就關(guān)，市場復(fù)蘇又進(jìn)入，還是短線思維。

深圳鏈家總經(jīng)理胡志丹表示，在行業(yè)嚴(yán)冬中修煉內(nèi)功是核心舉措，調(diào)控倒逼中介行為規(guī)則更規(guī)范和客戶服務(wù)更標(biāo)準(zhǔn)。首先對客戶要明確透明交易，簽三方約，不吃交易差價(jià)，不做傭金差價(jià)。對經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力制定考核目標(biāo)，比如每年人均學(xué)時要超過200小時，管理層每年脫崗學(xué)習(xí)時間要超過100小時，通過提升專業(yè)能力使得服務(wù)升級、行業(yè)升級等。