第二批集中供地開啟 部分城市競(jìng)拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月2日，無(wú)錫完成第二批集中土拍，23宗地塊成交22宗，總成交金額262.25億元。而早在6月份，廈門和長(zhǎng)春就已經(jīng)率先完成第二批集中土拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，除已經(jīng)完成第二批集中土拍的廈門、長(zhǎng)春和無(wú)錫外，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息，總供應(yīng)建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

從第二批集中供地的規(guī)?？?，濟(jì)南和青島的供地量處在高位，均超過(guò)了650萬(wàn)平方米；深圳、無(wú)錫等城市的供地規(guī)模較首批有大幅增加；上海、杭州等城市的供地規(guī)模則較首批有明顯下降。

值得一提的是，在首批集中供地中，限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲等土拍規(guī)則對(duì)高溢價(jià)率起到了一定抑制作用。在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”。

土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”

6月10日，廈門第二批集中供地出讓中共成交11宗地塊，吸金344億元，成為22城中率先完成第二批集中土拍的城市。與首批集中出讓僅5宗地塊、成交總額190億元相比，廈門第二批集中出讓的地塊數(shù)量和建筑體量都翻了一倍有余。

一周后的6月17日至18日，在長(zhǎng)春第二次集中土拍中，60宗地塊成交42宗，成交總額251億元。其中39宗底價(jià)成交，其余18宗流拍。與首批集中土拍一樣，長(zhǎng)春第二批集中土拍表現(xiàn)依舊平淡。

8月2日，無(wú)錫第二批集中土拍落幕，23宗地塊成交22宗，總成交金額262.25億元。其中5宗地塊底價(jià)成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號(hào)程序。與首批集中土拍16宗地塊3天完成相比，無(wú)錫第二場(chǎng)集中土拍可謂速戰(zhàn)速?zèng)Q，僅用4個(gè)小時(shí)即告完成。

不過(guò)，從已經(jīng)完成第二批集中土拍的上述三個(gè)城市來(lái)看，品牌房企仍是拿地主力。如在廈門土拍中，建發(fā)（101.2億元）、中海（62.25億元）、保利（49.7億元）分列拿地金額前三位；在長(zhǎng)春，中鐵、萬(wàn)達(dá)拿地最多，保利、龍湖、恒大、萬(wàn)科各有所獲；在無(wú)錫，中海、中梁、龍湖、大華等均奪得地塊。

此外，截至目前，深圳、天津、上海、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息。其中在7月30日，上海、杭州、蘇州、沈陽(yáng)和青島5個(gè)城分別公布了第二批集中供地公告。

值得注意的是，在首批集中土拍中，限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲、高溢價(jià)對(duì)應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等土拍規(guī)則，對(duì)高溢價(jià)率均起到了一定的抑制作用。而相對(duì)于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”。

如杭州第二批集中出讓地塊共涉及31宗地塊，面積2873畝，預(yù)計(jì)將于9月7日至8日集中出讓。而此次杭州土拍的亮點(diǎn)在“競(jìng)價(jià)規(guī)則”，首次推出競(jìng)品質(zhì)的試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%（“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%），競(jìng)買單位需足額繳納20%競(jìng)買保證金后方可參與競(jìng)買。

蘇州將于9月1日至3日集中出讓第二批23宗地塊，總面積136.97萬(wàn)平方米，總建筑面積269.01萬(wàn)平方米，總起價(jià)313.2億元。根據(jù)公告，在此次供地中，參與競(jìng)買蘇州市商住、住宅用地的競(jìng)買人、競(jìng)買人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買。

“退地”現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)嗎？

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，22城首批集中供地中所有出讓住宅用地中71%設(shè)定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，希望以此達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房?jī)r(jià)、加大租賃房供給的目的。

事實(shí)上，為了能夠在首批集中供地中拔得頭籌，不少房企紛紛在熱點(diǎn)城市高價(jià)搶地。但部分房企在拿到地塊后卻糾結(jié)于被壓縮得十分有限的利潤(rùn)空間。

從北京首輪土拍后，就曾傳出卓越“退地”風(fēng)波。直到7月下旬，宋都股份以虧損5000萬(wàn)元放棄在杭州首批集中土拍中獲得的杭州運(yùn)河新城GS1001-17地塊，這也是“雙集中”供地新政以來(lái)出現(xiàn)的首例“退地”事件。

那么，第二批集中土拍是否會(huì)再度引發(fā)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)？

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，出現(xiàn)房企退地現(xiàn)象，主要原因是限價(jià)影響，房企算不過(guò)來(lái)賬。尤其一些地塊，加上競(jìng)自持的要求，提高了建設(shè)開發(fā)成本，房企盈利壓力較大。“如果城市對(duì)于后續(xù)房?jī)r(jià)的把控合理，并使得地價(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)節(jié)，可能房企退地的情況就會(huì)減少”。

“不同的城市、不同的企業(yè)，不同的政府情況都不相同，企業(yè)在某些城市獲得的土地可能利潤(rùn)微薄，有的城市可能還有耕作空間。若整體能算得過(guò)來(lái)帳，企業(yè)資金能夠流動(dòng)，企業(yè)也就不會(huì)有退地行為。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出，雖然集中供地僅僅改變了土地出讓的時(shí)間點(diǎn)，但是短期的集中的土地供出，就要求企業(yè)短期內(nèi)籌集大量資金去做好土地競(jìng)拍的準(zhǔn)備，這不僅僅考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力，更考驗(yàn)企業(yè)的資金調(diào)度能力、安排能力。