中國銀河維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：理性看待土地出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收的影響

每經(jīng)AI快訊，中國銀河06月07日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

事件：2021年6月4日，財政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行聯(lián)合發(fā)布財綜〔2021〕19號文，要求將國有土地使用權(quán)出讓收入等4項非稅收收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，2021年7月1日起先在河北等7省市試點，2022年1月在全國全面實施。

該政策是《國稅地稅征管體制改革方案》落地實施的重要一環(huán)：2018年，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《國稅地稅征管體制改革方案》，提出稅收征管體制改革分兩步走：1）將省級和省級以下的國稅地稅機構(gòu)合并；2）承擔轄區(qū)內(nèi)各項稅收、非稅收入征管等職責。國稅地稅機構(gòu)合并后，實行以國家稅務(wù)總局為主與?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）政府雙重領(lǐng)導管理體制。其中第一步于2018年6月啟動，7月完成，國稅地稅正式合并，統(tǒng)一為國家稅務(wù)總局各地稅務(wù)局。第二步中的社保征管職責劃轉(zhuǎn)于2019年1月完成；非稅收收入征管職責的劃轉(zhuǎn)分為多批次完成，2019年1月完成了第一批針對國家重大水利工程建設(shè)基金的征管劃轉(zhuǎn)，2020年1月完成了第二批針對水土保持補償費的征管劃轉(zhuǎn)，本次文件針對的是第三批非稅收入的征管劃轉(zhuǎn)，包括土地使用權(quán)出讓收入等四項非稅收入。

該政策對土地出讓金的影響主要是征管工作職能的劃轉(zhuǎn)，不改變資金的分配格局，不宜過度解讀：根據(jù)文件第八條：“除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”。對于土地出讓金，文件隱含的意思是，土地出讓金的歸屬不變，仍全額納入地方政府性基金預(yù)算管理，且通過地方政府性基金預(yù)算安排支出，但是一個直接影響是土地出讓金的收支會變得更加規(guī)范和嚴格。

政策有利于中央政府對土地出讓金更為及時準確和直接的了解，后期分配機制值得關(guān)注：根據(jù)文件第九條：“自然資源部門與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后，應(yīng)當及時向稅務(wù)部門和財政部門傳遞相關(guān)信息，確保征管信息實時共享。稅務(wù)部門應(yīng)會同財政、自然資源、人民銀行等部門做好業(yè)務(wù)銜接和信息互聯(lián)互通工作，并將計征、繳款等明細信息通過互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門，確保征管信息實時共享，賬目清晰無誤。”該政策強化了中央對資金使用范圍的監(jiān)管，一定程度上將推動地方政府降低土地財政的依賴度，促進“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”取得實質(zhì)進展。

投資建議：我們看好行業(yè)當前的配置價值。政策方面已形成完整閉環(huán)，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定進行監(jiān)測和調(diào)控，有利于板塊估值修復。長效機制的不斷完善推進有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展大環(huán)境的形成，行業(yè)集中度提升邏輯不斷得到強化，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A、保利地產(chǎn)、新城控股；物業(yè)龍頭招商積余、新大正；經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)標的我愛我家。

風險提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟及行業(yè)下行壓力的風險，銷售超預(yù)期下行的風險，政策調(diào)控不確定性的風險。

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(記者 蔡鼎)

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