中國銀河證券維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：天高海闊，物業(yè)管理行業(yè)迎來“黃金時代”

每經(jīng)AI快訊，中國銀河06月01日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

物管行業(yè)進入黃金發(fā)展期，“新”變化不斷涌現(xiàn)：2020年資本市場迎來史上最大規(guī)模上市潮，全年共計18家公司赴港上市。目前頭部物業(yè)公司已基本完成資本市場布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市進程或受阻。隨著板塊稀缺性降低及行業(yè)的加速發(fā)展，物管公司的估值水平逐漸分化，關(guān)聯(lián)公司實力雄厚、品牌力強、業(yè)務(wù)拓展增速快的公司更能得到市場的認可。行業(yè)處于快速擴張階段，頭部企業(yè)市占率穩(wěn)步提升，實現(xiàn)高營收+高增長；企業(yè)進行全國化布局趨勢，聚焦城市群；高業(yè)績指引提供確定性，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展。

多重政策利好助力估值抬升：10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》進一步打開行業(yè)空間；“十四五”規(guī)劃首提物業(yè)行業(yè)，智慧物業(yè)引領(lǐng)未來；規(guī)范型政策向鼓勵型政策轉(zhuǎn)變，物業(yè)費動態(tài)定價逐漸推行；老舊小區(qū)改造為市場帶來增量空間。

千億存量市場待開拓，萬億增量市場助飛躍：存量市場方面，當前無物業(yè)面積占比33%，在管面積遠遠未達天花板，僅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)就有近萬億級市場待開拓；增量市場方面，預(yù)計2030年市場規(guī)模達2.5萬億，增量規(guī)模近1萬億，天空海闊助力行業(yè)飛躍。

行業(yè)屬性決定估值底，企業(yè)品牌力決定估值頂：相較于房企地產(chǎn)開發(fā)，物管行業(yè)具有輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢且不受行業(yè)周期性波動影響，這決定了行業(yè)較高的估值下限水平。物管公司優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平帶來的品牌效應(yīng)為業(yè)績增長提供有效背書，品牌力是公司具有較強定價能力以及實現(xiàn)長久發(fā)展的關(guān)鍵。

基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)仍是物管公司最重要的基本盤和成長性的保障：基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)仍是物業(yè)公司的基本盤，增值服務(wù)業(yè)務(wù)占比有增長趨勢。短期而言，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司近三年的高銷售將增厚物管公司的業(yè)績，長期來看，關(guān)聯(lián)公司豐厚的土儲面積將增強公司運營的確定性。外拓能力是物管公司的核心競爭力。

增值業(yè)務(wù)打開業(yè)績增長空間：增值服務(wù)已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的重要組成部分，增值服務(wù)業(yè)務(wù)有取代基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)成為未來利潤核心來源的趨勢。目前非業(yè)主增值服務(wù)較成熟，未來社區(qū)增值服務(wù)將迎來發(fā)展爆發(fā)期。

投資建議：物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代，萬億級市場空間助飛躍，多重政策利好進一步打開行業(yè)空間。目前行業(yè)正處于快速擴張階段，科技賦能加速行業(yè)發(fā)展，頭部公司全國化布局趨勢已現(xiàn)。輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)屬性為估值提供支撐，高業(yè)績指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們長期看好行業(yè)未來的發(fā)展以及頭部企業(yè)的投資機會，A股建議關(guān)注招商積余、新大正，H股建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)、永生生活服務(wù)。

風險提示：增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，收并購進展不及預(yù)期，人力成本上升壓縮盈利空間。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——發(fā)放生育津貼、父母同休育兒假、提升入托率、降低撫養(yǎng)成本……..三孩時代配套支持措施有哪些？市場機遇展望

(記者 蔡鼎)

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