“樓市低迷城市”專題 | 北海：房價跌幅領(lǐng)跑70城，本地人購房比重創(chuàng)近十年新高

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“去年確實北海全城都在降價，但今年以來成交量已有所回暖，部分項目價格也已經(jīng)在悄悄上漲。”在北海有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人朱宇（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

2020年，北海樓市受新冠疫情影響明顯，包括銷售均價、成交均價、成交面積等，均呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢。

進(jìn)入2021年，北海房價依然持續(xù)下跌。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月北海新房價格環(huán)比下降0.3%，和瀘州并列70城中下跌最高的城市；同比下降4.5%，也是70城中下跌最高的城市。

不過值得注意的是，盡管銷售價格還在下降，但成交量出現(xiàn)大幅上漲。今年4月，北海的新房和二手房成交量都出現(xiàn)漲幅。其中新房成交量環(huán)比上漲29.77%，二手房環(huán)比上漲15.48%。但總體來看，仍只有2019年同期的七成左右。

北海電建漁港 圖片來源：攝圖網(wǎng)

成交回暖，有樓盤開始漲價

2020年初新冠疫情突發(fā)，讓北海這座以旅游聞名的城市經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，也讓其嚴(yán)重依賴外銷的房地產(chǎn)市場成交量遭遇斷崖式下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年北海市主城區(qū)（不含縣份）商品住宅供應(yīng)面積209.95萬平方米，同比下降44.9%；成交面積116.37萬平方米，同比下降33.4%；供求比1.30。供應(yīng)套數(shù)26167套，同比下降41.8%；成交套數(shù)18659套，同比下降34.1%。成交均價8427元/平方米，同比下降10.1%。全年商品住宅成交金額135.99億元，同比下降40.2%。

事實上，為緩解疫情帶來的影響，北海的樓盤項目去年也曾紛紛拿出特惠房政策，無論是線上還是線下，都隨處可見各個項目的特價廣告。

“5”字頭、“6字”頭、“低首付3萬”、“一口價房源”……有些項目還推出“低首付+分期”等優(yōu)惠政策，其中不乏一些關(guān)注度很高的熱點樓盤項目，如碧桂園•北海陽光、融創(chuàng)•海映蘭嶼、中垠悅城等。

隨著國內(nèi)疫情得到有效控，今年以來北海樓市成交量出現(xiàn)回升。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，4月份北海商品房成交環(huán)比均呈上漲態(tài)勢，其中新建商品房網(wǎng)簽面積超過20萬平方米，高于去年同期；但實際成交價仍在持續(xù)下行，環(huán)比已連跌一年，其中新建商品房的同比跌幅達(dá)到了4.5%的最高峰。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

一位不愿具名的廣西房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來北海樓市成交量上漲，主要還是得益于市場上的優(yōu)惠力度不斷加大、市場報價暗地下跌。

“受疫情影響，北海房價確實在去年出現(xiàn)了下跌，一線海景房現(xiàn)在特價8000-9000元/平方米，有的項目優(yōu)惠下來甚至只需7000元/平方米。而在2019年，這些項目的銷售價格均在10000元/平方米以上。”

朱宇向記者舉例道，位于萬達(dá)廣場和吾悅廣場之間的近海項目，現(xiàn)在帶裝修5000-6000元/平方米都能拿下。“而且都是廣西建工、彰泰等當(dāng)?shù)卮箝_發(fā)商的項目，不用擔(dān)心爛尾情況出現(xiàn)，而這些項目之前價格則都是7000多元/平方米。”

不過朱宇也指出，這些房源都屬于特價房，隨著旅游旺季的到來，很多項目的優(yōu)惠措施將減小，“預(yù)計房價也會出現(xiàn)一定的漲幅，目前已經(jīng)有項目開始在漲價了”。

盡管朱宇本身是一名二手房中介人員，但他更傾向于讓記者購買新房。“目前北海二手房價格相比于新房價格略高，無論從首付費用還是優(yōu)惠力度來說，選擇買新房更具有優(yōu)勢。”

外銷受挫，本地購房比重上升

事實上，從2020年底開始，面對日益高企的二手房存量，北海的二手房業(yè)主為了促進(jìn)成交，價格一降再降。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，北海二手房價格已經(jīng)降至了7501元/平方米，與2020年最高峰相比少了400多元/平方米，同比2020年4月份則下跌了5.53%，這也使得當(dāng)月的二手房網(wǎng)簽面積環(huán)比上漲了6.23%，二手房的實際售價也被繼續(xù)拉低。

從近一年北海二手住宅實際售價的走勢來看，二手房價格環(huán)、同比均已經(jīng)連跌一年，其中環(huán)比跌幅控制在0.5%以內(nèi)，而同比跌幅則控制在3.5%以內(nèi)。

值得一提的是，作為旅游城市，北海樓市銷售主要以外地人群為主，但去年受疫情影響，外地人的購房占比明顯下降。

“去年一年外地購房者少了很多，基本上我接待的客戶都是以當(dāng)?shù)馗纳茷橹鳌?rdquo;朱宇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2020年北海房價持續(xù)下跌，也讓越來越多的本地人能夠承受。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

據(jù)中國房價行情平臺最新數(shù)據(jù)，今年4月，北海新房均價為6374元/平米，環(huán)比上漲1.02%，同比下跌8.43%。

不過相較于2018、2019年北海動輒單價8000元以上甚至上萬元的房價來說，“6”字頭的房價為當(dāng)?shù)刭彿空咛峁┝撕芎玫闹脴I(yè)機(jī)會。北海房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年更多本地人選擇買房，購買量占全年成交量超過三成，創(chuàng)下近十年的新高。

然而，盡管今年以來北海樓市成交量持續(xù)上漲，但依然難以緩解當(dāng)?shù)馗邘齑娆F(xiàn)象?！吨袊俪亲≌瑤齑鏀?shù)據(jù)》顯示，截至2021年4月，北海樓市庫存量為403萬平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲12%。

另一方面，北海近年來的土地供應(yīng)量卻在不斷下滑?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北海市房地產(chǎn)交易中心、北海市住建局?jǐn)?shù)據(jù)不完全整理發(fā)現(xiàn)，2015-2020年北海共成功出讓4906畝住商用地，按容積率可開發(fā)794萬平方米的房子。而同期北海共賣出了1416萬平方米的商品住宅。

“北海目前在售項目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項目大多都還未推向市場。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這兩年北海土地市場供應(yīng)量很少，由于持續(xù)降價，房企拿地?zé)崆椴⒉桓摺?/p>

可供參考的是，2019-2020年，北海共成功掛牌出讓21宗住商用地。其中17宗是底價出讓，剩下4宗里面有2宗溢價率只有0.7%和0.1%。截至目前，今年掛牌出讓的5宗用地，除了兩宗還未公布結(jié)果外，其余三宗均以底價成交。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)