93個(gè)爛尾項(xiàng)目已化解26個(gè)！昆明計(jì)劃明年內(nèi)解決“爛尾樓之痛”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“五一”期間，位于昆明滇池度假區(qū)的龍湖新項(xiàng)目山海原著售樓部?jī)?nèi)迎來(lái)了大批購(gòu)房者前來(lái)咨詢。

這是昆明滇池度假區(qū)海埂版塊斷供8年后首個(gè)住宅項(xiàng)目，也是龍湖地產(chǎn)花了3年時(shí)間曲線接手的昆明著名爛尾項(xiàng)目西南海。“目前西南海爛尾部分已在有序進(jìn)行整理，預(yù)計(jì)很快將復(fù)工。山海原著也將于近期推出新產(chǎn)品。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

西南海爛尾項(xiàng)目的復(fù)活也是昆明近年來(lái)成功解決的26個(gè)爛尾項(xiàng)目之一。就在“五一”之前，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)陳漢在做客昆明廣播電視臺(tái)《春城熱線》節(jié)目時(shí)介紹，截至目前，全昆明市梳理入庫(kù)的爛尾項(xiàng)目有93個(gè)，目前已完成化解26個(gè)，化解率27.95%，爛尾樓項(xiàng)目計(jì)劃今年化解60%，明年全部化解完。

記者了解到，接下來(lái)昆明將按照“一項(xiàng)目一方案”要求，找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)癥下藥制定可具體操作實(shí)施的解決方案推進(jìn)爛尾樓項(xiàng)目化解。并通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式邀請(qǐng)專業(yè)律師事務(wù)所作為第三方對(duì)“一項(xiàng)目一方案”進(jìn)行審核，開展可行性分析評(píng)估，重點(diǎn)對(duì)采取破產(chǎn)重整的項(xiàng)目提供法律支撐和保障。

曾爛尾長(zhǎng)達(dá)7年的昆明西南海項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝（資料圖片）

今年計(jì)劃化解六成爛尾樓

與西南地區(qū)其他主要城市相比，昆明的人口超過(guò)貴陽(yáng)，但遠(yuǎn)低于成都和重慶。截至2020年末，昆明常住人口667.7萬(wàn)人，相比2019年減少27.3萬(wàn)人。但昆明的房?jī)r(jià)卻在逐年上漲，安居客信息顯示，昆明的平均房?jī)r(jià)從2016年的8485元/平方米，已攀升至2020年的14081元/平方米。

但與之不相配的則是大量爛尾樓的存在。截至目前，全昆明市梳理入庫(kù)的爛尾項(xiàng)目有93個(gè)。按照具體年度任務(wù)目標(biāo)，昆明今年計(jì)劃解決爛尾樓要達(dá)60%。也就是說(shuō)，過(guò)去已解決了26個(gè)，今年需要解決30個(gè)，平均一個(gè)月2.5個(gè)，才能達(dá)到目標(biāo)，明年這個(gè)數(shù)字還將增加到37個(gè)。

按分類來(lái)看，昆明工程類爛尾項(xiàng)目共70個(gè)，占75.26%；其他爛尾項(xiàng)目23個(gè)，占24.74%（拆遷爛尾4個(gè)、土地已交易未動(dòng)工3個(gè)、工程主體完工未竣工16個(gè)）。

然而，從近幾年昆明主城幾個(gè)爛尾樓的復(fù)工復(fù)建過(guò)程來(lái)看，這并非易事。

沸城是最早解決的爛尾項(xiàng)目。2016年初碧桂園明確計(jì)劃接手沸城，到2018年6月正式復(fù)工，再到2019年7月碧桂園獲得項(xiàng)目全部土地項(xiàng)目更名，歷時(shí)3年多才完成整個(gè)接盤過(guò)程，中間經(jīng)歷了不少波折。

2020年曾幾度沖上微博熱搜的別樣幸福城復(fù)工過(guò)程更是艱難。2014年開發(fā)商佳達(dá)利地產(chǎn)資金斷裂停工后，包括官渡區(qū)政府、開發(fā)商、業(yè)主等均曾多次進(jìn)行抵押、墊資、接盤、自救等或成功或失敗的行動(dòng)，僅業(yè)主籌款自救就達(dá)6次之多。在多方努力之下，2018年7月，5號(hào)地塊勉強(qiáng)達(dá)到能夠入住的條件，部分業(yè)主得以交房入住。2020年8月，4號(hào)地塊在政府出手主導(dǎo)的情況下才得以復(fù)工，預(yù)計(jì)今年10月底交付。

此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾多次報(bào)道過(guò)的西南海項(xiàng)目，在龍湖接手之前已停工近7年（詳見(jiàn)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》2020年8月7日《昆明2000畝大盤爛尾近7年后，龍湖最終曲線“接盤”》）。接盤方龍湖地產(chǎn)從2017年初著手，直到2020年6月才通過(guò)東方資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)曲線接盤，拿下后續(xù)未開發(fā)土地，西南海項(xiàng)目才終于實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

而最近關(guān)注最高的、擬15棟樓全部整體拆除重建的云錫金地爛尾樓，由于房子還未賣掉，具備拆除的前提條件，接盤方推倒重來(lái)有了獲利前景，才終于可以解決這個(gè)停工多年的爛尾樓。

“一批爛尾樓被扒出集中治理，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，相關(guān)權(quán)益會(huì)得到很好的保護(hù)。而對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這也從側(cè)面說(shuō)明近年的樓市有著一定的脆弱性，拿地、規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)乃至銷售等環(huán)節(jié)都需要更加專業(yè)、更加細(xì)致地經(jīng)營(yíng)。”房地產(chǎn)評(píng)論員姜國(guó)君向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

來(lái)源：每經(jīng)記者根據(jù)公開資料整理

一切始于一場(chǎng)“造城運(yùn)動(dòng)”

事實(shí)上，如此大量爛尾樓項(xiàng)目的產(chǎn)生有著一定的歷史成因，最早可追溯至2008年昆明開始的那場(chǎng)轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。2008年2月，《昆明市關(guān)于加快推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布，計(jì)劃在5年內(nèi)將昆明市336個(gè)城中村全部改造完成。

3年后的2011年，又一份《昆明城中村改造三年計(jì)劃白皮書（2011-2013年）》出臺(tái)，將原計(jì)劃改造的336個(gè)城中村范圍再擴(kuò)容至382個(gè)。

“那么多個(gè)城中村同時(shí)改造，在全國(guó)無(wú)論哪一座城市都是前所未有的。”昆明當(dāng)?shù)匾毁Y深房地產(chǎn)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新》記者，當(dāng)時(shí)的城中村改造不僅僅是改造一條村，而是把周邊片區(qū)的土地一并整合起來(lái)，要求開發(fā)商整體競(jìng)買。這些被整合的周邊土地，甚至比城中村本身還要大3-5倍。

記者了解到，在當(dāng)時(shí)既沒(méi)有相應(yīng)的大型開發(fā)商可以配合，也沒(méi)有設(shè)立嚴(yán)格準(zhǔn)入門檻的昆明樓市下，很多資質(zhì)不足、實(shí)力不強(qiáng)的中小型開發(fā)商得以大規(guī)模入場(chǎng)。

如原西南海項(xiàng)目開發(fā)商仁澤地產(chǎn)便是在這一時(shí)期拿下了位于滇池國(guó)家旅游度假區(qū)太河社區(qū)的城中村改造項(xiàng)目。2011年，滇池國(guó)家旅游度假區(qū)太河社區(qū)“城中村”重建改造項(xiàng)目啟動(dòng)，成立不足3年的云南仁澤地產(chǎn)以33.1億元拿下了度假區(qū)太河社區(qū)12宗、共549畝的城中村改造用地，但在后期整個(gè)改造項(xiàng)目卻變?yōu)榭傉嫉丶s2000畝，而仁澤地產(chǎn)注冊(cè)資金僅為3億元。

如此大體量的開發(fā)，對(duì)于本就資金鏈趨緊的開發(fā)商而言就顯得尤為艱難。特別是在2009年一份《昆明市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理辦法》的出臺(tái)則進(jìn)一步加劇了小開發(fā)商資金問(wèn)題。該規(guī)定指出，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，從原來(lái)的按征地面積計(jì)收，改為按建筑面積征收，無(wú)疑又得讓開發(fā)商多繳一筆錢。根據(jù)新規(guī)，未完成繳納的，開發(fā)商不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證件。

2014年10月22日，昆明市國(guó)土資源局曾發(fā)出通告，向25家房地產(chǎn)企業(yè)追繳土地價(jià)款，包括仁澤地產(chǎn)等在內(nèi)的昆明一批開發(fā)企業(yè)赫然在列，而到2019年仁澤地產(chǎn)宣布破產(chǎn)時(shí)，其負(fù)債已經(jīng)高達(dá)了169億元。也是在這一時(shí)期，昆明大量爛尾樓誕生了。

昆明市住建局官網(wǎng)截圖

直到2015年3月24日，《昆明市城市更新改造管理辦法》《昆明市城市更新改造管理辦法實(shí)施細(xì)則》等一攬子城市更新改造配套政策出臺(tái)，叫停了實(shí)施7年的激進(jìn)式城中村改造。

新政發(fā)布當(dāng)天，昆明市城市更新改造工作會(huì)議還公布了一組數(shù)據(jù)，到2015年3月24日，昆明市已有229個(gè)城中村啟動(dòng)改造。據(jù)云南房網(wǎng)在2015年初的實(shí)地調(diào)查顯示，真正完成改造的城中村只有30個(gè)，還有超85%的城中村仍在建設(shè)，或尚未開始拆遷。

“昆明市場(chǎng)本身相對(duì)活躍，特別是隨著大量品牌開發(fā)商的入場(chǎng)，粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式早已不適用于這個(gè)二線城市，開發(fā)企業(yè)想在昆明市場(chǎng)立足，就得科學(xué)統(tǒng)籌、專業(yè)耕耘。”姜國(guó)君表示。

記者注意到，為解決爛尾樓問(wèn)題，云南省住建廳早在2020年3月19日便發(fā)布了《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》，重拳清理整治爛尾樓。同年12月《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》發(fā)布，明確停工一年以上爛尾項(xiàng)目將被列為一級(jí)監(jiān)管。今年3月31日，昆明市住建局發(fā)布《關(guān)于爛尾樓清理整治工作專項(xiàng)法律評(píng)估購(gòu)買計(jì)劃》，加速推進(jìn)昆明爛尾樓清理整治工作。

昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)陳漢表示，“今年化解工作的重點(diǎn)是從實(shí)際解決問(wèn)題的角度出發(fā)，對(duì)爛尾樓逐一研究，集中精力推進(jìn)一批爛尾樓的化解。 通過(guò)行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、司法手段等方式，探索出一條可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)2021年化解率達(dá)到60%。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝