土地成本走高+毛利率走低，旭輝憑啥定下2021年增長15%的銷售目標(biāo)？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

旭輝控股集團(tuán)（00884，HK）2020年的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，“林氏三兄弟”（董事局主席林中、副主席林偉、CEO林峰）罕見地共同出席。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)還邀請(qǐng)了“合作方代表”銀泰盛的高管，這在房企業(yè)績會(huì)中實(shí)屬少見。

作為頭部房企，旭輝控股2020年的業(yè)績也算亮眼：凈利潤首次突破百億元，達(dá)119億元，同比增長29%；歸母核心凈利潤率11.2%，維持行業(yè)較高水平；實(shí)現(xiàn)合約銷售額2310億元，同比上升15%；簽約回款率92%，保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。

林中在業(yè)績會(huì)上宣布，2021年旭輝的銷售目標(biāo)為2650億元，同比增長15%。而來自一二線城市的銷售貢獻(xiàn)率將達(dá)到87%，其中二線城市貢獻(xiàn)60%。

多元化拿地占比不斷提升

值得一提的是，過去三年，旭輝凈利潤、歸母核心凈利潤復(fù)合增長率均為25%，盈利能力長期維持行業(yè)高水平。

不過，旭輝2020年的毛利率為25.1%，同比減少4.6％；核心平均股本回報(bào)率24.2%，微幅下調(diào)。結(jié)合當(dāng)前不斷走低的行業(yè)毛利率水平，旭輝將如何保證利潤規(guī)模呈雙位數(shù)的增長，值得期待。

事實(shí)上，為優(yōu)化核心凈利潤率和毛利率，從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%。其中2020年多元化拿地項(xiàng)目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤實(shí)現(xiàn)提供了保障。尤其是商業(yè)，或成為未來幾年旭輝提速最快的板塊。

旭輝總裁林峰在業(yè)績會(huì)上直言，2019年旭輝開始全面進(jìn)軍商業(yè)，2020年累計(jì)獲取了12幅商業(yè)綜合體的用地，同時(shí)商業(yè)為這些商業(yè)綜合體的住宅提供了暢銷溢價(jià)的條件，因?yàn)橛猩虡I(yè)和整個(gè)城市綜合氛圍的打造，所以也帶來整個(gè)住宅相應(yīng)的旺銷。商住聯(lián)動(dòng)，使旭輝在2020年走出了成功的第一步。

這些商業(yè)項(xiàng)目主要位于一線城市、二線城市的交通樞紐，或三四線最核心城市的核心板塊區(qū)域。林中表示，希望在后續(xù)繼續(xù)發(fā)揮布局優(yōu)勢(shì)，提升模式、業(yè)態(tài)的運(yùn)營能力，持續(xù)把旭輝廣場(chǎng)、旭輝里等產(chǎn)品線向全國推廣。

商業(yè)布局反映的其實(shí)是旭輝整體的城市投資思路。林中直言，都市圈和城市群是未來發(fā)展最蓬勃的地方，不在這些城市群的地方，發(fā)展會(huì)比較弱。

2020年，旭輝新增土儲(chǔ)總建筑面積1307萬平方米，新增權(quán)益地價(jià)555億，權(quán)益比63%。其中，90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市，而高能級(jí)的土地儲(chǔ)備將在2021年實(shí)現(xiàn)更高均價(jià)的銷售。

土地成本走高考驗(yàn)未來增長

不過，在拿地與投資方面，旭輝走高的土地成本與低權(quán)益占比，是其未來增長的一大考驗(yàn)。

年報(bào)顯示，旭輝2020年新增60余個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約1310萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約870萬平方米，面積權(quán)益占比66%；土地收購代價(jià)約915億元，權(quán)益拿地金額約555億元，金額占比約61%。其中，2020年內(nèi)權(quán)益收購成本約7001元/平方米，較2019年增長29.1%。土地成本上漲明顯，或?qū)⑦M(jìn)一步影響未來結(jié)算收入的盈利水平。

對(duì)此，旭輝的思路是深耕。林中表示，旭輝不在乎一城一池的得失，但會(huì)保證大格局要具備“有生力量”；拿地方式也可以多元化（培育商業(yè)IP、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，培育舊改更新能力等），但聚焦在區(qū)域深耕。

他強(qiáng)調(diào)，以前投資可以用“望遠(yuǎn)鏡”看就好了，但現(xiàn)在市場(chǎng)分化、城市分化明顯，投資情況要細(xì)化到不同城市、不同板塊，用“放大鏡”才能看到一些結(jié)構(gòu)性、差異化的機(jī)會(huì)。

另外在融資層面，旭輝的“三道紅線”指標(biāo)改善尚未降檔，保持“踩一線”的狀況。林中表示，會(huì)持續(xù)拓展融資方式、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)安全發(fā)展，“持續(xù)做難而對(duì)的事”。

林中對(duì)旭輝的發(fā)展以及房地產(chǎn)的發(fā)展空間仍十分看好。“房地產(chǎn)依然是一個(gè)存量大、空間大的周期，房地產(chǎn)未來幾年交易額會(huì)達(dá)到20萬億元，投資總量不增長，房價(jià)還能保持5%~8%的增長。”

目前，旭輝的總土儲(chǔ)達(dá)到了6818萬平方米，總貨值達(dá)10263億元，足夠滿足未來3年持續(xù)增長需求。其中2021年可推售貨值4000多億元，其中86%都位于一線和準(zhǔn)二線城市。

林中強(qiáng)調(diào)，未來地產(chǎn)江湖沒有黑馬，留下的都是大浪淘沙的千里馬。“長效機(jī)制下平穩(wěn)發(fā)展的新長周期，是穩(wěn)健均衡頭部企業(yè)的黃金時(shí)代。旭輝要堅(jiān)持練內(nèi)功、提技能，用實(shí)力去做行業(yè)的千里馬。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)