中梁控股降至“黃檔” 仍受制于毛利率下滑壓力

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月24日，中梁控股舉行全年業(yè)績(jī)?cè)诰€發(fā)布會(huì)。中梁控股CFO游思嘉表示，中梁是首批試點(diǎn)降負(fù)債的房企，已經(jīng)完成了兩條紅線的降壓。

業(yè)績(jī)方面，2020年中梁控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收659.4億元，同比增16.4%；合約銷售額1688億元，同比增10.7%；2021年銷售目標(biāo)1800億元，同比增速不到7%，而由于今年貨值超過(guò)2600億元，去化70%即可達(dá)標(biāo)。

過(guò)去的2016～2019年，中梁控股的業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持續(xù)降速，開(kāi)始尋求穩(wěn)健發(fā)展。

降負(fù)債卓有成效

游思嘉表示，中梁是作為12家參與政策試行的重點(diǎn)房企之一，嚴(yán)格按國(guó)家要求來(lái)控制集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

“我們的凈負(fù)債率自上市以來(lái)一直保持平穩(wěn)，在2020年年底是66%，基本跟2019年年底持平。現(xiàn)金短債比方面，含非受限資金口徑達(dá)到1.1倍，如果含所有資金是1.4倍，屬于行業(yè)安全水平，所以我們?nèi)ツ陜蓷l紅線都成功降壓，我們現(xiàn)在是黃檔房企。”

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，2020年末，中梁控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80%，較上年同期下降約11個(gè)百分點(diǎn)，但仍超出閾值；凈負(fù)債率為65.8%，與2019年末基本一致，微增0.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指標(biāo)“踩一線”，“由紅轉(zhuǎn)黃”成功實(shí)現(xiàn)降檔。

游思嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，三道紅線政策之后，房企買(mǎi)地的資金占銷售資金的40%左右。希望今年中梁的融資成本繼續(xù)下降，能平均降到8%或以下。2020年中梁的加權(quán)平均融資成本是8.5%左右，同比下降0.9%。

毛利率下滑

不過(guò)，中梁幾個(gè)重要指標(biāo)如核心凈利潤(rùn)和毛利率有所下滑。年報(bào)顯示，2020年中梁毛利為138.5億元，同比增加5.1%；整體毛利率為21.0%，同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約37.5億元，同比減少約3.8%。

對(duì)此，游思嘉表示，2020年中梁確認(rèn)收入的基本上是反映2017、2018年，特別是2018年買(mǎi)地的項(xiàng)目情況。期間土地市場(chǎng)處在較熱形態(tài)之下，尤其是2018年以后一些二三線城市，包括沿海某些城市都出現(xiàn)了政府限價(jià)問(wèn)題，這使得中梁控股在2020年的毛利率呈現(xiàn)下跌。

“我相信，2020年毛利率下跌的企業(yè)不只是中梁，行業(yè)整體特別是長(zhǎng)三角市場(chǎng)為主的房企，以及部分珠三角市場(chǎng)為主的房企也可能面臨這個(gè)問(wèn)題。”在游思嘉看來(lái)，2020年受政策及市場(chǎng)布局的影響，中梁控股只是毛利率出現(xiàn)下滑房企中的一員。

今年可售貨值2600億元

至于銷售增幅問(wèn)題，游思嘉表示，“三道紅線”之后，整個(gè)行業(yè)的銷售增長(zhǎng)率正在回歸正常水平，未來(lái)2年到3年整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)率都會(huì)是個(gè)位數(shù)。

對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期，中梁控股在公告中表示，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)的政策底線趨向更加明確，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同時(shí)呈現(xiàn)出“政策調(diào)控”與“市場(chǎng)分化”并存的特征。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中梁連同其合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司的總土地儲(chǔ)備約為6510萬(wàn)平方米，集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量為5180萬(wàn)平方米，覆蓋全國(guó)23省，153個(gè)城市。新增項(xiàng)目中二線及三線城市土儲(chǔ)金額占比92%，其中約47%位于二線城市，45%位于三線城市，四線城市占比8%。

從地區(qū)來(lái)看，其大部分土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角與中西部；從城市能級(jí)來(lái)看，其絕大部分土儲(chǔ)位于二三線城市。

中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，該集團(tuán)現(xiàn)有土儲(chǔ)可為未來(lái)3～5年內(nèi)的銷售增長(zhǎng)供應(yīng)充足貨值。另?yè)?jù)其透露，2021年中梁可售貨值約為2600億元，預(yù)期去化率69%

中梁高層表示，片面追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，在市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng)模式的驅(qū)動(dòng)下，更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品能力。2021年，中梁會(huì)著重提升能力與鞏固行業(yè)地位。在現(xiàn)時(shí)的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更為可控，“穩(wěn)”的主基調(diào)更為明確。在市場(chǎng)資源更向大企業(yè)集中的趨勢(shì)下，全國(guó)布局、銷售規(guī)模領(lǐng)先的大型房企會(huì)更具能力去應(yīng)對(duì)行業(yè)變革與挑戰(zhàn)。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)