每戶交30余萬元，D級(jí)危樓自拆自建成功！房產(chǎn)已增值160%，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)主任：經(jīng)驗(yàn)很難復(fù)制

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢(mèng)妤    

廣州首個(gè)業(yè)主自籌自建的危舊房項(xiàng)目花都區(qū)集群街2號(hào)，已于1月11日正式驗(yàn)收交房。

“交房、交證、交鑰匙工作已同步完成。”就最新交付情況，1月13日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了項(xiàng)目所在地新華街道豐盛社區(qū)居委會(huì)主任曾燕娜，其介紹稱，早上剛討論完物業(yè)管理問題，下一步就簽合同。

曾燕娜表示，目前業(yè)主們已開始為入住做準(zhǔn)備，部分業(yè)主正在購(gòu)置家具電器，大家都很期盼回來，預(yù)計(jì)3月1日物業(yè)服務(wù)正式生效。該項(xiàng)目所在片區(qū)計(jì)劃進(jìn)行全域治理，并依托黨群服務(wù)中心，為小區(qū)管理提供保障，豐富居民尤其是老年人的生活。

詳見此前報(bào)道《業(yè)主自籌近800萬元重建D級(jí)危樓，每經(jīng)記者實(shí)探：多數(shù)人已不在此居住，年底即可交付》

（每經(jīng)小編注：據(jù)淮北市人民政府官網(wǎng)12345熱線的一條回答，根據(jù)被鑒定房屋的構(gòu)造特點(diǎn)和承重體系的種類，按構(gòu)件、房屋組成部分、房屋三個(gè)層次進(jìn)行危險(xiǎn)性鑒定，等級(jí)劃分為ABCD四級(jí)，其中C級(jí)為局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房，D級(jí)為房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整幢危房。）

平均每戶多補(bǔ)繳2萬余元??

據(jù)悉，新華街集群街2號(hào)樓坐落于廣州北站片區(qū)東南側(cè)，屬典型人氣興旺、商業(yè)繁華的老城區(qū)舊樓。該樓始建于1976年，為5層混合結(jié)構(gòu)，首層為商鋪，二至五層為住宅住戶，共24戶，在拆除之前約有近50年的歷史，外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴(yán)重，被鑒定為D級(jí)危房（整棟危房）。

改造之前的集群街2號(hào)樓 來源：花都融媒

每經(jīng)記者在采訪中獲悉，此次項(xiàng)目改造承建方為花都城投集團(tuán)下屬企業(yè)西城公司，2024年3月，集群街2號(hào)正式拆除，5月底新建工程開工，9月初就完成主體結(jié)構(gòu)封頂。

曾燕娜介紹，起初按拆除重建前房屋實(shí)測(cè)面積，以4600元/平方米價(jià)格預(yù)繳資金，每戶繳納資金約30萬元。因建成后房屋增加了公攤面積，平均每戶面積增加約5平方米，最終平均每戶補(bǔ)繳費(fèi)用2萬多元，目前所有費(fèi)用已全部交齊。

曾燕娜表示，雖然建房過程存在難以預(yù)估的因素，但整體資金預(yù)估較為精準(zhǔn)。此前該房屋為房改房，現(xiàn)在辦理的房產(chǎn)證納入了公攤面積，是完整的房產(chǎn)證，后續(xù)業(yè)主進(jìn)行房產(chǎn)交易將不受影響。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，集群街2號(hào)樓的改造過程之所以如此順利快速，一方面是涉及的私人業(yè)主較少，且業(yè)主改造意愿都很強(qiáng)烈統(tǒng)一；另一方面，花都區(qū)住建局、新華街及社區(qū)居委等積極推進(jìn)支持、持續(xù)引導(dǎo)，一戶一策解決業(yè)主實(shí)際困難。

記者在采訪中獲悉，建成后的集群街2號(hào)仍為24套住房，底層為商鋪，二層及之上為住宅。在房屋正式拆除前，曾有部分業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)格將房源轉(zhuǎn)讓給花都城投集團(tuán)，因此房屋建成后的房屋產(chǎn)權(quán)方面，8套為私人業(yè)主所有，16套歸花都城投集團(tuán)。

另?yè)?jù)廣州日?qǐng)?bào)，該項(xiàng)目的實(shí)施，成功解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問題，并使房屋增值160%。

改造之前的集群街2號(hào)樓附近業(yè)態(tài) 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，項(xiàng)目房屋被認(rèn)定為D級(jí)危房，處于不得不改的狀況，這是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)前提。其次，業(yè)主協(xié)調(diào)難度至關(guān)重要，業(yè)主數(shù)量較少且大多來自同一單位，協(xié)調(diào)成本因而較低。但是，大多數(shù)項(xiàng)目難以具備業(yè)主來自同一單位這一特性，極大限制了此類改造模式的大規(guī)模推廣，所以業(yè)主自籌自建只是多種改造方式之一，大規(guī)模復(fù)制并不可行。此外，業(yè)主愿意出資改造也是關(guān)鍵因素。

項(xiàng)目存在不可復(fù)制性

談及項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，曾燕娜指出，首先，政府方面出臺(tái)了城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案，給予政策扶持，這是重要前提。其次，國(guó)企擔(dān)當(dāng)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)表決，委托西城公司作為實(shí)施主體，國(guó)企在資源、信譽(yù)等方面的優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)了業(yè)主信心。

此外，整個(gè)項(xiàng)目從施工到室內(nèi)裝修，建筑材料、入戶門等均由業(yè)主自主選擇，真正實(shí)現(xiàn)了自籌自拆自建，業(yè)主滿意度大幅提升。此外，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，政府各部門通力合作，特事特辦，在辦證審批等環(huán)節(jié)提供了高效支持。

花都城投集團(tuán)方面表示，在施工建設(shè)過程中，西城公司嚴(yán)格把控項(xiàng)目進(jìn)度，充分考慮業(yè)主需求，與省設(shè)計(jì)院合作進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，并多次組織業(yè)主討論。在裝修前，公司將備選材料和家具式樣帶給業(yè)主表決，充分征詢意見。

每經(jīng)記者了解到，在廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局等多部門的關(guān)心指導(dǎo)下，按照《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》有關(guān)要求，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局花都分局、新華街等有關(guān)部門高效合作，充分發(fā)揮各方作用，出臺(tái)《危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導(dǎo)居民承擔(dān)主要改造成本，項(xiàng)目拆建投資估算約800萬元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)共同承擔(dān)改造成本，成為廣東首個(gè)業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項(xiàng)目。

李宇嘉表示，在探索老舊小區(qū)改造特別是危房改造新模式上，廣州改變了過去要么政府主導(dǎo)、大包大攬，要么開發(fā)商主導(dǎo)、市場(chǎng)買單的模式，新增了居民自我驅(qū)動(dòng)改造為主、政府政策激勵(lì)為輔的模式，這可以說是“第三條道路”或“多元化改造”的探索。

曾燕娜也強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目存在不可復(fù)制性。一方面，項(xiàng)目中有部分公房，這類大業(yè)主的存在在許多其他項(xiàng)目中難以重現(xiàn)，其在協(xié)調(diào)和決策上影響力具有獨(dú)特性。此外，能促使全體業(yè)主達(dá)成一致意見并順利推進(jìn)項(xiàng)目，在實(shí)際操作中難度也較大。

自籌自建模式探索推進(jìn)存在阻力

每經(jīng)記者注意到，深圳、武漢、南京、杭州等全國(guó)多個(gè)城市均出現(xiàn)過業(yè)主自籌自建項(xiàng)目，但許多項(xiàng)目的推進(jìn)并不十分順利。

以深圳為例，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，就深圳首例自拆自建小區(qū)紅崗花園同意率超90%但仍難以推進(jìn)問題，羅湖區(qū)清水湖街道城市建設(shè)辦公室回復(fù)：項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，政府引導(dǎo)和支持。項(xiàng)目推進(jìn)需要小區(qū)全體業(yè)主的支持與配合，如項(xiàng)目推進(jìn)過程中遇到存在抵觸情緒的業(yè)主，也需要由業(yè)主代表發(fā)揮帶頭作用，積極溝通，必要時(shí)相關(guān)政府部門亦會(huì)介入提供政策宣講等協(xié)助。

廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅宇在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)其他地區(qū)舊住宅區(qū)自籌自建模式核心圍繞解決三個(gè)問題，即資金來源、資金回籠、誰來改造。

“首先，資金來源解決的是項(xiàng)目前期研究、搬遷補(bǔ)償、報(bào)批報(bào)建等資金投入問題。項(xiàng)目改造成本業(yè)主自籌占比大，政府會(huì)提供一定財(cái)政資金補(bǔ)貼等；其次，資金回籠是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金閉環(huán)的關(guān)鍵，以論證項(xiàng)目是否具備經(jīng)濟(jì)可行性，核心在于項(xiàng)目改造成本核算及區(qū)位價(jià)值；再者，實(shí)施主推選定是解決項(xiàng)目由誰具體實(shí)施推進(jìn)，確保項(xiàng)目能落地實(shí)施，是項(xiàng)目具備實(shí)施可行性的關(guān)鍵，目前更傾向于國(guó)企實(shí)施?！?/span>

羅宇認(rèn)為，對(duì)于深圳等國(guó)內(nèi)大中型城市而言，目前舊住宅區(qū)自籌自建模式探索推進(jìn)存在阻力，如未有明確政策路徑、業(yè)主多且訴求多樣、居民出資標(biāo)準(zhǔn)不確定、政府資金支持不明確等。

未來深圳舊住宅區(qū)更新改造探索業(yè)主自籌模式，可圍繞業(yè)主出資、政府支持、實(shí)施主體及綜合改造效益四個(gè)方面，根據(jù)“誰投資、誰受益”原則，制定相關(guān)配套政策，且充分考慮調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，如可增設(shè)一定比例商品住房等，一方面調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，另一方面可減負(fù)政府財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自籌類舊住宅區(qū)改造模式可持續(xù)發(fā)展。

記者|甄素靜?編輯|何小桃 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|陳柯名

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