上海部分新房實施“滿五”限售 專家：全面解決大城市住房問題調(diào)控戰(zhàn)正式打響

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月3日傍晚，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房屋管理局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（下稱《通知》），要求進一步加強房地產(chǎn)市場管理，在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實行限價競價；房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。

《通知》要求，規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為；對于按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“結(jié)合近期部分大城市政策密集出臺的事件，可以認為，今年全面解決大城市住房問題的調(diào)控戰(zhàn)正式打響了。”

優(yōu)先購房者5年限售

《通知》稱，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

嚴躍進說，“這一點其實是配合了此前積分購房政策等內(nèi)容。此前積分購房客觀上使得一些購房者獲得優(yōu)先購房權(quán)。同時，和其他城市做法一樣，對于一些優(yōu)先認購的房源，普遍會設(shè)置限售條件。所以實際上此次上海的做法也是充分考慮到此類購房的實際情況，通過限售，進一步限制此類住房的炒作，也同時可以使得相關(guān)樓盤進一步降溫。”

同策研究院高級分析師李霄霄指出，目前上海僅三個樓盤在試點打分優(yōu)先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響目前來看還不大。

嚴管落實限價政策

《通知》對新建商品住房價格備案管理提出要求，“在房價地價聯(lián)動的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結(jié)果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。”

李霄霄認為，限價競價在其他城市已經(jīng)有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執(zhí)行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環(huán)節(jié)預先設(shè)定好房價，由房企自主競價地價，有助于在前段控制地價，達到穩(wěn)房價的目的。

《通知》同時要求及時公布住宅用地供應(yīng)計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”，單列租賃住房用地計劃。壓實各區(qū)主體責任，量化地價調(diào)控目標，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。

嚴格限制企業(yè)購房

此次政策明確，嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制，在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

對此，嚴躍進分析，首先企業(yè)購房后，其持有時間有約束，這樣可以防范企業(yè)進行短線操作。其次通過明確居民購房優(yōu)先的內(nèi)容，實際上也減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象，有助于真正保障購房居民家庭的權(quán)益，防范企業(yè)投資房產(chǎn)帶來的困擾。

封面圖片來源：視覺中國