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回望2020·區(qū)域樓市 | 廣州樓市2020年“翻身”:新房成交創(chuàng)近4年新高,二手房成交占比超六成

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2021-01-07 16:40:21

2020年廣州新房二手房成交量均較上一年明顯增長。

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

廣州一直以來都被視為一線城市的房價(jià)“洼地”,但在進(jìn)入2020年下半年后,廣州樓市正在肉眼可見地“翻紅”??v觀2020年的廣州房地產(chǎn)市場,整體走出先抑后揚(yáng)的勢態(tài),在市場情緒、供應(yīng)充足、政策利好等刺激下,一二手市場年尾成交均節(jié)節(jié)攀升,一手市場成交更是突破10萬宗創(chuàng)近四年新高。

展望2021年,多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均認(rèn)為,在“房住不炒”的總調(diào)控方針下,2021年市場有望繼續(xù)走穩(wěn),成交仍將保持活躍。但同時(shí)也需關(guān)注可能出現(xiàn)的調(diào)控等外部因素影響,這些因素可能導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生明顯變化。

圖片來源:攝圖網(wǎng)

新房成交量創(chuàng)近4年新高

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示,2020年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗,同比上升27%;成交面積1087萬平方米,同比上升27%。這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高,僅次于2016年。

而貝殼研究院廣州分院認(rèn)為,廣州2020年的新房成交規(guī)模由于和歷史高位2016年相比仍有較大差距,整體來看,2020年仍處于2017年以來的調(diào)整期,但趨勢上呈現(xiàn)向上恢復(fù)。

“廣州樓市在后疫情時(shí)期樓市表現(xiàn)出色,我認(rèn)為主要有兩大方面的原因:其一,政策環(huán)境改善,需求不斷釋放;其二,城市價(jià)值凸顯,廣州漸成焦點(diǎn)。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,2020年以來,廣州圍繞疫情紓困以及人才引入出臺了許多積極的政策,利好樓市的供需兩側(cè),特別是放寬人才引進(jìn)及落戶門檻之后,廣州樓市原先被壓抑的需求得以釋放,新的需求不斷涌入,帶動(dòng)樓市需求回升。

除此之外,一手新房供應(yīng)猛增也是促進(jìn)成交上揚(yáng)的主要原因之一。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),2020年廣州新房市場累計(jì)供應(yīng)113740套,同比增加50%;累計(jì)供應(yīng)1175.1萬平方米,同比增加46%,為近6年新高。

數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院廣州分院整理

而供應(yīng)的猛增一方面得益于廣州近3年居住用地供應(yīng)量大幅增加,出讓居住地都陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新房項(xiàng)目集中入市,開發(fā)商彈藥充足;另一方面,受上半年疫情影響,下半年(尤其第四季度)開發(fā)商沖刺年終任務(wù)壓力不輕,因此“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”后大部分開發(fā)商均加快項(xiàng)目開發(fā)和銷售進(jìn)度。

一手成交均價(jià)則相對平穩(wěn)。2020年,廣州一手銷售均價(jià)為30025元/平方米,與去年同期相比增幅約為5%,套均總價(jià)約為323萬元。對比2019年,2020年海珠、南沙由于中高端項(xiàng)目入市占比增加,區(qū)域均價(jià)提升相對明顯,而其他區(qū)域均保持5%上下增幅。其中,南沙一手均價(jià)同比增長27.45%至26643元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,2020年下半年以來,不少深圳客都組團(tuán)前來廣州南沙等區(qū)域看房、購房,這在往年是比較少見的。

肖文曉補(bǔ)充指出,在2020年年中深莞加碼調(diào)控之后,購房者紛紛把目光投向廣州這個(gè)價(jià)值洼地,購買力聚焦帶動(dòng)市場溫度進(jìn)一步上升。

二手房成交量增超兩成

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆認(rèn)為,2020年的廣州樓市不僅要看到A面,還需認(rèn)清B面。二手市場一波三折,但最終擺脫低谷;同樣是這一年,二手市場買賣雙方預(yù)期多次轉(zhuǎn)變,博弈狀態(tài)下效率降低。

同新房市場相似,從2020年3月開始,廣州二手住宅成交量亦呈現(xiàn)逐漸恢復(fù)趨勢,截至5月已實(shí)現(xiàn)單月同比轉(zhuǎn)正,略早于新房市場。但在三季度隨新房市場供應(yīng)增加,客戶被分流等因素影響,成交量呈現(xiàn)持續(xù)回落,并在10月觸底。“金九銀十”后受新房市場影響減弱,客戶逐漸回流,呈現(xiàn)一定年末翹尾現(xiàn)象。

廣州二手市場成交量的上行除了積壓需求的釋放、宏觀環(huán)境的利好之外,很大一部分原因還在于客戶從新房市場向二手市場轉(zhuǎn)移。2020年廣州二手市場成交占比一度達(dá)到最高的63%,而往年二手成交占比往往在55%左右。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測,2020年廣州市二手市場成交宗數(shù)為131009宗(自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽),同比2019年同期(107504宗)明顯回升21.9%。從歷年成交情況對比來看,成交經(jīng)歷連續(xù)3年回落后,二手市場絕處逢生,需求明顯回暖。

數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院廣州分院整理

而從二手網(wǎng)簽均價(jià)看,區(qū)域分化仍然明顯,甚至只是呈現(xiàn)局部火熱。2020年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為28815元/平方主米,同比2019年上漲7.8%。從各區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)來看,漲幅明顯主要集中在天河、海珠、越秀等熱點(diǎn)區(qū)域,漲幅分別達(dá)15.5%、9.0%、8.7%。另外,增城區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)不升反降,同比下跌6.5%。

監(jiān)測顯示,2020年中原周度新增盤源量已不足800套,同比去年大幅減少兩成左右,處近五年以來最低位,市場供應(yīng)大幅減少可能會(huì)進(jìn)一步加劇業(yè)客矛盾,供不應(yīng)求的情況亟待改善。少業(yè)主擔(dān)心“低價(jià)”拋售物業(yè),從而選擇看清后市價(jià)格走勢再?zèng)Q定是否出售。

而貝殼研究院廣州分院認(rèn)為,買房者的觀望情緒也較為濃厚。“十一”黃金周過后,置業(yè)未成功的客戶再度回流二手市場,需求的增多刺激業(yè)主端預(yù)期增長,但客戶端由于選擇面的增多,觀望情緒更重,決策時(shí)間被進(jìn)一步拉長,故呈現(xiàn)出客源平均成交天數(shù)的上行,且基本處于近兩年來高位。

展望2021年,“我們認(rèn)為2021年廣州新增住宅成交量在調(diào)控政策平穩(wěn)的情況下將達(dá)到11萬套,樂觀情況甚至可達(dá)到13萬套。”貝殼研究院廣州分院預(yù)計(jì),2021年廣州新房市場供應(yīng)增加,開發(fā)企業(yè)所面臨的競爭、去化壓力更大,市場漲價(jià)動(dòng)力將不足。同時(shí)新房市場供應(yīng)增加也會(huì)分流二手市場客戶,加之目前市場業(yè)客兩端博弈情緒升溫,成交效率下降,也將對二手市場成交價(jià)格形成抑制。

肖文曉則表示,2021年廣州樓市有望維持2020年供需兩旺的市場格局,預(yù)期市場成交仍將保持活躍,而因應(yīng)“房住不炒”的調(diào)控方針,廣州仍將“因城施策”執(zhí)行限購、限貸、限售等調(diào)控政策,實(shí)施動(dòng)態(tài)微調(diào),2020年下半年部分區(qū)域冒出來的房價(jià)上漲苗頭將得到更嚴(yán)格的控制,量價(jià)將整體走穩(wěn)。

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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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2020年 廣州樓市 盤點(diǎn)

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