豪擲2.3億，溢價(jià)率達(dá)147% 上市不足4月 均瑤健康擬在上?！百I房”

每經(jīng)記者 陳晴    每經(jīng)編輯 梁梟    

上市不到4個(gè)月時(shí)間，湖北企業(yè)均瑤健康（605388，SH；昨日收盤價(jià)21.69元）第一個(gè)大動(dòng)作就是“買房”，而且是在上海。

12月6日下午，均瑤健康發(fā)布公告稱，公司擬購(gòu)買控股股東上海均瑤（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱均瑤集團(tuán)）位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的房產(chǎn)，交易價(jià)格暫定為23094.88萬(wàn)元。以上述交易價(jià)格計(jì)算，交易溢價(jià)率達(dá)到147%。

不僅如此，均瑤健康還表示，公司擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)作為重要戰(zhàn)略布局。以上這些布局對(duì)公司未來(lái)發(fā)展有何影響？

昨日，均瑤健康股價(jià)強(qiáng)勢(shì)漲停 數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng) 劉紅梅制圖

標(biāo)的資產(chǎn)處于抵押狀態(tài)

均瑤健康注冊(cè)地址位于湖北宜昌，于今年8月份上市。12月6日下午，均瑤健康推出公司上市以來(lái)的第一個(gè)大動(dòng)作——購(gòu)買辦公用房。

公告顯示，均瑤健康擬設(shè)立全資子公司上海璟瑞企業(yè)管理有限公司，購(gòu)買控股股東均瑤集團(tuán)位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)康橋東路2弄1號(hào)房屋、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)備作為公司協(xié)同辦公場(chǎng)所、數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心及培訓(xùn)的場(chǎng)所。

根據(jù)公告，本次交易標(biāo)的評(píng)估值為25414萬(wàn)元，交易價(jià)格暫定為23094.88萬(wàn)元。相比標(biāo)的資產(chǎn)賬面值9339.18萬(wàn)元，以23094.88萬(wàn)元交易價(jià)格計(jì)算，溢價(jià)率約147%。

那么，上述評(píng)估值和交易價(jià)格是如何確定的？均瑤健康公告中稱，交易價(jià)格是以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，綜合考慮周邊可比房產(chǎn)價(jià)格等因素，均瑤集團(tuán)予以折扣協(xié)商確定。

具體來(lái)說(shuō)，此次交易的標(biāo)的資產(chǎn)共37套辦公類房地產(chǎn)，各樓層面積共7217.15平方米。均瑤集團(tuán)向主管部門遞交的備案核準(zhǔn)價(jià)為36000元/平方米，關(guān)聯(lián)交易定價(jià)在交易標(biāo)的備案價(jià)格的基礎(chǔ)上，參考評(píng)估價(jià)格予以九折優(yōu)惠，均價(jià)約為32000元/平方米，交易總價(jià)約為23094.88萬(wàn)元。由此均瑤健康也表示：“同一供需圈范圍內(nèi)樓盤均價(jià)為35600元/平方米，本次交易價(jià)格對(duì)比周邊可比房產(chǎn)價(jià)格具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”

上述35600元/平方米均價(jià)數(shù)據(jù)，系評(píng)估人員參考盛榮路288弄1號(hào)1617室等三個(gè)案例（交易單價(jià)為35916元/平方米～40089元/平方米）的平均數(shù)據(jù)得來(lái)。值得注意的是，上述三個(gè)案例房屋土地剩余使用年限均為43或44年，而作為本次交易標(biāo)的資產(chǎn)之一的康橋東路2弄1號(hào)601室土地剩余使用年限只有21年，土地剩余使用年限只有三個(gè)參考案例房產(chǎn)的不到一半。

為何標(biāo)的資產(chǎn)之一康橋東路2弄1號(hào)601室土地剩余使用年限只有21年，標(biāo)的資產(chǎn)37套房屋土地剩余使用年限是不是都只有21年呢？就相關(guān)問(wèn)題，12月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電均瑤健康并發(fā)送采訪郵件，但截至發(fā)稿未獲得相關(guān)回應(yīng)。

均瑤健康公告還顯示，截至目前，此次交易標(biāo)的資產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)因貸款抵押給上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司溫州分行。

擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)

作為一家注冊(cè)地址位于湖北的上市公司，均瑤健康卻擬大手筆斥資2.3億元在上海“買房”？對(duì)此，均瑤健康公告中表示，在上海買房“旨在緩解公司及其子公司現(xiàn)有辦公條件與業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃不能匹配的矛盾，并為公司實(shí)施數(shù)據(jù)化業(yè)務(wù)流程管理、新拓業(yè)務(wù)種類及開展線上經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略規(guī)劃提供空間支持”。

公開資料顯示，均瑤健康目前主營(yíng)含乳飲料中常溫乳酸菌飲品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。不過(guò)眼下，公司欲發(fā)力礦泉水業(yè)務(wù)。12月6日下午，公司同時(shí)公告稱，擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)作為“重要戰(zhàn)略布局”。

均瑤健康還表示，公司擬設(shè)立上海均瑤天然礦泉水有限公司（暫定名，具體以工商核準(zhǔn)為準(zhǔn)，注冊(cè)資本不超過(guò)9000萬(wàn)元），以尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步拓寬公司產(chǎn)品線，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力。

值得注意的是，今年8月，均瑤健康進(jìn)行IPO網(wǎng)上路演活動(dòng)時(shí)，公司董事長(zhǎng)王均豪表示，公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)為“將公司的含乳飲品打造為含乳飲品行業(yè)第一品牌，在全國(guó)含乳飲品行業(yè)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位”。

時(shí)隔僅僅4個(gè)月，公司又宣布拓展礦泉水業(yè)務(wù)，這是否意味著公司此前的戰(zhàn)略目標(biāo)已改變？截至發(fā)稿記者亦未獲得公司方面回應(yīng)。

今年8月IPO路演時(shí)，均瑤健康董事、總經(jīng)理許彪曾介紹，歐睿國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2019年在中國(guó)大陸地區(qū)常溫乳酸菌飲品市場(chǎng)按零售額統(tǒng)計(jì)的銷售額中，公司產(chǎn)品排名領(lǐng)先，市場(chǎng)占有率約為15.1%。不過(guò)許彪也坦言，目前含乳飲料，尤其是常溫乳酸菌飲品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局尚未完全形成，存在品牌多、市場(chǎng)集中度低等特點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。均瑤健康的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要包括光明乳業(yè)、伊利股份，以及東君乳業(yè)（禹城）有限公司、福建好彩頭食品股份有限公司、小洋人生物乳業(yè)集團(tuán)、東營(yíng)一大早乳業(yè)有限公司等。

此時(shí)進(jìn)軍礦泉水業(yè)務(wù)，均瑤健康是不是抓住了一個(gè)好時(shí)機(jī)呢？12月7日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，中國(guó)食品產(chǎn)業(yè)分析師朱丹蓬對(duì)此不太樂觀。他表示，為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、加固和拓寬護(hù)城河，很多頭部企業(yè)或者上市公司都在嘗試多品牌、多品類、多場(chǎng)景、多渠道、多消費(fèi)人群布局。但相比其他同行企業(yè)，從體量上看，均瑤健康目前仍屬中型企業(yè)。主業(yè)還不夠強(qiáng)的情況下，如果副業(yè)太多、戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，對(duì)公司整體運(yùn)營(yíng)會(huì)將會(huì)是較大的挑戰(zhàn)。