開發(fā)商們還有不到兩個月：業(yè)績下滑、拿地放緩、巨債到期……

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2020年樓市“金九銀十”終于在平淡中落幕。

今年前10個月，僅一線城市樓市整體回正；二手房則出現(xiàn)成交量分化，北京同增62%，深圳環(huán)降43%。

各地調(diào)控政策進一步收緊，如北京啟動住房限購政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案等專項檢查。此外受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，9月以來房地產(chǎn)市場降溫特征愈加突出，預(yù)計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀。

11月1071億元債務(wù)規(guī)模償債高峰將至，高負債房企將面臨年內(nèi)最大考驗。

2020年只剩下不到兩個月了。

前10月僅一線城市新房成交量整體回正 均價累計漲幅超2019年同期

今年前10個月，僅一線城市整體成交正增長。

據(jù)易居研究院報告，上海的新房市場今年成交火熱，成交同比增長18%；深圳樓市保持了年初以來的熱度，盡管下半年調(diào)控升級后有所降溫，但1～10月累計成交仍同比增長兩成有余；北京同比下降10%。

《10月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，一線城市新建住宅成交面積累計同比增長9%，二線城市累計同比下降7%；三四線城市累計同比下降1%。

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

前10個月，新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是珠海、南昌、西安、武漢和泉州，而中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1～10月的新房成交面積來看，南昌同比降幅超過30%，西安、武漢和重慶的同比降幅均超過20%，長沙與鄭州的同比降幅也超過10%。南昌9月和10月新房成交量雖環(huán)比小幅增長，但相比去年同期仍下降20%以上。

珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區(qū)域的限購，2019 年上半年新房成交量同比大幅增長1倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年的成交量降幅最大。

各城市在成交周期方面也有不同表現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2020年10月，長三角城市群成交周期指數(shù)延續(xù)縮短趨勢，環(huán)比再次縮短25%，同比縮短12%，在全國城市群中表現(xiàn)出較強信心，在疫情恢復(fù)過程中也是最為快速的。

新建商品房均價方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，10月百城新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，漲幅較9月擴大 0.16 個百分點，1～10 月累計漲幅超過2019年同期水平。

由于房企為備貨國慶黃金周，9月積極取證，市場短期供應(yīng)較為充足。因此進入10 月則取證速度放緩，據(jù)中指研究院初步估算，10月20城新批上市面積僅在1950萬平方米左右，同比下降10%，環(huán)比降幅超4成。

10月二手房成交量分化 北京同增62%深圳環(huán)降43%

新房市場清淡，二手房市場也熱不起來。在政府“因城施策”的方針下，多地已陸續(xù)出臺相應(yīng)調(diào)控政策，除個別城市外，二手房市場仍繼續(xù)降溫。由于十一黃金周的影響，10月成交量降幅明顯。

10月十大城市二手住宅價格指數(shù)變化情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

從價格上看，中指院百城價格指數(shù)顯示，全國100個城市二手住宅平均價格為15403元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。十大城市二手住宅平均價格同比上漲4.73%，漲幅較上月擴大0.77個百分點。十大城市中，7個城市同比上漲，3個城市同比下跌。

百城中，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為58個，較上月增加2個；環(huán)比下跌的城市個數(shù)為39個，較上月減少3個。

10月，易居研究院監(jiān)測的15個城市二手房成交量約6.6萬套，環(huán)比下降27%，同比下降0.5%。10月成交量與去年同期相比基本持平，雖然市場降溫明顯，但仍好過2017、2018年房地產(chǎn)市場低迷時期的表現(xiàn)。

二手房源流動性從一個側(cè)面反映了市場的熱度，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月有17座城市二手房源流動性指數(shù)環(huán)比增加，而環(huán)比下降的有16城。

以北京、成都等為代表的8城市位居“高流動性—高存量”區(qū)間，雖然房源整體存量處于相對較高水平，但市場交易活躍性高，房源去化風(fēng)險較小。上海、長沙、廈門等9城存量房源集中在6萬套以下，房源流動性指數(shù)高于樣本城市均值，屬于“低存量-高流動性區(qū)間”。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手住宅過戶5049套，環(huán)比下滑43%，同比降22.6%；成交均價67209元/平方米，環(huán)比上漲1%。

與之形成鮮明對比的是，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月，北京二手房成交量達1.43萬套、同比增加62%，加上9月成交的1.73萬套，也創(chuàng)造了4年來最“熱”的金九銀十。

300城土地出讓金總額環(huán)降近兩成 房企拿地節(jié)奏再放緩

據(jù)中指院報告，10月全國300個城市共成交土地2515宗，環(huán)比基本持平，同比增加2%；成交土地面積10007萬平方米，環(huán)比減少4%，同比增加8%。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）896宗，環(huán)比增加1%，同比增加13%；成交面積4068萬平方米，環(huán)比減少10%，同比增加20%。土地出讓金總額為4473億元，環(huán)比減少17%，同比增加30%。

10月重點城市土地出讓金 數(shù)據(jù)來源：中指院

城市之間呈現(xiàn)梯隊分化，廣州10月土地出讓金高達216.2億元領(lǐng)跑全國，上海以213.6億元位居第二，第三位南京仍然保持著土地市場熱度，超過杭州、西安等熱門城市。

10月份，深圳、北京并未在榜單上出現(xiàn)，長三角仍是全國熱度最高的區(qū)域。長三角城市占據(jù)TOP20中的8席，而百強房企在長三角拿地金額高達3580億元，依舊位居四區(qū)域首位，長江中游城市群本月開始升溫。

盡管TOP100房企前10個月拿地總額25950億元，拿地規(guī)模同比增長了10.9%，但10月數(shù)據(jù)并不樂觀，50家代表房企中僅有10家企業(yè)拿地金額較1～9月均值呈上升趨勢，其中5家單月拿地額高于10億元，如建業(yè)10月拿地額占前10月總額之比超過30%，合景泰富和華發(fā)在20%以上。另有39家10月拿地金額較前9個月均值出現(xiàn)下滑，這一比例較上個月有明顯增加。

50家代表房企拿地面積TOP10城市 數(shù)據(jù)來源：中指院

布局上，房企更集中于長三角、長江中游二線城市布局，50家代表房企1～10月在二線城市拿地占比為51.6%，三四線為43.9%，一線占比為4.5%。從城市群角度來看，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群仍是企業(yè)布局重點，占比之和為57%，其中長三角維持較高熱度，占比為25.2%；長江中游升溫，占比達到12.1%。

而龍頭房企的拿地數(shù)量也反映了其布局偏好，龍頭房企往往多城發(fā)力，區(qū)域房企則持續(xù)深耕。萬科、中海及綠城在多個城市齊發(fā)力，分別出現(xiàn)在3個城市的1～10月拿地總額TOP10榜單中，與企業(yè)的全國化戰(zhàn)略布局相契合。濱江集團拿下杭州1～10月拿地總額冠軍；金地重倉長三角核心城市，拿下1～10月上海拿地季軍和南京拿地亞軍。

百強房企單月銷售業(yè)績整體下滑 第四季度去化承壓

盡管頭部房企優(yōu)勢仍然明顯，“碧恒萬”前10個月銷售總額高達1.8萬億元、26 家房企銷售額超千億，但難掩百強房企單月銷售業(yè)績整體下滑的趨勢，第四季度房企去化仍然承壓、高杠桿房企面臨著巨大的資金壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11440.7億元，單月業(yè)績同比增長25.2%，環(huán)比下降3.9%。整體來看，三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。

“分化”仍然在房企不同陣營之間繼續(xù)，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1～10月銷售額超千億的房企有26家，較去年同期增加1家，百億以上房企147家；百強房企權(quán)益銷售額均值為746.8億元，權(quán)益銷售面積均值559.5萬平方米。10月單月百強房企銷售額同比增長率均值為24.8%。

前10月房企銷售業(yè)績前十 數(shù)據(jù)來源：中指院

第一陣營（500億～1000億）共30家，銷售額增長率均值為11.6%。第二陣營（200億～500億）有58家企業(yè)，銷售額增長率均值為12.2%；第三陣營（100億～200億）共33家，銷售額均值為143億元；第四陣營共19家，銷售額均值為73.2億元。

從榜單可見，各梯隊門檻值較上年同期均不同程度增長：TOP100門檻值235.4億元，同比增長9.4%；TOP3房企門檻值5467.0億元，較上年增長5.2%；TOP10房企門檻值2162.5億元，較上年增長8.0%。

第三、四陣營企業(yè)增長率均值均不理想。TOP100 門檻值235.4億元，同比增長9.4%。 

單月業(yè)績來看，部分規(guī)模房企表現(xiàn)出較強的韌性。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽光城、金科、龍光等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。

克而瑞預(yù)測，基于疫后居民收入預(yù)期下滑，三、四線城市潛在置業(yè)群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現(xiàn)需求“斷層”。預(yù)計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，成交即使有回升，幅度也將有限。核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。

克而瑞研究院指出，下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，第四季度房企去化仍然承壓。

 

1071億元債務(wù)到期 高負債房企面臨年內(nèi)最大流動性考驗

融資新規(guī)影響下，10月房企融資規(guī)模降至低位。

貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，1～10月房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，但增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。與2019年相比，前10月融資規(guī)模占比達2019年全年87.1%。

但值得注意的是，9～10月已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，同時11月將迎來年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模——1071億元。盡管年末發(fā)力沖刺銷售，有望對沖一部分流動性壓力，但高負債房企仍將面臨年內(nèi)最大的流動性考驗。

2011至2020年1～10月房企債券融資規(guī)模 數(shù)據(jù)來源：wind、貝殼研究院

1～10月境外債券規(guī)模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，而三季度國內(nèi)金融監(jiān)管升級威力漸顯，境內(nèi)債券1～10月規(guī)模占比62%，較1～9月下降1個百分點。

融資成本方面，10月信用債融資成本基本持平。據(jù)中指院統(tǒng)計，海外債融資成本降至6.79%。1～10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.59%，同比下降0.79個百分點，海外債平均利率為7.96%，同比下降0.86個百分點。

10 月，信用債平均利率4.55%，同比基本持平，海外債平均利率6.79%，同比下降3.23個百分點，較9月下降2.08個百分點。

記者手記｜房企們年末的沖刺反彈還有多大幾率？

從分化的9月走來，房地產(chǎn)市場還是錯失了“金九銀十”。但這一錯失并非因為市場頹勢，而是以前到來的反彈力太過搶眼，讓9月、10月暗淡無光。

不得不提的是，今年前10個月無論是新房、二手房，還是土地市場，均好于去年同期，房企業(yè)績也在疫情得以控制后，搶回了業(yè)績，房企“千億軍團”數(shù)量也較去年同期有所增長，各陣營門檻均有抬高。

但是在監(jiān)管新政下，融資規(guī)模驟減，抓銷售、促回款成為房企保持“健康”的不二之選。在此背景下，最后兩個月成為推盤促銷的沖刺階段，市場會否因此翹尾反彈？我們拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原