多地銀行延長(zhǎng)房貸年齡期限至80歲 專家提醒：拉動(dòng)樓市的同時(shí)，這些風(fēng)險(xiǎn)也要警惕！

每經(jīng)記者 趙景致    每經(jīng)編輯 廖丹    

有媒體報(bào)道，2月11日，南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。

有當(dāng)?shù)卮笮泄ぷ魅藛T對(duì)記者表示，目前僅有部分銀行可以辦理。

除了南寧外，在放寬房貸年齡限制方面，北京、寧波、杭州等地也有個(gè)別銀行在行動(dòng)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ綄?duì)記者表示，商業(yè)銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，一般要求按揭貸款申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)的年齡加上貸款期限不超過65歲或70歲，現(xiàn)在部分銀行要將這一限制延遲至不超過80歲，其主要考慮是提升按揭貸款規(guī)模，解決房地產(chǎn)需求端的問題。

一位資深銀行人士表示，近期部分區(qū)域積極地穩(wěn)樓市，這確實(shí)使銀行對(duì)房貸的要求進(jìn)一步放松了，使得能滿足買房條件的群體擴(kuò)大了，主要是提振市場(chǎng)需求，銀行也可以借此推廣業(yè)務(wù)，“但這樣也不可避免地需要銀行適度放寬風(fēng)控要求，同時(shí)也可能會(huì)影響到退休人員的生活質(zhì)量，并對(duì)其他方面消費(fèi)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。”

有銀行房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲

近日，“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”引發(fā)熱議。

據(jù)南寧當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2月11日，南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，多家銀行確認(rèn)了該消息，已有部分銀行開始執(zhí)行。

對(duì)此，當(dāng)?shù)赜秀y行工作人員接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前僅有部分銀行可以辦理。

南寧地區(qū)一股份行工作人員告訴記者：“先看樓盤，再拿材料過來面簽，到時(shí)候具體看材料，材料需要本人的收入證明、銀行流水、征信報(bào)告、身份證、戶口本以及結(jié)婚證。”

此外，該工作人員提示，現(xiàn)在借款人年齡不能超過70歲。

據(jù)媒體報(bào)道，銀行業(yè)內(nèi)人士稱，80歲并非指貸款人的年齡，而是貸款人年齡與貸款期限的總和。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。

另有媒體報(bào)道，除南寧外，北京也已有個(gè)別銀行將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬到80年；寧波已有2家銀行于近期調(diào)整房貸政策，將“年齡+年限”之和提升至最高80周歲。另外，杭州已有2家城商行延長(zhǎng)貸款年齡至75周歲。

寧波地區(qū)一股份行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，按揭貸款最高可以貸到30年，如果客戶按原先年齡規(guī)定，貸不到30年，銀行就可以按照80歲的年齡上限來算。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師表示，從短期看，除一線城市外，多地房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，居民買房積極性不高。為了扶持樓市，部分地區(qū)的個(gè)別銀行相關(guān)政策也相繼推出。

國(guó)家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民人均預(yù)期壽命已由2020年的77.93歲，提高到2021年的78.2歲。

如果貸款人離世時(shí)未還完貸款怎么辦？付永生表示，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)一般都會(huì)隨著物價(jià)和GDP增長(zhǎng)而緩慢上漲。繼承人基本會(huì)選擇繼承遺產(chǎn)，同時(shí)也繼承了債務(wù)，要繼續(xù)還貸?！睹穹ǖ洹返?161條規(guī)定，繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。

“極端情況下，如果在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)購(gòu)買，房?jī)r(jià)暴跌，賣房總價(jià)不夠還銀行的貸款時(shí)，繼承人會(huì)選擇放棄繼承。銀行會(huì)將進(jìn)行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究。”

此措施影響如何？前述資深銀行人士表示，對(duì)銀行來講，銀行需要適度讓渡、放寬風(fēng)控方面的要求，對(duì)于老年群體購(gòu)房者，有可能導(dǎo)致生活質(zhì)量有所下降。此外，在消費(fèi)方面，房子雖然會(huì)對(duì)消費(fèi)和投資有拉動(dòng)作用，但同時(shí)也會(huì)擠出其他方面的消費(fèi)，“短期的話，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)很明顯，加快推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)復(fù)蘇，但中長(zhǎng)期來看，對(duì)此措施的評(píng)估就需要保持審慎。”

對(duì)于房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲，楊海平也認(rèn)為：“商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)審查最看重第一還款來源，對(duì)于大多數(shù)人而言，65歲之后的收入很難保證。用放低風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)來刺激買房需求，對(duì)商業(yè)銀行而言勢(shì)必造成按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量隱憂。”

有銀行可辦理接力貸

如果房貸借款人年紀(jì)接近70歲，貸款年限就會(huì)很短，加上月收入的約束，借款人的貸款額度也會(huì)很低，如何解決？

某股份行寧波一支行個(gè)貸經(jīng)理表示，增加子女為共借人，可以增加貸款年限。“我們有接力貸的，可以按照子女的借款年齡來走，主借人還是父母，房子在父母名下，共借人名下是否有按揭貸款沒有關(guān)系。”

另一股份行杭州某支行工作人員表示，目前該行貸款人年紀(jì)還是65周歲，如果增加子女做擔(dān)保，貸款年限可以拉長(zhǎng)。

據(jù)記者了解，所謂“接力貸”，是指為延長(zhǎng)貸款期限或增強(qiáng)還款能力，借款人與親屬(父母、子女)中的任意一人，作為共同借款人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房。

上述南寧地區(qū)某股份行工作人員也表示，若父母還款能力有限，可以進(jìn)行共借，“具體要看是哪個(gè)樓盤”。

“做接力貸要綜合判定，要根據(jù)貸款年限、貸款金額，再根據(jù)月收入等判定。”一股份行杭州建國(guó)支行工作人員表示，“具體就是子女作為保證人，一起償還房貸，但是具體還要綜合樓盤、貸款金額，包括還款能力等來評(píng)判。”

事實(shí)上，在該業(yè)務(wù)中，作為主借款人的父母若名下無房，無論子女名下是否有房，均可按照首套房標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，對(duì)部分家庭來講可以重獲“首套房”資格。據(jù)記者了解，購(gòu)買首套房?jī)?yōu)惠較多，其首付比例、貸款利率等都會(huì)顯著低于二套房。

前述資深銀行人士表示，首先，這種貸款實(shí)際上會(huì)增加整個(gè)家庭的負(fù)債；其次，接力貸容易導(dǎo)致監(jiān)管套利，導(dǎo)致政策調(diào)控效果削弱；最后，在子女較多的情況下，也可能會(huì)存在潛在的家庭產(chǎn)權(quán)糾紛隱患。

楊海平表示，在刺激購(gòu)房需求的背景下，特別是出現(xiàn)了按揭貸款申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)的年齡加上貸款期限不超過80歲之后，部分銀行要求將子女作為擔(dān)保人或者共同借款人，事實(shí)上就是之前被叫停的接力貸產(chǎn)品。

楊海平認(rèn)為，用接力貸形式刺激房地產(chǎn)需求可能帶來按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)上升、住戶部門債務(wù)過快增長(zhǎng)、養(yǎng)老保障等諸多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。

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