調(diào)控急收緊、房企忙搶收、區(qū)域大分化：五大維度數(shù)據(jù)解讀9月樓市

每經(jīng)記者 包晶晶  黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

分化，是9月樓市的最佳寫照。

上海、廣州新房成交面積暴漲，但西安同環(huán)比腰斬；上海二手房成交量同增近5成，但深圳環(huán)跌近5成；一邊是碧桂園、恒大、萬科等頭部房企提前鎖定完成全年目標，另一邊卻還有近3成房企達標率不及65%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，30大熱點城市合計9月成交1820萬平方米商品房住宅，環(huán)比8月上漲了4.8%，而同比2019年同期上漲了25%。從整體看，房企已經(jīng)基本走出此前陰霾，9月也成為了2020年以來房企銷售表現(xiàn)最好的一個月。

上海廣州新房成交面積暴漲 西安同環(huán)比腰斬

第三季度最后一個月，最亮眼的市場當屬上海和廣州。9月上海樓市供需兩端持續(xù)發(fā)力，繼紅五月沖上高位之后，“金九”再次迎來了破百萬平方米的成交，一舉刷新了2017年市場降溫以來的最高成交紀錄。

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月上海多達36個新盤連續(xù)開盤，其中外環(huán)外剛需項目占28個，高端項目供應占比顯著減少，市場開始逐步回歸剛需、剛改常態(tài)。《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》顯示，9月上海共成交住宅1.7萬套，成交面積177.85萬平方米，環(huán)比上升14.49%，同增43.66%；可售面積為736.22萬平方米，環(huán)增3.40%。無論是供應面積還是成交面積，都創(chuàng)下了年內(nèi)最高紀錄。

而廣州9月的成交量也超過1.6萬套，成交面積168.96萬平方米，環(huán)比上升52.78%，同比增加91.37%，可售面積也環(huán)比增加9.25%。

整體看，由于疫情干擾了市場節(jié)奏，使得旺季效應整體前置，今年整體市場“金九”成色略顯不足。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，前9個月重點監(jiān)測的50個代表城市商品住宅成交面積約2820萬平方米，整體仍處2015年來同期最低位置。

進入9月，調(diào)控政策持續(xù)收緊令各線城市走出不同的分化行情。

一線城市商品房月均成交規(guī)模同比增幅38.1%領先各梯隊，且北上廣深同比增幅均超過2成；二線城市整體持平但內(nèi)部分化，成都、青島等地繼續(xù)延續(xù)同比增長態(tài)勢，武漢、重慶則基本持平，而西安、福州等地出現(xiàn)了持續(xù)的深化調(diào)整；三線城市中由于樣本城市多為東部發(fā)達城市群熱點城市，整體表現(xiàn)為較快恢復。

受制于政策加碼，西安、南京、福州、南寧、重慶等熱點城市市場明顯降溫，成交同環(huán)比皆步入下降通道，其中西安新房成交面積僅33.44萬平方米，環(huán)比驟降53.1%，同比下降64.5%。同時西安住宅可售面積環(huán)比下降3.3%至786.28萬平方米，按照近6個月的銷售情況，出清周期將延長到14.93個月。

中指研究院市場研究總監(jiān)曹晶晶認為，在調(diào)控收緊后需求理性回歸的背景下，房企普遍積極推盤搶收回款，預計供應的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模，但考慮到中央及熱點城市將繼續(xù)堅持嚴格調(diào)控導向，且秋冬仍存局部疫情反復的可能，第四季度重點城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對穩(wěn)定。

上海二手房成交量同增近5成 深圳環(huán)跌近5成

進入第三季度，疫情對市場的沖擊幾乎被填平。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度重點18城二手住宅實際成交量環(huán)比下滑9%，但成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區(qū)疫情復發(fā)，被滯后的需求支撐市場，成交同比大幅增加34%。前三季度累計成交量同比增長4%，反超去年同期。

“分化”在二手房市場的表現(xiàn)更為突出。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海9月單月成交量創(chuàng)出4年來新高，9月全市共成交二手房3.1萬套，環(huán)比增長4%，同比大增46%；成交金額1103億元，環(huán)比增長8%，同比增長高達70%。綜合易居、中原、鏈家等多機構(gòu)數(shù)據(jù)，上一次上海二手房成交量單月出現(xiàn)“3”字頭，還是2016年9月。

北京也熱度空前，9月二手房成交量17259套，創(chuàng)今年月度次高，僅次于今年5月的17309套，同比大漲40%。值得注意的是，北京網(wǎng)簽量連續(xù)5個月超1.6萬套。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房成交均價為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。今年第三季度，北京二手房網(wǎng)簽量達4.97萬套，沖上2018年以來季度新高。

但隨著調(diào)控加碼，超8成城市第三季度二手房成交下滑。

除了一線城市修復能力顯著強于二線城市外，二手房市場還表現(xiàn)出了南方強于北方的特征。

環(huán)滬、環(huán)深累計成交高于去年，環(huán)渤海與去年相當，長江中游城市受疫情影響修復不足。經(jīng)濟發(fā)展動力強、人口吸引力大的環(huán)深、環(huán)滬城市市場自愈力強，兩城市圈前三季度總體成交同比分別增長19.5%和11%。而環(huán)渤海城市群總體在第三季度追平去年，部分城市修復不足，如廊坊、大連及天津等城累計成交同比降幅靠前。長江中游城市群中武漢、合肥等地二手房成交與去年同期仍有較大差距，成交量累計同比降幅分別為22%和24%。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，成交量回落幅度靠前的以兩類城市為主，一類是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞、南京，其中深圳環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大；東莞成交環(huán)比降幅也達42%，南京三季度成交環(huán)比下滑25%。另一類是環(huán)渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟南降幅分別為33%、25%、19%。

頭部房企提前鎖定完成全年目標 近3成房企達標率不及65% 

目前正值房企傳統(tǒng)的搶收旺季“金九銀十”，也是房企全年業(yè)績沖刺的最后關鍵階段，各地新房樓盤打折促銷活動已經(jīng)上演。

公開信息顯示，從9月開始，恒大推出了全國樓盤7折的特大優(yōu)惠，并在此基礎上疊加了一整套優(yōu)惠組合拳。例如原價100萬元的房子，不僅可享7折基礎優(yōu)惠，網(wǎng)上購房還可以2000元抵20000元；此外還有清尾88折、特價房源97折、物業(yè)費優(yōu)惠等，相當58萬元即可拿下。

再如保利地產(chǎn)推出的“國潮好房計劃”，實現(xiàn)全國百城聯(lián)動，“金九銀十”累計推出15萬套新房、20萬套底價優(yōu)惠房源，促銷力度頗大。

中指院統(tǒng)計顯示，2020年1～9月，TOP100房企銷售額均值為864.6億元，增長率均值為7.6%。其中銷售額超千億房企21家，較去年同期增加1家；超百億房企137家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為648.3億元，權(quán)益銷售面積均值為482.4萬平方米。單月來看，9月TOP100房企銷售額同比增長率均值為24.1%。

1～9月房企銷售額前十 數(shù)據(jù)來源：中指院

雖然房企銷售額整體均值在同比上漲，但行業(yè)集中度仍在提升，內(nèi)部分化加劇。1～9月，1000億以上超級陣營共21家，銷售額增長率均值為8.6%。

以行業(yè)頭部房企為例，碧桂園前三季度權(quán)益銷售額已經(jīng)突破4000億元至4467.9億元；截至2020年10月8日，中國恒大已經(jīng)累計實現(xiàn)合約銷售金額5922.5億元。

根據(jù)當期銷售額對應房企業(yè)績完成率來看，整體進度情況較為樂觀，但仍然不及2018年、2019年同期表現(xiàn)。因此，疫情影響逐漸消退后，房企將加快供貨，積極推進項目銷售。

中指院研究統(tǒng)計顯示，2020年1～9月，20家代表房企銷售目標完成率均值為72.0%。13家房企銷售目標完成率在70%以上。其中，佳兆業(yè)集團、中國金茂的銷售目標完成率分別達85.9%、80.9%；招商蛇口、弘陽地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企的銷售目標完成率均在75%以上，完成全年目標可期。

而中國恒大由于一系列力度頗大的“7折”賣房等活動，9月1日～10月8日38天間，其實現(xiàn)銷售1416.3億元，創(chuàng)同期歷史新高。

但仍有部分房企銷售目標完成率不足65%。其中，中國奧園1～9月的銷售目標完成率為63.1%，富力地產(chǎn)的銷售目標完成率為56.99%（權(quán)益銷售）。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

克而瑞指出，今年前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近3年同期最高。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，第四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

土地市場整體轉(zhuǎn)涼 溢價率創(chuàng)下4月以來新低

上半年的土地市場可謂白熱化，百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億、溢價率抬升等熱鬧場面不勝枚舉。2020年1～9月，全國300城市土地供需總量較去年同期微漲，樓面均價同比走高，出讓金總額同比上漲逾一成。

中指數(shù)據(jù)顯示，2020年1～9月全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為21041.8億元，同比上漲15%；上榜門檻增至510.3億元，同比上漲逾23億元。一線城市上海、廣州、北京入榜，收金總額同比走高；二線城市占據(jù)榜單十四席為榜單主力，上海收金近2325億元，居全國首位。

9月不同城市土地市場情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

但進入下半年，土地市場熱度下降已經(jīng)明顯。從成交方面看，中指院數(shù)據(jù)顯示，9月全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少10%。其中，住宅用地757宗，成交面積3916萬平方米，環(huán)比增加具體8%，同比減少2%。

具體到城市能級上，9月，一線城市供求兩端各項指標同比均漲，但土地出讓金同比減少12%，平均溢價率為4%，較上月下滑10個百分點，比去年同期上漲1個百分點；二線城市恰好相反，供求兩端各項指標同比均降，土地出讓金則同比增加10%，土地平均溢價率為13%，較上月上漲0.2個百分點，比去年同期上漲7個百分點。

而三四線城市供應端同比微漲，成交量則同比減少12%。土地出讓金為1952億元，同比增加21%；土地平均溢價率為 17%，較上月下降3個百分點，比去年同期上升6個百分點。

整體看，受多城市大規(guī)模拍地的影響，雖然9月全國土地成交量明顯回升，但成交均價卻出現(xiàn)回落。在“三條紅線”嚴控下，企業(yè)拍地積極性有所回落，土地市場熱度明顯下調(diào)。

克而瑞顯示，9月全國300城經(jīng)營性用地土拍溢價率環(huán)比8月下降1個百分點至15.2%，創(chuàng)下今年4月以來新低。

溢價率走勢 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

克而瑞指出，從溢價率和高競拍輪次地塊幅數(shù)等指標來看，9月土地市場在整體上確實已經(jīng)轉(zhuǎn)涼；接下來，鑒于中央嚴控地價房價，地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進一步下滑，并且9月土地掛牌數(shù)據(jù)顯示，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，中西部二線城市成為供應主力；起拍單價超過3萬元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗，可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低，高單價、高輪次競拍、高溢價等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會繼續(xù)下滑。

不過，結(jié)合今年前三季度的整體數(shù)據(jù)看，過半數(shù)房企拿地不輸上年。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，50家代表房企1～9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。其中，34家房企2020年1～9月月均拿地金額超過2019年月度均值。

2020年1～9月，TOP100企業(yè)拿地總額23796億元，拿地規(guī)模同比增長9.2%。TOP100門檻值升至62億元，環(huán)比增長14.8%，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.1%。

分陣營來看，TOP11-20房企仍保持積極的投資態(tài)度。前10房企拿地銷售比同比下降4.5個百分點至31.2%；TOP11-20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分點至49.2%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長6.6個百分點至42%；TOP31-50房企拿地銷售比明顯低于平均值，同比下降3個百分點至33.5%。

房企9月發(fā)債規(guī)模增加 融到的錢更便宜了

“三道紅線”之下，房企投資自第三季度開始被迫降速。

同策研究院認為，“負債高的房企因此面臨較大監(jiān)管壓力。收縮新增銀行信貸、債券等融資規(guī)模調(diào)降杠桿資金杠桿是品牌房企改善財務指標的必要方式，預計第四季度還會有大幅收縮，這也必然導致拿地趨于謹慎。”

但據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月95家典型房企的融資總額為1154.30億元，環(huán)比升6.5%，同比下降3.8%。

其中境內(nèi)債權(quán)融資803.41億元，同環(huán)比分別上升33.8%和6.4%；境外債權(quán)融資268.98億元，環(huán)比上升21.7%，同比下降35.9%；境內(nèi)債權(quán)融資額大于800億元，保持3月以來的強勁表現(xiàn)。

中指研究院高級分析師張冉指出，1～9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模5076億元，同比增長18.7%，海外債發(fā)行規(guī)模3596億元，同比下降17.9%。9月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模604億元，同比增長63.3%，環(huán)比下降12.5%，海外債發(fā)行規(guī)模272億元，同比和環(huán)比分別下降7.3%、39.6%。

房企融資成本出現(xiàn)下降趨勢，1～9月房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.50%，同比下降0.86個百分點，海外債平均利率為8.11%，同比下降0.58個百分點；9月，信用債平均利率4.86%，同比下降0.63個百分點，海外債平均利率8.88%，同比增長1.32個百分點，環(huán)比增長1.79個百分點。

數(shù)據(jù)來源：同策研究院，Wind

根據(jù)同策研究院的持續(xù)監(jiān)測，從40家房企對外披露的融資利率來看，2020年1～9月典型上市房企融資最顯著的特征就是融資利率下行。公開披露融資利率的共136筆，其中融資利率5%以下的共計55筆；融資利率在5%～7%之間的共計52筆；融資利率7%～10%之間的共計20筆；融資利率10%以上的共計9筆。相比2019年動輒10%以上的成本，2020年房企融到的錢更便宜了。

記者手記｜年末沖刺下 房企降價促銷能否挽狂瀾

受疫情影響，上半年多數(shù)房企的銷售只要能實現(xiàn)同比增長都算表現(xiàn)尚可，因為不乏銷售同比下降的房企，加之“融資新規(guī)”的落定，房企面臨著方方面面的壓力。于是，搶收傳統(tǒng)旺季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優(yōu)解，再加入進入年末業(yè)績目標的最后沖刺階段，房企們不得不使出渾身解數(shù)來決戰(zhàn)國慶“黃金周”。

但從市場反應看，“金九銀十”只能說差強人意。由于政策方面延續(xù)了此前主基調(diào)，堅持房住不炒，因城施策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，在市場回歸理性下，房企能夠加速吸引客戶的，有且只有打“價格戰(zhàn)”一條路了。

只不過，打折促銷是否一定奏效也因地、因項目而異。從公開數(shù)據(jù)看，率先走上全國樓盤7折特大優(yōu)惠這條路的恒大在“金九銀十”創(chuàng)造了同期歷史新高的銷售額，但恒大這一模式并不是其他房企那么容易復制的。

目前的市場環(huán)境，對完成年度業(yè)績目標仍有不小距離的房企在第四季度的去化銷售仍存一定壓力，為了搶銷售、促回款，以價換量的樓盤或許還會陸續(xù)出現(xiàn)，但市場普遍認為，大范圍且全面性的降價潮應該不會出現(xiàn)。

記者：包晶晶 黃婉銀

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原