上海樓市“金九”成色十足，新房二手房成交量均創(chuàng)4年來新高

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進入“金九銀十”以來，上海樓市表現(xiàn)搶眼。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，上海新建商品住宅成交面積約110.9萬平方米，創(chuàng)自2017年市場降溫以來新高。與此同時，上海二手房成交量超過3萬套，環(huán)比和同比持續(xù)增長，處于2017年以來的歷史高位。

而在剛剛過去的國慶中秋長假期間，上海樓市持續(xù)火熱。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，長假期間，上海新建商品住宅成交面積達13.1萬平方米，而去年國慶長假新房成交面積還不到1萬平方米；58同城、安居客發(fā)布的《國慶長假樓市觀察》報告則顯示，長假期間，無論新房還是二手房找房熱度，上海均在一線城市中處于領(lǐng)先。

新房成交面積同比增超四成

上海樓市在“金九”再次迎來了破百萬平方米的成交面積。

來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新建商品住宅成交面積約110.9萬平方米，環(huán)比增長13.9%，同比增長40.5%，創(chuàng)自2017年市場降溫以來新高；新增供給面積115.2萬平方米，環(huán)比下降2.9%，同比增長26.9%。從供求關(guān)系來看，9月上海新房市場供求相對均衡。

從成交價來看，9月，上海新建商品住宅成交均價為54356元/平方米，環(huán)比下降1.9%，同比上漲1.0%。新房成交均價主要受成交項目結(jié)構(gòu)影響，其中成交最多的是臨港新城板塊，隨著一些重磅企業(yè)的入駐，四季度臨港依舊會是購房需求的重點地區(qū)。

另據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，9月份上海全市共成交新建商品房8765套，環(huán)比增長6%，同比增長31%；成交金額590億元，環(huán)比增長9%，同比增長40%；套均總價673萬元/套，環(huán)比增長3%，同比增長7%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，隨著近兩個月新增供應(yīng)持續(xù)放量，9月份成交量繼續(xù)維持在8000套以上，環(huán)比和同比均保持正增長，“金九”成色十足。從前三季度累計成交量來看，同比增速持續(xù)擴大，市場熱度不減。但是從供銷比來看，8月和9月的供銷比分別為1.4和1.2，前三季度的供銷比則由上半年的0.7增長至0.9，說明市場供不應(yīng)求的情況已大幅改善。隨著大量的新盤入市，市場的消化能力也已近上限，四季度再沖高的可能性不大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，首先，今年上海市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，尤其是上半年商品房供應(yīng)面積同比去年下降近一半，拉動市場在疫情下依然保持一定熱度。下半年市場的供應(yīng)量開始不斷增加，帶動8、9月份的市場成交不斷放量。

其次，上海市場今年優(yōu)質(zhì)地段項目供應(yīng)集中并表現(xiàn)搶眼，同時由于限價因素存在，導(dǎo)致一二手房倒掛現(xiàn)象明顯，認籌比也屢屢創(chuàng)出新高。在熱銷項目的帶動下，市場整體維持了較高找房熱度，一二手房供需兩旺的現(xiàn)象在不少板塊都有明顯體現(xiàn)。

此外，土地市場的高熱度也帶動了市場對于房價的預(yù)期，上海諸多優(yōu)質(zhì)板塊的地塊本身受熱捧程度高，樓板價也同步水漲船高，在一定程度上亦影響到購房者對于房價的預(yù)期判斷。

二手房成交處四年來高位

9月份，上海二手房市場表現(xiàn)同樣火熱。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬套，環(huán)比增長4.2%，同比增長46.8%，處于2017年以來的歷史高位。

值得一提的是，今年1~3月，上海二手房成交量受疫情影響較大；自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場狀態(tài)火熱；4~7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右；8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套。

今年1~9月，上海二手房市場累計成交量同比增長9.9%，增速已經(jīng)回正。從成交房源結(jié)構(gòu)和區(qū)域來看，9月份成交房源中平均面積為88.6平方米，其中90平方米以上房源占比達到41%，而8月僅為33%。成交套數(shù)排名前三位的板塊分別為周康、浦江、三林板塊。

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，9月上海二手房成交量增長主要來自外環(huán)以內(nèi)，而且下半年以來二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長；從成交房源類型來看，9月份成交房源中，90平方米以上房源占比達到32%，而上半年僅為28%；從同比增速來看，90平方米以上房源增長70%，而90平方米以下增長37%。

楊雨蕾認為，9月上海二手房成交量超過3萬套，環(huán)比和同比持續(xù)增長。分環(huán)線來看，增長主要來自外環(huán)以內(nèi)，而且下半年以來二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長。

從上海鏈家的帶看量來看，9月份略有回調(diào)，但是從新增客戶量和掛牌量來看，客房比下半年以來一路走高，說明市場保持著一定的熱度。但目前調(diào)控并未放松，8月底更出臺了開發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限，在強調(diào)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場較難出現(xiàn)過熱的情況。

張波則表示，由于上海今年的改善型需求增長量明顯提升，二手房的成交放量會在一定程度上明顯帶動改善型購房者入市的節(jié)奏。今年8月上海二手房創(chuàng)出近兩年的單月成交峰值，其中改善型購房者賣舊換新的比例不低，也是拉動“金九銀十”商品房市場成交放量的重要前提。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)