專訪陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌：房企融資環(huán)境是中性的 負債該降就得降

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

在剛出版的新書《心若靜，風奈何》里，吳建斌分享了不少新的經(jīng)歷和感悟。在與《每日經(jīng)濟新聞》記者的專訪中，作為陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁、全球合伙人，吳建斌在疫情后，看待房地產(chǎn)企業(yè)、包括陽光城自己，都有新的認知。

房地產(chǎn)步入精細化時代

吳建斌認為，后疫情時代，國內(nèi)各行業(yè)恢復(fù)很快，國家對于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)從短期放松，慢慢恢復(fù)到平常水平，尤其從信托限制、開發(fā)貸管理、Reits指導(dǎo)等融資端大批能夠充分感受，境內(nèi)和境外發(fā)債也恢復(fù)到平常水平。

與此同時，國家在財政和貨幣發(fā)展策略方面，應(yīng)該會接著去年的政策繼續(xù)推進，目前“三道紅線”政策已經(jīng)浮出水面。

這意味著，房企的融資環(huán)境是中性的，負債該降就得降。

上半年，很多房企業(yè)績不達標，不達標時間超過2～3個月，甚至有些房企的業(yè)績只有2019年的30%。

規(guī)模有壓力、融資有壓力，還必須降低債務(wù)。

在這個背景下，每家公司的預(yù)算都在調(diào)整，土地儲備、供貨量、銷售量也都偏謹慎行事，因為必須適應(yīng)市場的變化。

所以總體而言，吳建斌指出，如果過去20年，房地產(chǎn)公司是野蠻增長（產(chǎn)品只要價格合理就能暢銷），未來20年一定是精細化生長的年代，需要管理的精細化、財務(wù)的精細化、運營的精細化。

“房企要更多適應(yīng)市場，建老百姓所需的房子，無論品質(zhì)、質(zhì)量還是服務(wù)，都需要深究。否則，未來野蠻生長造出來的房子，是賣不出去的。”吳建斌表示。

物業(yè)真正紅利在于深耕

也正是截然不同的行情，給了房企不同的生存邏輯。

吳建斌告訴記者，房企規(guī)模擴張的度，要依據(jù)“安全墊”來定，而“安全墊”則需要根據(jù)市場的上行、橫盤、下行等各階段來定，并且要明確利潤空間。最后，根據(jù)企業(yè)是定位“機會主義者”，還是“長期主義者”，來選擇具體的發(fā)展策略。

在吳建斌看來，疫情之下行業(yè)會繼續(xù)進入下行通道。

有限的利潤空間，讓絕大部分房企不得不將方向轉(zhuǎn)到細節(jié)領(lǐng)域，深耕出效益。

例如，物業(yè)管理服務(wù)，以及房地產(chǎn)公司能提供的其他各類服務(wù)，如智能化、環(huán)保等，建立起以人為本的社區(qū)服務(wù)。吳建斌直言，這是一門大生意。

“如果哪家房企能把產(chǎn)品做好、把服務(wù)做到家，我想未來的10年、20年，這家公司一定會有非常好的發(fā)展。”

吳建斌認為，這也是陽光城尋找的方向。自2018年開始，陽光城著力打造品質(zhì)宣言，環(huán)保、教育，便是圍繞人性的根本需求，借助樓盤、社區(qū)這些觸點表達出來。

“比如強調(diào)綠色環(huán)保，這包括房子的空氣、用水等，要適應(yīng)老百姓需要。再比如智能，無論遠程操控，還是無接觸識別，都需要一點點真正深究到用戶需求和產(chǎn)品細節(jié)中。”

據(jù)了解，對此陽光城已提煉出10個要素，4個標段對應(yīng)產(chǎn)品線。同時，要求社區(qū)和物業(yè)管理要對小業(yè)主服務(wù)到位，深入到維修報建、理財、養(yǎng)老、學習、旅游等細節(jié)。

吳建斌很清楚，物業(yè)上市是一個風口，但這稍縱即逝。

近年物業(yè)板塊得到資本市場青睞，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現(xiàn)在的30倍。

“目前這一輪物業(yè)高峰，主要由于物業(yè)母公司或者關(guān)聯(lián)公司，通過大量的住宅面積交付和對非業(yè)主的增值服務(wù)，確保了2～3年內(nèi)業(yè)績的高增長。但隨著合約面積天花板的達到，未來估值會趨于一個合理范疇。”吳建斌預(yù)測。

因而地產(chǎn)公司在抓住風口的同時，也要意識到，這一個PE水平估計也就持續(xù)2年時間，物業(yè)的風口來得快、走得也快，所以物業(yè)公司分化是大趨勢，只有做好本質(zhì)，才能獲取這一領(lǐng)域的真正紅利。

對房地產(chǎn)，吳建斌不乏信心。在他看來，房地產(chǎn)是一個已經(jīng)有百年歷史的產(chǎn)業(yè)，而中國的房地產(chǎn)才走了幾十年，市場還處在青春期。

“既然是青春期，機會就很多。”

封面圖片來源：受訪者供圖