樓市風(fēng)向標(biāo)？深圳再度加碼調(diào)控：這次“砍”向商務(wù)公寓！“深八條”之后二手房成交已跌8成

每經(jīng)編輯 王曉波

深圳樓市調(diào)控又迎來(lái)重磅政策！

7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合市住房建設(shè)局印發(fā)《市規(guī)劃和自然資源局市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。

劃重點(diǎn)：

1、全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批；

2、鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；

3、減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例；

4、已建、在建和正在審批的商務(wù)公寓項(xiàng)目，不受影響。

每經(jīng)記者 劉玲 攝（圖文無(wú)關(guān)）

深圳叫停商務(wù)公寓審批，鼓勵(lì)已批項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房

通知全文：

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就停止商務(wù)公寓項(xiàng)目審批通知如下∶

一、在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）審議通過(guò)或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)市規(guī)劃主管部門派出機(jī)構(gòu)審批通過(guò)的商務(wù)公寓項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。

二、對(duì)于已批規(guī)劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務(wù)公寓項(xiàng)目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才住房。

開(kāi)發(fā)企業(yè)可向市住建部門申請(qǐng)納入住房發(fā)展年度實(shí)施計(jì)劃，并按程序向市規(guī)劃主管部門派出機(jī)構(gòu)和各區(qū)城市更新和土地整備部門申請(qǐng)修改規(guī)劃。

三、優(yōu)化城市主副中心和組團(tuán)中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

什么是商務(wù)公寓？為何叫停商務(wù)公寓審批？

什么是商務(wù)公寓呢，依據(jù)深圳官方發(fā)布的解讀文件，根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，商務(wù)公寓是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，其用地分類屬于商業(yè)用地。

商務(wù)公寓參照原建設(shè)部2006年11月發(fā)布的《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ67-2006）中的公寓式辦公樓進(jìn)行設(shè)計(jì)，早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。

那么，深圳為何突然出臺(tái)這一政策？深圳市規(guī)劃和自然資源局與住建局表示，近年來(lái)，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”“短期住宿”的目的。2017年，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，上海等城市已停目審批公寓式辦公項(xiàng)目。2009年11 月，住建部批準(zhǔn)新的《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，自2020年3月1日實(shí)施，原《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》同時(shí)廢止。新標(biāo)準(zhǔn)已取消了公寓式辦公樓。

深圳市停止商務(wù)公寓審批，這一規(guī)定符合國(guó)家相關(guān)政策和我市的實(shí)際管理需求，有利于進(jìn)一步規(guī)范管理和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

官方解讀《通知》要點(diǎn)

深圳市將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。

一是適當(dāng)提高居住用地比例。

在規(guī)劃層面，深圳結(jié)合編制新一輪國(guó)土空間總體規(guī)劃的契機(jī)，研究適應(yīng)新時(shí)期城市發(fā)展需要的城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)比例，優(yōu)化各級(jí)城市中心區(qū)內(nèi)的各功能用地規(guī)劃布局，將適當(dāng)壓縮商業(yè)用地規(guī)模，提高居住和公共服務(wù)設(shè)施用地比例。

這將從用地結(jié)構(gòu)上增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給，進(jìn)一步改善市民居住條件。

在用地供應(yīng)層面，深圳從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地 293.2 公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約 25%，較去年計(jì)劃的 150 公頃增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長(zhǎng)；

二是鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。

對(duì)于已批規(guī)劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務(wù)公寓項(xiàng)目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才住房。

開(kāi)發(fā)企業(yè)可向市住建部門申請(qǐng)納入住房發(fā)展年度實(shí)施計(jì)劃，并按程序向市規(guī)劃主管部門派出機(jī)構(gòu)和各區(qū)城市更新和土地整備部門申請(qǐng)修改規(guī)劃，多渠道增加住房供應(yīng)。

上述鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才房的商務(wù)公寓項(xiàng)目，不包括現(xiàn)狀已建成、已銷售、已簽訂土地出讓合同的商務(wù)公寓項(xiàng)目。

這項(xiàng)措施也將進(jìn)一步增大深圳市公共住房供給，為深圳市多層次住房供給提供空間支持。

此外，為保障已批商務(wù)公寓項(xiàng)目的合法權(quán)益，做好市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，按照“不溯既往”的原則，《通知》還規(guī)定，規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃主管部門和各區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）審議通過(guò)或建設(shè)用地規(guī)劃許可已經(jīng)市規(guī)劃主管部門派出機(jī)構(gòu)審批通過(guò)的商務(wù)公寓項(xiàng)目，包括已建、在建和正在審批的商務(wù)公寓項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)規(guī)劃許可、土地出讓、建筑報(bào)建、施工許可、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各項(xiàng)審批手續(xù)，不受《通知》影響。

深圳調(diào)控見(jiàn)效：二手房成交跌去8成

7月15日，深圳市出臺(tái)8條措施調(diào)控樓市，被稱為截至目前深圳最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。其中最核心的內(nèi)容包括:

1.深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格,非深戶要5年社保，社保斷交3個(gè)月可視為正常;

2.夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù);

3.首付比例:無(wú)房無(wú)貸首付30%。無(wú)房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購(gòu)買普通住宅首付70% ,非普通住宅80% ;

4.轉(zhuǎn)讓增值稅免除從2年變5年;

5.豪宅線增設(shè)了總價(jià)750萬(wàn)的限制;

6.新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。

新政頒布后，有購(gòu)房資格群體大幅減少，市場(chǎng)成交也呈斷崖式下跌。“715新政后，我在653個(gè)付費(fèi)會(huì)員中統(tǒng)計(jì)出來(lái)有312人因?yàn)樾抡チ松钲诘馁?gòu)房資格，47.8%，這是最真實(shí)的數(shù)據(jù)之一。深圳入戶時(shí)間和社保不足三年造成的，占比最大的一部分，這部分是可以通過(guò)時(shí)間慢慢修復(fù)的。”中介劉詩(shī)稱。

而在成交方面，調(diào)控后的首周全市二手房成交量均大幅跌，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房網(wǎng)簽量為5143套，環(huán)比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房網(wǎng)簽量為1700套，環(huán)比大跌66.95%，較新政發(fā)布前的高點(diǎn)回落83.03%。

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