房企爭相入局城市更新板塊，“后來者”雅居樂能分幾杯羹？

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如果不是“海南全域”限購帶來的壓力，“旅游地產(chǎn)專家”雅居樂或許在很長一段時間內(nèi)都無意攻下其他的拿地堡壘。

即使雅居樂在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新領(lǐng)域等多元化拿地渠道中早有試水，但歸根到底，“旅游+地產(chǎn)”的模式依然是這家位列“華南五虎”的房企最為倚重的土地獲取方式以及“現(xiàn)金流奶牛”。

不過現(xiàn)在，雖然海南項目依然是雅居樂的“金蛋”，但董事會主席兼總裁陳卓林深諳“雞蛋不能夠放在同一個籃子里”的道理，這兩年，雅居樂不斷出現(xiàn)在“招拍掛”市場，也通過代建、勾地的方式進軍之前較少涉足的領(lǐng)域——這都是為了同一個目標，為了雅居樂的規(guī)模能夠穩(wěn)穩(wěn)地立于“千億”陣營。

陳卓林最近的“獵物”，是城市更新板塊?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲悉，雅居樂于近期新成立了城市更新集團，由雅居樂控股副總裁兼首席財務(wù)官潘智勇和雅居樂控股副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋聯(lián)袂出任城市更新集團聯(lián)席董事長。

城市更新是一塊“肥肉”，但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆業(yè)、富力，馳騁這個戰(zhàn)場多年，在現(xiàn)在這種高競爭烈度的情況下，也免不了“陰溝里翻船”，“后來者”雅居樂面對的也一定不會是鮮花和金子。

曾讓雅居樂一戰(zhàn)成名的海南清水灣項目 圖片來源：雅居樂地產(chǎn)公眾號

舊改新兵入局

在深耕城市更新領(lǐng)域的房企之中，單獨為此成立集團是十分普遍的行為。佳兆業(yè)、富力、奧園和卓越等以舊改見長的房企，都有單獨的城市更新集團。

雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)此前是作為地產(chǎn)集團的一個版塊運作，現(xiàn)在單獨拎出來成為單獨的產(chǎn)業(yè)集團，其地位不言而喻。

“拿出來肯定是要做大這一塊，主要（聚焦于）舊村改造、舊廠改造，舊城改造和棚戶區(qū)改造?，F(xiàn)在主要是（投資）粵港澳大灣區(qū)、華北以及中原地區(qū)，也算是兩個（布局區(qū)域）。”一位接近雅居樂的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

據(jù)記者了解，雅居樂城市更新集團設(shè)立了五大中心，分別是投資拓展中心、規(guī)劃開發(fā)中心、現(xiàn)場管理中心、財務(wù)管理中心、綜合管理中心。

從職能配備來看，雅居樂城市更新集團不僅局限于投資拓展項目，而是會參與到城市更新項目全鏈條的開發(fā)當(dāng)中。上述人士也稱，雅居樂有意介入城市更新前中后端全鏈條的運營服務(wù)。

值得留意的是，雅居樂為城市更新集團配備的兩員“大將”均在銀行屆工作多年：如劉同朋此前曾在中國工商銀行廣東省分行擔(dān)任副行長，潘智勇則在中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行擔(dān)任多個職務(wù)，包括行長助理、副行長等。

兩位資深金融人士的坐陣，或許是雅居樂在舊改領(lǐng)域更強調(diào)財務(wù)管控的印證——城市更新雖然前期所投入的資金不多，但周期往往極長，對資金周轉(zhuǎn)也帶來不小的壓力，由金融背景的高管負責(zé)也給外界釋了放積極信號。

盡管來勢洶洶，但雅居樂目前在城市更新領(lǐng)域依然是新兵一枚。迄今為止，雅居樂還沒有完整地參與過一個城市更新項目，現(xiàn)在已經(jīng)握在手的項目，也只是“紙面富貴”。

據(jù)雅居樂方面提供的數(shù)據(jù)，截至2019年底，雅居樂已經(jīng)完成10個項目的合作協(xié)議、5個項目的框架協(xié)議，鎖定土地面積超過600萬平方米，80%以上分布在粵港澳大灣區(qū)。據(jù)一名熟悉雅居樂城市更新業(yè)務(wù)的人士透露，雅居樂目前還沒有能夠在短時間內(nèi)貢獻效益的項目。

荊棘與皇冠相隨

城市更新是廣闊的賽道，據(jù)高和資本董事長蘇鑫預(yù)測，城市更新的規(guī)模未來將有數(shù)萬億元，“現(xiàn)在只有幾千億的規(guī)模，還有極大的增長空間。”

不僅如此，城市更新的利潤也十分可觀。據(jù)多名深圳房企人士測算，廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通?？蛇_40%~50%，粵港澳其他非中心城市也超過25%，這一水平要遠高于招拍掛市場。

這是雅居樂拓展城市更新領(lǐng)域的背景。在資本市場上，規(guī)模和利潤是兩個十分重要的投資指標，雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞，2019年，雅居樂的毛利率為30.5%，在同行中處于前列。陳卓林表示，雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。

從公開市場獲得的項目，極少能夠達到這一水平，如果要在維持一定規(guī)模的情況下繼續(xù)保住高毛利，拓寬“城市更新”的護城河的確是最優(yōu)解。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告  制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

但城市更新絕非可以輕易駕馭的領(lǐng)域，該踩的坑一個都不會少。林偉在一家頂尖的舊改房企從事土地投拓工作，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，即使是在他們這種已經(jīng)十分成熟的公司也深感不易，“難，很多坑，很多你想象不到的坑。”

“融資、拆遷，回遷設(shè)計，只要有一個環(huán)節(jié)沒有設(shè)計好，就會走入僵局。”林偉說。

林偉舉了一個例子，深圳一家開發(fā)商在與村集體合作過程中，因為拆遷方案不合理陷入了困局，后來又因為村里領(lǐng)導(dǎo)班子換屆引入了新的開發(fā)商，前面的（開發(fā)商）就“損失”了。

這種情況并不少見，城市更新領(lǐng)域各方關(guān)系復(fù)雜，互相角力的情形時有發(fā)生，雅居樂搭建城市更新集團，在投資區(qū)域和人才配備上，也需要考慮這方面的因素。

上述了解雅居樂城市更新業(yè)務(wù)的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，城市更新離不開政府的支持，所以目前重點還是放在粵港澳大灣區(qū)（雅居樂深耕的區(qū)域）。另外，城更集團會從地產(chǎn)集團過去一部分人，以后還是會對外招聘專業(yè)的人才，目前總裁的職位，也還沒有最終的人選。

“千億”房企的進階

雅居樂在土地市場的“全軍出擊”，始于海南清水灣的變局。

“清水灣”是雅居樂一戰(zhàn)成名的樓盤，從2009年開始銷售至2018年年中，單盤銷售額近800億元。最高的時候，清水灣單盤就能夠為雅居樂貢獻近四成的銷售業(yè)績。

轉(zhuǎn)折從2018年海南實施全域限購開始，之后雅居樂海南區(qū)域的銷售貢獻逐年下降。2017年、2018年和2019年，雅居樂海南及云南區(qū)域的銷售額分別為23%、19%和15%。

在海南限購后的兩年時間內(nèi)，雅居樂銷售額僅維持在14%左右的規(guī)模增長。2018年，雅居樂甚至未能完成既定1100億元的銷售目標，銷售額僅1026.7億元。

現(xiàn)在看來，失落海南或許激發(fā)了雅居樂的其他潛能，為了守住“千億”，雅居樂必須全力以赴地拿下足夠的土地儲備，否則將“無米下鍋”。

從2018年開始，雅居樂重點布局了多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，效仿綠城代建的“房管”集團，也成為雅居樂銷售額貢獻的來源之一。

雅居樂方面沒有披露房管集團所貢獻的銷售額占比，不過據(jù)雅居樂方面提供的數(shù)據(jù)，截至2019年12月31日，雅居樂房管在粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝、中西部均已實現(xiàn)落地,儲備貨值超過600億元。

雅居樂股價今日表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

代建之外，雅居樂還試水產(chǎn)業(yè)勾地的形式。2019年年中，雅居樂入股一家新能源汽車服務(wù)商被指有意造車，彼時雅居樂有關(guān)人士就告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雅居樂不是為了“造車”，而是為了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

從代建入城到產(chǎn)業(yè)勾地，再到今年的城市更新，雅居樂嘗試了幾乎所有的拿地方式，但因為多元化的拿地渠道往往不是凈地開發(fā)，拿地的成效依舊不明朗。

雅居樂這兩年制定目標頗為保守，2020年，雅居樂的銷售目標是1200億元，幾乎持平于去年的1179.7億元。

即便如此，1200億元的銷售目標在當(dāng)前的背景下顯然也不容易。今年前5個月，雅居樂完成402億元的銷售額，完成率在三成左右，不算十分拔尖。

建構(gòu)起自身的“功守道”，都是在當(dāng)前的市場環(huán)境影響下必須要做的事。雅居樂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向是很多房企的投射，但眼下，投資的眼光和組織的行動力，顯然也左右著決策的最終效果。

截至今日（6月16日）收盤，雅居樂股價報9.030港元/股，漲幅2.03%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)