杭州兩年多來現(xiàn)28次“萬人搖”新房：一二手房價(jià)格倒掛、新房存銷比吃緊是主因

每經(jīng)記者 包晶晶 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從3月份線下售樓處逐漸恢復(fù)，到4月份百強(qiáng)房企銷售業(yè)績回正，再到樓市迎來“紅五月”……隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入正軌。

不過，在行業(yè)復(fù)蘇的過程中，部分城市的樓市也出現(xiàn)了諸如“萬人搶房”等局部過熱現(xiàn)象。

6月初，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目登記搖號，最終吸引了近6萬人參與，這也是一年來杭州樓市出現(xiàn)的第28次“萬人搖”；與此同時(shí)，南京也出現(xiàn)首個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目，江畔都會上城新推出的223套房源，吸引了12815組買房人搖號，平均57人搶一套房。

為何“萬人搖”現(xiàn)象近期在多個(gè)城市頻現(xiàn)？造成這種火熱購房現(xiàn)象的原因是什么？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

搖到就能大賺一筆？

“連續(xù)十來天沒睡好覺了，每天忙到凌晨一點(diǎn)下班，眼睛睜開就拿起手機(jī)回微信，一直到拿著手機(jī)睡著。”在引發(fā)近6萬人登記搖號的杭州遠(yuǎn)洋西溪公館，一位置業(yè)顧問有些無奈地告訴記者。

盡管遠(yuǎn)洋西溪公館沒有鋪天蓋地的營銷宣傳和熱情的置業(yè)顧問，也沒有美輪美奐的售樓處，甚至連樣板房也無法看到，但僅憑隔壁的西溪濕地公園、1.9公里外的阿里巴巴西溪園區(qū)和2.8萬元/平方米均價(jià)，已經(jīng)足夠吸引各路剛需、剛改和投資客。

即使遇到暴雨天氣，西溪公館樸素的售樓處依然人來人往。“前幾天我們擠不進(jìn)來，也沒法詳細(xì)了解情況，就先登記了。”現(xiàn)場一對年輕夫妻對記者說，“網(wǎng)上選房，一個(gè)號2分鐘考慮時(shí)間。如果超時(shí)還沒選好，號碼作廢，往下順延。”

當(dāng)記者以看房人身份要求參觀樣板間時(shí)，被告知并沒有樣板間，客戶根據(jù)房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解，置業(yè)顧問勸說道：“搖到的話按順序選房，房型不滿意么，要買就買，不買就算了。其實(shí)這種準(zhǔn)現(xiàn)房無所謂的，明年3月交房你就賣掉，穩(wěn)賺一輛豪車。”

杭州某搖號平臺官方數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋西溪公館最終參與搖號人數(shù)合計(jì)59640人，中簽率低至1.23%。

離開西溪公館后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到附近一個(gè)正在對外銷售的商住公寓項(xiàng)目，這一沒有陽臺、兩梯40多戶的“類住宅”項(xiàng)目單價(jià)與西溪公館價(jià)格不相上下，達(dá)到2.5萬元/平方米。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問王強(qiáng)（化名）向記者坦言，“住宅價(jià)格太高了，公寓既能投資也能自住，對面的西溪公館作為住宅確實(shí)太便宜了，但是買不到?。≈車亩址繂蝺r(jià)達(dá)四五萬元，搖到號就等于賺一大筆，所以有買房資格的人都去搖了。”

杭州頻現(xiàn)“萬人搖”

從“萬人搖”到“6萬人搖”，人才引入產(chǎn)生的大量購房需求和供給不均衡之間的矛盾，以及一二手房價(jià)格倒掛帶來的套利空間，在杭州“不限售”的政策溫床上共同發(fā)酵升溫，讓本就處于供求比低位的城市長期“一房難求”。

正因?yàn)槿巳硕枷胭嵾@輛“豪車”，于是有購房資格的人便一擁而上，有些甚至動用全家人的房票一起搖號。

但西溪公館成為“萬人搖”巔峰，并非出于單純的價(jià)格因素，而是具備了一定偶然性。熟悉這一地塊的地產(chǎn)從業(yè)者黃杰告訴記者，這塊地拿得早，備案價(jià)格始終上不去，很多人都盯著這個(gè)樓盤。

除了價(jià)格因素，登記時(shí)間較長也是參與搖號人數(shù)攀升的重要原因。遠(yuǎn)洋西溪公館公布的兩個(gè)銷售方案顯示，此次登記分為兩個(gè)通道，分別對應(yīng)不同樓棟的572套和387套房源；線上登記自5月24日9時(shí)至5月28日18時(shí)，長達(dá)5天。5月28日，浙江國恒西溪置業(yè)有限公司（以下簡稱國恒西溪）在一份“延長登記時(shí)間的通知”上表示，“現(xiàn)因登記人數(shù)過多，服務(wù)器超載，導(dǎo)致系統(tǒng)繁忙，將登記截止時(shí)間延長至5月28日24時(shí)。”

次日，國恒西溪通知稱，由于客戶登記人數(shù)多、資料審核任務(wù)重，將登記結(jié)果日再延至6月2日。就在西溪公關(guān)開放登記的次日，另一個(gè)同期入市的“萬人搖”項(xiàng)目——城北萬象城幸福里，由于以108~148平方米的大戶型為主，88平方米的小戶型只占少數(shù)，總價(jià)略高、交房周期長，加之僅開放3天登記，登記人數(shù)未能突破20000人。

以遠(yuǎn)洋西溪公館首套房凍結(jié)40萬元、二套房凍結(jié)80萬元來計(jì)算，僅這一個(gè)項(xiàng)目至少凍結(jié)了238.56億元資金。

值得一提的是，不少凍結(jié)資金已解凍的買房人已經(jīng)將眼光瞄準(zhǔn)了下一次。盡管6月份杭州還有一批新房即將獲準(zhǔn)上市，但其中不少項(xiàng)目已提前被業(yè)內(nèi)鎖定為“萬人搖種子選手”。

杭州樓盤如此任性并非首次。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年5月杭州融信瀾天“萬人搖”至今，萬科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠(yuǎn)洋、萬象等28個(gè)項(xiàng)目搖號人數(shù)過萬，其中2019年10月前后開盤的兩個(gè)項(xiàng)目中簽率僅為0.66%和0.77%，刷新杭州搖號中簽率新低。

兩年多來出現(xiàn)28次“萬人搖”，讓“搖號”成了杭州人買房的家常便飯，甚至有人買房前先四處打聽中簽率，還要算一算去哪兒“打新”勝算更大。當(dāng)?shù)啬撤科箐N售主管黃剛告訴記者，杭州新房市場的確火熱，他所在公司即將入市的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)中簽率也不會超過10%。

多地出現(xiàn)“萬人搖”

項(xiàng)目不只是杭州，今年以來南京等地“萬人搖”樓盤頻現(xiàn)。當(dāng)杭州遠(yuǎn)洋西溪公館59640人還在焦灼等待搖號結(jié)果時(shí)，位于南京江北核心區(qū)域的江畔都會上城已在“六一”迎來了223位開心得像孩子一樣的新業(yè)主。作為今年南京首個(gè)“萬人搖號”的樓盤，此次江畔都會上城新推出的223套房源吸引了12815組買房人搖號，整體中簽率只有1.7%，平均57人搶一套房。

公開資料顯示，南京江畔都會上城加推的223套房源包含人才房67套，整體均價(jià)為31307元/平方米。最小戶型為89平方米，此外還有108平方米、129平方米、140平方米等戶型，裝修交付。

從報(bào)名情況來看，人才房的報(bào)名人數(shù)有992組，中簽率為6.8%；普通商品房的報(bào)名人數(shù)為11823組，中簽率僅1.3%。

據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，現(xiàn)場有購房者手持“秘籍”來選房，戶型建筑面積108平方米的房源最為搶手，在開盤后1小時(shí)左右就已售完；其次受歡迎的則是89平方米的小戶型，而140平方米的大戶型由于面積大、總價(jià)高去化速度較慢。最終，歷時(shí)約6小時(shí)后，此次加推房源全部售罄。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，除了杭州、南京外，合肥、蘇州等城市近期銷售也持續(xù)回暖。5月4日，位于合肥熱門區(qū)域?yàn)I湖板塊的保利和光塵樾小高層加推，68套房共158組客戶參與選房，8秒即被搶光。

此前，蘇州三大樓盤項(xiàng)目碧桂園伴山瀾灣、龍湖湖西星辰和港中旅名門府相繼開盤、加推，共入市787套房源。其中，龍湖湖西星辰成交備案均價(jià)為28321元/平方米，線上開盤僅僅60秒就賣了12億元，432套房只有30套未能賣出；伴山瀾灣項(xiàng)目啟動兩小時(shí)就有116組客戶認(rèn)籌；港中旅名門府地產(chǎn)的354套房源則全部賣完。

一二手房價(jià)格倒掛

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期“萬人搖”樓盤頻現(xiàn)，最直接的原因便是不少城市出現(xiàn)明顯的新房和二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

記者查閱安居客、房天下等交易平臺發(fā)現(xiàn)，杭州西溪公館周邊二手住宅單價(jià)約在3.2萬~4.9萬元，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)超過6萬元。若分別以西溪公館60平方米和139平方米戶型、保守單價(jià)差5000元計(jì)算，2021年3月交房后立即出售，即可獲利30萬元到69.5萬元不等。

如南京江畔都會上城此次推出的房源均價(jià)為31307元/平方米。據(jù)貝殼找房，周邊二手房小區(qū)雅居樂·濱江國際、正榮·潤江城、正榮·潤錦城的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到36000~39000元/平方米，房價(jià)倒掛至少在5000元/平方米左右。

如果從戶型上看，以雅居樂·濱江國際為例，該二手房小區(qū)108平方米左右的房源報(bào)價(jià)在37000~41000元/平方米，130平方米以上的大戶型二手房報(bào)價(jià)最低35000元/平方米，最高可達(dá)40000~43000元/平方米，與江畔都會上城的價(jià)格相比，房價(jià)倒掛最多超過萬元。

記者粗略算了筆賬，如果購買江畔都會上城108平方米戶型，與周邊二手房價(jià)倒掛空間在60萬~100萬元，大戶型的倒掛空間也有50萬元左右，買到了就相當(dāng)于領(lǐng)了個(gè)大“紅包”。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“萬人搖”僅針對某些早年拿地價(jià)格低的樓盤項(xiàng)目，并不具有普遍意義。而疫情期間暫時(shí)壓抑的購房需求得到集中釋放，以及復(fù)工復(fù)產(chǎn)后這些低價(jià)新盤集中推盤搖號等因素，亦是造成“萬人搖”的原因。

“搖號人數(shù)的多少主要取決于價(jià)格‘剪刀差’，沒有新舊價(jià)差倒掛的樓盤項(xiàng)目去化速度就慢得多，100%的搖號中簽率也很普遍。”劉璐表示。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則告訴記者，“二手房買賣有成本，而新房則沒有，通常一比較就能顯示出價(jià)格優(yōu)勢。造成項(xiàng)目熱銷主要原因是‘性價(jià)比’，價(jià)格優(yōu)勢是最大吸引力。其次要看區(qū)域內(nèi)是不是有競爭項(xiàng)目，如果區(qū)域內(nèi)長期沒有項(xiàng)目供應(yīng)也會造成一房難求的現(xiàn)象。”

新房存銷比吃緊

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期出現(xiàn)搶房現(xiàn)象的城市，均與其新房存銷比吃緊有關(guān)。

據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報(bào)告》，截至4月底，杭州新建住宅存銷比僅4.1個(gè)月，成為百城中存銷比最低的城市；合肥為5.7個(gè)月，均位列百城存銷比后10位。

以杭州為例，作為坐擁旅游資源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的老牌長三角重點(diǎn)城市，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和寬松的人才政策催動下，新房和二手房交易持續(xù)一路上行。 截至2019年末，杭州市常住人口增加了55.4萬人，首次突破千萬，達(dá)到1036萬人。而新增人口背后，便是真真切切的住房需求。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，5月份杭州二手房成交比去年統(tǒng)計(jì)增加49%，即便將疫情期間納入統(tǒng)計(jì)，年初至5月份累計(jì)增速也高達(dá)15%，火熱程度顯而易見。

“杭州的人才舉措很有吸引力，杭州本身也是具有競爭力，人口導(dǎo)入需求增加，的確是近期樓市火熱的因素之一，在這種環(huán)境烘托下，推動購買行為。”盧文曦認(rèn)為，但剛需與剛改也僅僅是購買人群中的一部分，政策允許下的套利空間，讓二手房也隨之火爆。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理杭州近年來的樓市調(diào)控措施發(fā)現(xiàn)，從2016年起，限購、限地價(jià)、限房價(jià)便成為杭州樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞，新房限價(jià)導(dǎo)致的一二手房價(jià)格倒掛，城市人口和購房需求與日俱增，吸引了眾多投機(jī)者。而多個(gè)城市用來打擊炒房的“限售”政策，并未被杭州采用。

與此同時(shí)，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，最近出現(xiàn)“萬人搖”的城市杭州、南京等均屬于新一線城市，同時(shí)也是樓市熱門城市。

“與北上廣深等一線城市相比，這些城市在包括人才購房政策放松、城市環(huán)境宜居、投資前景比較好等方面所帶來的潛在購房需求較大，都會帶來大量購房者參與搖號。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“隨著限價(jià)盤日漸減少，樓市‘萬人搖’情況即將遠(yuǎn)去，怎么穩(wěn)住房價(jià)成為調(diào)控的重點(diǎn)。”