深度|還原深高南學(xué)位房爭議的216小時

每經(jīng)編輯 鄭直    

6月4日下午（距離截止日前1天），深圳高級中學(xué)南校區(qū)（下稱深高南）學(xué)位降級風(fēng)波中的的報名家長與香蜜湖街道辦、福田教育局進(jìn)行了最后一次座談，會上宣讀了福田教育局給深高南的回函，稱根據(jù)國土部門認(rèn)定，泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)類型為一類，其他小區(qū)（安華小區(qū)、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場）為三類。

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這是目前的最終結(jié)果。

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鎂編獲悉，財富廣場27位報名家長中，只有1位按三類標(biāo)準(zhǔn)重新提交了材料信息。

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圖片來源：福田區(qū)教育局

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這里要單獨解釋一下深圳獨特的入學(xué)方式：

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根據(jù)福田區(qū)的積分入學(xué)規(guī)定，一類房產(chǎn)基礎(chǔ)分有80分，而三類只有70分。作為深圳四大名校之一，深高南的入學(xué)積分近兩年上漲飛快，2018年還是85.4分，到2019年就已經(jīng)漲到98.7分。從招生情況看，深高南2019年計劃錄取僅540人，報名人數(shù)卻達(dá)1060人。

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深圳學(xué)位房研究專家虎媽表示，對比深實驗、福外、紅嶺在過去四年積分的上漲速度，深高南按照每年3～4分的速度上漲，錄取積分線很快就可能達(dá)到滿分。深南高學(xué)區(qū)太大，供需矛盾太激烈。

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目前除了泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)（基礎(chǔ)分80）外，安華小區(qū)、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場依然按三類（基礎(chǔ)分70）進(jìn)行招生。

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相比于規(guī)則中連續(xù)居住加分的選項，基礎(chǔ)分大降10分，這基本意味著無緣深高南。

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用業(yè)主們的話說，目前最終的結(jié)果就是這樣，但以前系統(tǒng)里只有商品房和商務(wù)公寓兩類，現(xiàn)在新增了單身公寓選項。不過如果按這個新系統(tǒng)分類，全區(qū)類似單身公寓的項目（比如百花片區(qū)），全部得按三類去選，這樣就可能涉及更大面積的學(xué)位調(diào)整。

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6月4日的學(xué)位申報系統(tǒng)?業(yè)主提供

6月5日起，申報欄里多了單身公寓選項?業(yè)主提供

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在鎂編獲取的家長們與福田區(qū)教育局方面的溝通音頻中，有工作人員表示，“我也不能左右這件事，如果最后認(rèn)定你們還是能恢復(fù)到一類，我就再給你們恢復(fù)到一類”。

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根據(jù)音頻內(nèi)容，規(guī)土局已經(jīng)給教育局提供了文件，對于臨時調(diào)整的公開透明問題，“我認(rèn)為這沒什么不公開透明的”，針對一個住宅，還是全市全區(qū)住宅的問題，“是針對全區(qū)的”。

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在安華小區(qū)，一條主干道貫穿小區(qū)南北門，主干道一側(cè)是工業(yè)區(qū)的辦公樓、廠房倉庫，里面還有賣額溫槍的老板在點裝盤貨。另一側(cè)的居住樓樓道，幾個年幼的孩童在玩耍，他們大概還不知道，此時此刻，外界圍繞著他們的未來，正在進(jìn)行著一場激烈的“抗辯”。

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學(xué)位降級事件發(fā)生后，財富廣場附近中介門店的置業(yè)顧問楊城的帶看量有所減少。6月6日當(dāng)天下了雨，他只能在店里通過電話、網(wǎng)絡(luò)跟客戶溝通。目前學(xué)位的問題還沒有最后落定，有來咨詢的購房者時，楊城會先問客戶用來辦公還是用學(xué)位，如果為了學(xué)位，他建議客戶等最終消息。

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?均價10萬/平的老舊單身公寓

6月6日，鎂編實地探訪了卷入學(xué)位降級風(fēng)波的小區(qū)。

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近兩年，深圳教育資源緊張，在學(xué)位申請的資格審核階段就已經(jīng)開始“查實際居住”，尤其是今年。

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福田、南山、羅湖、坪山、光明、龍華6區(qū)發(fā)布明確通知，申請學(xué)位需要實際居住，同時會有工作人員上門核查實際居住，核查發(fā)現(xiàn)未實際居住的，將采取取消申請資格等措施。這在某種程度上堵住了部分家長靠“買租賃”申請學(xué)位的非正常途徑。與此同時，深圳早年的名校學(xué)位房不少土地屬性不是很明確，有眾多“歷史遺留問題”，因此福田這樣的結(jié)果，也讓其他區(qū)買下類似房產(chǎn)的業(yè)主開始擔(dān)心。

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鎂編在采訪中獲悉，今年早些時候，曾有部分家長向深高方面投訴，這些家長，是“購買正式住宅商品房，花了1000多萬的那些人”，由于擔(dān)心分?jǐn)?shù)不夠，因此早早跟教育局提出，應(yīng)該優(yōu)先招收住宅商品房的，而那些二三十平方米單身公寓不屬于住宅商品房。

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深高方面向福田區(qū)教育局提出問詢，得到的答復(fù)是，暫時按照三類的標(biāo)準(zhǔn)對這些小區(qū)進(jìn)行招生。

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而中介小朱的介紹，也在某種程度上印證了部分網(wǎng)友的猜測和實際居住政策的實施：深高南學(xué)位有限，片區(qū)內(nèi)有更符合申請學(xué)位的社區(qū)，用地性質(zhì)為一般住宅用地，房屋類型為住宅，且有實際居住。

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實探被降級小區(qū)?鎂編?攝

鎂編在實地探訪中發(fā)現(xiàn)，還在申訴中的泰然公寓，與“暫時安全”的泰安軒、泰康軒，其實僅一條窄巷之隔。

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泰然公寓1990年建成，泰安軒、泰康軒建于1999~2002年。泰然公寓共8棟樓1380戶，以30多平方米的1室0廳1衛(wèi)戶型為主，也有少量70多平方米2室1廳1衛(wèi)戶型在售，均價約10萬元/平方米，總價350萬~700萬元。

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30年的歲月和現(xiàn)在看來過時的宿舍設(shè)計風(fēng)格，在泰然公寓身上打出了深深烙印。如今，泰然公寓仍以筒子樓宿舍原狀，招待著在深圳落腳的奮斗者們。

法定圖則上，泰安軒、泰康軒和泰然公寓顯示土地都是“R3”，為三類居住用地，使用范圍包括直接為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等配套建設(shè)；主導(dǎo)用途為宿舍，其他用途為幼兒園(托兒所)商業(yè)、可附設(shè)的市政設(shè)施、可附設(shè)的交通設(shè)施、其它配套輔助設(shè)施。

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實探被降級小區(qū)?鎂編?攝

這其實與車公廟片區(qū)早期規(guī)劃有關(guān)?！渡钲谑懈Ｌ飬^(qū)分區(qū)規(guī)劃（1998～2010）》文件顯示，車公廟曾規(guī)劃成工業(yè)區(qū)，早期，深圳的城市規(guī)劃嚴(yán)格區(qū)分工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，后來對部分土地用途進(jìn)行了更改，建起類似職工宿舍等連片的居住功能區(qū)。

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小朱的介紹也與之相互印證，泰然公寓之前房產(chǎn)證上的房產(chǎn)用途是住宅用地，但2004年的房產(chǎn)證上則變成了工業(yè)用地，用途變成了單身宿舍。這之后業(yè)主們?nèi)阅苕i定深高南學(xué)位，直到今年學(xué)位降級事件爆發(fā)。他所在的群，每天還有人討論可行辦法，繼續(xù)申訴。

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?個別房源降價60萬急售

除了以宿舍呈現(xiàn)的泰然公寓，有色大廈、財富廣場等目前有大量公司入駐外，安華小區(qū)則保留著它工業(yè)區(qū)的大部分樣貌。

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法定圖則上，財富廣場顯示是“C5”，商業(yè)性辦公用地；有色大廈、杭鋼大廈，法定圖則上顯示是“C2”，商業(yè)性辦公用地；安華小區(qū)顯示土地是“M1”，一類工業(yè)用地。

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實探被降級小區(qū)?鎂編?攝

降級事件發(fā)生前，奔著深高南學(xué)位買入這些物業(yè)的家長不在少數(shù)。現(xiàn)在，財富廣場還位列在香蜜湖片區(qū)熱搜小區(qū)榜第一名，泰康軒則是車公廟成交小區(qū)榜TOP2。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，財富廣場、泰然公寓90天內(nèi)成交均為16套。

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楊城介紹說，學(xué)位降級事件發(fā)生后，小區(qū)成交少了，但掛盤房源和價格均未出現(xiàn)大的變動。目前財富廣場在售房源53套、泰然公寓在售房源為40套。

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實探被降級小區(qū)?鎂編?攝

鎂編留意到，就在9天前，也就是事件爆發(fā)當(dāng)天，財富廣場便新上了1套房源，報價600萬元，單價超過12萬元/平方米。

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學(xué)位降級事件還未結(jié)束，各大中介網(wǎng)站上，財富廣場、泰然公寓等被降級物業(yè)的掛盤介紹上，仍有貼有“A類積分”“深高熱點小區(qū)”“深高小戶型、總價低”“待拆遷物業(yè)”“需購房資格”之類的標(biāo)簽。

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楊城說，現(xiàn)在暫時還無法評估事件對房價影響。曾有媒體統(tǒng)計報道，同一地段內(nèi)，普通學(xué)區(qū)房普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學(xué)區(qū)房溢價超過30%。如果小區(qū)被降級分流后，沒有深高南學(xué)位加持，這幾個小區(qū)賬面價值將大幅縮水。

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小朱告訴鎂編，泰然公寓有套房源市場掛牌價位350萬元，急售房源，業(yè)主290萬元可以賣，報價降到了去年底水平。在他的說辭里，即便被降級不再有深高南學(xué)位，小區(qū)仍可博拆遷。

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?距截止期不到6小時被告知“初審不通過”

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我們回顧一下這件事的始末。

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5月26日～29日18時，是深圳市福田區(qū)小升初報名信息初次審核時間，但5月29日中午時分，韋泉收到了深圳高級中學(xué)發(fā)來的“初審不通過”信息反饋。

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韋泉瞬間懵了，他覺得自己不能接受這個事實?；ㄖ亟鹳I的學(xué)區(qū)房，臨信息審核截止期前幾個小時，突然被告知孩子不能上重點學(xué)校了？

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韋泉所在的小區(qū)便是財富廣場，與他有類似遭遇的還有上述泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、安華小區(qū)、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓這7個小區(qū)的業(yè)主。

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實探被降級小區(qū)?鎂編?攝

反饋中的“不通過”，是指深高小升初初審未通過這8個樓盤業(yè)主提交的信息，原因是它們不具備第一類生源要求具備住宅用途商品房的條件，無法出示住宅用途商品房相關(guān)證明。這8個小區(qū)由第一類（80分）降至第三類（70分）。

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而過去20多年甚至更長時間，這些樓盤的積分標(biāo)準(zhǔn)是沒有變的，是按一類生源計算的，這也是韋泉去年重金在此置業(yè)的唯一因素。

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根據(jù)多位業(yè)主的描述，6月1日下午，8個小區(qū)的業(yè)主集體來到福田區(qū)教育局門口，希望能得到明確回應(yīng)。后來每個小區(qū)派了5位代表進(jìn)去談判，這一輪的結(jié)果是，泰安軒、泰康軒和竹園小區(qū)的土地性質(zhì)是住宅，可以通過審核，也就是這些業(yè)主的孩子依然可以如愿就讀深高南。但其余5個小區(qū)由于土地性質(zhì)存瑕疵，附帶有商業(yè)或工業(yè)用地，教育局沒有明確回復(fù)可以順利通過審核。

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當(dāng)日晚間，部分業(yè)主和深度焦慮的家長在福田區(qū)教育局門口久久不愿離去。

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?僅1位家長按三類重新填報了信息

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6月2日，包括韋泉在內(nèi)的5個小區(qū)業(yè)主代表再次來到福田區(qū)教育局，教育局局長主持會議并答疑，國土局負(fù)責(zé)人參與會議并解釋了關(guān)于商住地的教育匹配建議。

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據(jù)鎂編收到的談判視頻片段，主要觀點是這樣的：第一，單身公寓是不配備學(xué)位的，這里的單身公寓指的是在工業(yè)用地、商業(yè)用地、辦公用地、混合用地上建設(shè)的單身公寓、單身宿舍；第二，住宅用地的單身公寓是配備學(xué)位的，所以泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)就順利通過審核了；第三，如果無其他居住房產(chǎn)，為保障適齡兒童受教育的權(quán)利，建議教育局對其學(xué)位需求進(jìn)行統(tǒng)籌，盡量安排就近入學(xué)。

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但非住宅用地的，教育局方面一直沒有給一個準(zhǔn)確的回復(fù)。韋泉的描述是，“教育局的人后來說不清楚”，這在現(xiàn)場視頻中也得到了印證。

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韋泉表示，福田區(qū)教育局方面在會上稱依據(jù)福田規(guī)劃局復(fù)函，認(rèn)定涉及的幾個小區(qū)非住宅商品房，不符合一類積分條件。但業(yè)主們向福田規(guī)劃局要求查看該認(rèn)定函件時，該局表示從未對此出具過任何認(rèn)定材料。

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收文回執(zhí) ?業(yè)主提供

“我們業(yè)主自己去規(guī)劃局申請給出小區(qū)土地和房屋用途的認(rèn)定，目前只是受理了，但表示要7月31日才給結(jié)果。在國土部門尚未公開對有疑問的房產(chǎn)類型出具相關(guān)說明的情況下，教育局單方面取消了這些學(xué)位房一類入學(xué)的資格，被劃入三類。問題的表象是學(xué)位緊張，今年招生630個，但去年已經(jīng)超過1000人報名。如果按買房時間算積分的話，一定有一些學(xué)生被分流?！?/span>

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6月5日，韋泉又收到了一條信息，內(nèi)容是“根據(jù)核查的相關(guān)房產(chǎn)土地用途及房屋用途情況，認(rèn)定您的房產(chǎn)入學(xué)申請積分按特殊房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)計算”，而提交材料的截止日期也是6月5日。也就是說，這5個小區(qū)的房子，依舊按第三類標(biāo)準(zhǔn)計算。

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對于這樣的情況，韋泉和財富廣場的業(yè)主，以及其他4個申訴未成功小區(qū)的業(yè)主是不服的。

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韋泉向鎂編表示，現(xiàn)在核心點是教育局通過土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)來判斷是不是住宅。其中房屋用途我們這8個小區(qū)都是單身公寓為主，這點教育局明確了，根絕規(guī)劃局的認(rèn)定是居住用的，沒有疑問。我們小區(qū)是1999年蓋的，原始土地性質(zhì)是商住混合用地，即C1+R3（C指商業(yè)，R指住宅，英文簡稱），按照《深圳市建筑物規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》是指住宅大于商業(yè)的建筑。雖然根據(jù)2009年深圳市公布的農(nóng)科中心法定圖則，2004年這個地塊被重新規(guī)劃為商業(yè)C類，但文件同時也說明了保留歷史原狀。

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財富廣場的業(yè)主們認(rèn)為，土地性質(zhì)和房屋用途這兩點，均沒有疑問。

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有業(yè)主坦言，“明明知道這個地方學(xué)位不夠，為什么新建的小區(qū)不配學(xué)校，要把我們踢出去，要來搶我們的資源？”

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“我們的房子從住宅變成特殊房產(chǎn)，如果單身公寓不屬于住宅，為何限購限貸，并且還可以申請公積金貸款？”

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6月7日，鎂編獲悉，財富廣場27位報名家長，僅有1位重新填報，其他家長均未重新按三類選擇。

編輯|鄭直?杜恒峰

本文來自我的小伙伴：

鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）

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