或引入戰(zhàn)投，泰禾的五大籌碼

5月13日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。 盡管尚存不確定性，但公告仍然披露了兩個(gè)重要信息：新股東可能是以房地產(chǎn)為主業(yè)、董事長(zhǎng)黃其森可能讓出控制權(quán)。 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，近兩個(gè)月來(lái)，黃其森的主要工作就是引進(jìn)戰(zhàn)投，目前正與幾家潛在合作者進(jìn)行商談。有核心消息顯示，最終入主的“白騎士”，有可能是一家世界500強(qiáng)企業(yè)。其中，帶有國(guó)資背景的企業(yè)，大概率會(huì)成為泰禾的新股東。 又一筆“世紀(jì)交易”？ 截至今年第一季度，黃其森控制的泰禾投資持有泰禾集團(tuán)1218801590股股份，均為非限售股份，占比48.97%，是公司第一大股東。黃其森夫人葉荔持股12.05%，黃其森妹妹黃敏持股1.52%。 按照泰禾集團(tuán)停牌時(shí)每股4.4元的收盤價(jià)計(jì)算，投資者若通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)取得控制權(quán)，將至少支付35億元的對(duì)價(jià)。但考慮到公司的負(fù)債規(guī)模，新股東要付出的實(shí)際成本可達(dá)數(shù)百億元。根據(jù)泰禾集團(tuán)2020年一季報(bào)，公司總負(fù)債1911億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.88%，貨幣資金55.53億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為607.40億元。 由此，若此次戰(zhàn)投入股最終達(dá)成，房地產(chǎn)界又將產(chǎn)生一筆“世紀(jì)交易”。 泰禾集團(tuán)今年4月28日宣布停牌，當(dāng)時(shí)，泰禾投資擬將旗下的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)泰禾人壽注入上市平臺(tái)。但鑒于“公司被法院列為被執(zhí)行人、存在債務(wù)逾期事項(xiàng)，以及香港地區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)等相關(guān)原因”，泰禾宣布中止這一進(jìn)程。 泰禾的資金鏈問(wèn)題由來(lái)已久。由于戰(zhàn)略錯(cuò)判，公司曾在2017年獲取一批高價(jià)地，但樓市在2018年進(jìn)入深度調(diào)整期，加之部分項(xiàng)目拆遷不順暢，公司銷售受挫，資金問(wèn)題逐漸浮出水面。 為回籠資金，從2018年末到2019年，泰禾集團(tuán)陸續(xù)出售十多個(gè)項(xiàng)目，總回款超過(guò)百億。 2019年，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債水平從2018年底約1380億下降至960億，同比下降約30%；凈負(fù)債率243.76%，下降約140個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率84.88%，下降約2個(gè)百分點(diǎn)。 但因新冠肺炎疫情影響到銷售工作，今年第一季度，泰禾的營(yíng)收規(guī)模僅為4.79億元，同比大幅下降，歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。 今年4月，因與西藏信托之間的1.2億元借款逾期，泰禾集團(tuán)與公司實(shí)控人黃其森被列為失信被執(zhí)行人，但雙方隨后達(dá)成和解。5月11日，泰禾集團(tuán)公司全資子公司、實(shí)際控制人黃其森因未能及時(shí)償還一筆13億元的融資款和償還5億元的借款而被列為被執(zhí)行人。 目前泰禾集團(tuán)被列為被執(zhí)行人的執(zhí)行標(biāo)的累計(jì)金額約為18.96億元，超過(guò)公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的10%。 泰禾的“籌碼” 雖然財(cái)務(wù)狀況不佳，但作為并購(gòu)標(biāo)的，泰禾的資產(chǎn)質(zhì)量并不差。 泰禾集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。目前，泰禾投資、葉荔、黃敏為一致行動(dòng)人關(guān)系，共持有泰禾集團(tuán)62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。這也意味著，泰禾在股權(quán)層面的歷史遺留問(wèn)題較少，收購(gòu)的復(fù)雜程度不會(huì)很高。 從項(xiàng)目品質(zhì)看，雖然已出讓不少項(xiàng)目，但據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前泰禾集團(tuán)仍有約4000億的貨值，且主要分布在一二線城市。 其中，僅2020年，泰禾的供貨規(guī)模就在2000億以上。以60%的去化率計(jì)算，其帶來(lái)的現(xiàn)金流規(guī)模也將在千億級(jí)。 “資金基本面差，資產(chǎn)基本面好。”這種特點(diǎn)令泰禾很早就受到資本的關(guān)注。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，在2019年，就有多個(gè)投資方愿意以戰(zhàn)投的角色介入泰禾，但因各種原因最終未能成行。 A股平臺(tái)的價(jià)值同樣能成為泰禾的談判籌碼。近幾年，不少在港上市的房企希望回A，也有很多企業(yè)希望借殼上市。而泰禾的上市公司價(jià)值，在此時(shí)或可凸顯。 有資本界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，若新股東順利進(jìn)駐，泰禾的融資成本有望迅速降到個(gè)位數(shù)。樂(lè)觀估算，僅此一項(xiàng)，公司每年節(jié)省的財(cái)務(wù)費(fèi)用就在70億到80億的規(guī)模。 該人士表示，泰禾的產(chǎn)品力值得稱道，但銷售能力欠缺，公司治理也存在一定的問(wèn)題。若新股東能補(bǔ)強(qiáng)“短板”，泰禾的巨額貨值得到盤活，公司基本面改善后，也有望重新加入到行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中。 至于新股東是否會(huì)帶來(lái)新的發(fā)展思路，目前尚不明確。有分析認(rèn)為，作為創(chuàng)始人，黃其森在公司內(nèi)部頗有感召力，即使退居二股東，仍會(huì)享有一定的話語(yǔ)權(quán)。另外，考慮到新股東的主業(yè)可能包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，泰禾有可能在發(fā)展戰(zhàn)略上做出調(diào)整，但不會(huì)偏離主業(yè)太遠(yuǎn)。 (作者：張敏編輯：張偉賢）