15萬億元！商業(yè)不動產(chǎn)REITs值得期待

4月30日，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）千呼萬喚始出來。此次試點以基礎設施領域的資產(chǎn)作為切入點，但市場普遍對于試點范圍未來擴大至住宅及商業(yè)地產(chǎn)充滿信心。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs空間巨大

雖然首批聚焦試點的是新基建等領域，但有專家認為，作為相對安全、穩(wěn)定的中等收益金融產(chǎn)品，更看好空間巨大的商業(yè)不動產(chǎn)REITs。

按照金融學的基本法則，一項資產(chǎn)（金融資產(chǎn)或是實物資產(chǎn)）的價值取決于它所能帶來的未來現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值，即未來收益的凈現(xiàn)值。REITs本質(zhì)上是將成熟不動產(chǎn)物業(yè)在資本市場進行證券化，令其既具有金融屬性，又具有不動產(chǎn)屬性。

通過REITs發(fā)展，可以把基礎設施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場化的資源配置體系里面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發(fā)行、二級市場交易，實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)（pricediscovery）。

如果有一個比較活躍的二級交易市場，資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能就會被挖掘出來，市場會對基礎設施資產(chǎn)或是房地產(chǎn)進行相對準確的定價，這樣給中國的房地產(chǎn)市場、中國的基礎設施提供一個很重要的定價的“錨”。

提供定價基準之后，可以根據(jù)資產(chǎn)的內(nèi)在價值通過市場交易形成相對合理的定價，從而引導資源的有效配置。

中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人、高級董事總經(jīng)理程驍遠在接受媒體采訪時表示：REITs的發(fā)行需要依托政策配套，但更重要的是要有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，對于商業(yè)地產(chǎn)而言優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是非常重要的底層資產(chǎn)，其收益穩(wěn)定、未來發(fā)展空間很大；尤其在一線城市或經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，物業(yè)需求量、物業(yè)本身的品質(zhì)、良好的管理人，能夠?qū)Y產(chǎn)帶來比較穩(wěn)定的未來收益預期。

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人、知名商業(yè)不動產(chǎn)投資人周以升在接受媒體采訪時認為，及早實現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)證券化將會使商業(yè)物業(yè)融資效率大大提高，從而吸引各類資本，特別是權益型資本的進入，進而推動中國商業(yè)不動產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

周以升認為商業(yè)不動產(chǎn)有以下幾個特點：

首先，商業(yè)不動產(chǎn)是中國城市競爭力的核心所在，而中國核心城市的競爭力塑造中國經(jīng)濟的競爭力。一個高效的、適應中國本土特點的創(chuàng)新金融系統(tǒng)將會大大促進中國城市的競爭力。

其次，商業(yè)不動產(chǎn)是連接貿(mào)易物流、消費升級、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要紐帶。投資、出口和消費是拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車，而商業(yè)不動產(chǎn)無疑是擴大和促進居民消費、支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要陣地，因此其重要性不言而喻。

最后，商業(yè)不動產(chǎn)本質(zhì)上是以經(jīng)營為抓手的服務業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定就業(yè)量大，是保就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)的一塊壓艙石。

或可減弱居民對住宅配置的依賴

周以升早在今年年初就撰文呼吁，商業(yè)不動產(chǎn)與住宅具有完全不同的屬性，是一項地地道道的實業(yè)。其建議將商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展與針對住宅的調(diào)控政策區(qū)隔開來，并從以下方面闡述了二者的不同：

中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務條線執(zhí)行總經(jīng)理俞強在接受媒體采訪時表示：“對于公募REITs和房價、房地產(chǎn)調(diào)控到底是什么關系，我們必須要理清楚。”

首先，從底層資產(chǎn)來說，商業(yè)物業(yè)、基礎設施、租賃住房與居民住宅毫無關系；

其次，公募REITs專業(yè)的管理人一定是低買高賣的，能夠做到平抑市場波動；

第三，房地產(chǎn)體量非常大，早期的公募REITs體量相對有限，不會對房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場構成實質(zhì)的擾動。

據(jù)鏈家的研究數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)不動產(chǎn)存量已經(jīng)高達約50萬億元，相當于住宅存量的20%左右，使中國成為全球僅次于美國的商業(yè)不動產(chǎn)市場。

商業(yè)不動產(chǎn)租金上漲帶來財富效應，其釋放取決于證券化。特別是，以公募REITs和CMBS為代表的證券化市場。按照美國超過30%的證券化水平，中國商業(yè)不動產(chǎn)可以生成15萬億元以上的可投資證券。將會緩解居民資產(chǎn)配置的需求，減弱對住宅配置的依賴。