華夏幸福2019：經(jīng)營邏輯的回歸

　　4月26日，分別在北京的董事長王文學(xué)和深圳的吳向東帶領(lǐng)兩地的高管團(tuán)隊(duì)共同為華夏幸福交出了2019年答卷。

在引入平安之后，2019年的華夏幸福又迎來了新的聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東，這位地產(chǎn)界重磅級的人物加入無疑拉高了公眾的期待值。

各項(xiàng)業(yè)績數(shù)據(jù)表明，這家公司已經(jīng)“逐步回歸了正常的經(jīng)營發(fā)展節(jié)奏”。

營業(yè)收入增長25.55%

2019年初，通過平安的入股，華夏幸福董秘林成紅直接表示：“錢已經(jīng)到位了。”

因而正常的經(jīng)營節(jié)奏體現(xiàn)在年報(bào)數(shù)據(jù)的各個(gè)方面：

首先是營收的持續(xù)增長。2019年華夏幸福營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%。

歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)500.36億元，比上一年度末增長14.30%。全年銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)879.27億元，同比增長17.06%。

實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，實(shí)現(xiàn)對賭承諾。

2019年該公司整體毛利率達(dá)到43.7%，比上年同期增加2.1個(gè)百分點(diǎn)；整體的凈利率為13.9%，與去年基本持平；ROE為35.7%，同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值。截至期末，公司預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到1252.85億元。

過去五年凈利潤年復(fù)合增長率達(dá)32.1%，近五年現(xiàn)金分紅占凈利潤均不低于30%，這些數(shù)據(jù)在行業(yè)中居于領(lǐng)先。

華夏幸福的銷售回款率由2018年的46.2%，大幅躍升至2019年的61.4%，經(jīng)營回款率提升顯著。銷售費(fèi)用占比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用占比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營質(zhì)量不斷提高。

值得注意的是，林成紅表示：“整個(gè)公司在2019年的四季度，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流入是達(dá)到了77.35億元。單季度大幅轉(zhuǎn)正，帶來整個(gè)四季度負(fù)債率的一個(gè)明顯的改善。”

經(jīng)營邏輯的回歸

這些漂亮的數(shù)字背后，是華夏幸福各項(xiàng)業(yè)務(wù)的迅速推進(jìn)。

產(chǎn)業(yè)新城和都市圈幾乎是華夏幸福的代名詞，曾經(jīng)的華夏幸福的戰(zhàn)略是“異地復(fù)制”，旨在將環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)新城連同孔雀城的經(jīng)驗(yàn)輸出至各地都市圈。

至今，華夏幸福已經(jīng)覆蓋了全國13個(gè)省，15個(gè)都市圈。從年報(bào)上看，攻城拔寨的異地復(fù)制的確有了成效，環(huán)京以外區(qū)域獲得了明顯的增長。

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)繼續(xù)增長，園區(qū)結(jié)算收入額達(dá)368.37億元，產(chǎn)業(yè)新城毛利潤占比52%。環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，占公司整體新增簽約投資額比重達(dá)到82.8%。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目收入均來自京津冀、長三角和粵港澳等核心都市圈。

董事長王文學(xué)表示：“現(xiàn)在各種要素資源都在加速向都市圈集聚，這些因素，包括人口、技術(shù)、數(shù)據(jù)、資本、土地、教育、醫(yī)療等等。其中在人口增長方面，都市圈人口增速是全國的2~3倍。2019年杭州的凈增長是53萬。深圳是41萬，未來有2/3的新增城鎮(zhèn)人口都在都市圈。”

“在創(chuàng)新要素方面，60%的上市公司，88%的獨(dú)角獸，90%的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，90%的科創(chuàng)板的上市公司集中在都市圈，我們?nèi)A夏幸福已經(jīng)重倉都市圈了。”

華夏幸福研究院院長顧強(qiáng)出席博鰲亞洲論壇2019年年會(huì)“中國區(qū)域發(fā)展的都市圈時(shí)代”分論壇時(shí)也表示，以微中心建設(shè)為抓手有利于都市圈高質(zhì)量發(fā)展。都市圈是高度融合的網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)體系，微中心是都市圈的重要組成部分。中國都市圈與國際比較差距并不在核心區(qū)，而主要在微中心和節(jié)點(diǎn)城市上，因此，將節(jié)點(diǎn)城市、微中心建設(shè)發(fā)展納入都市圈空間規(guī)劃體系和范疇，促進(jìn)都市圈空間體系結(jié)構(gòu)的集約化和合理化，是都市圈可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

在華夏幸福的規(guī)劃中，旨在聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”布局?？v觀中國各大都市圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名靠前的（人口，GDP）都市圈中，華夏幸福均有業(yè)務(wù)布局。

2019年，華夏幸福獲取土地成交金額較上年同期增長203.6%；新獲取土地規(guī)劃計(jì)容面積比上年同期增加88.7%，資源獲取力度提升，為公司后續(xù)發(fā)展積蓄能量。

林成紅為我們提供了一組數(shù)據(jù)：在2019年，在粵港澳都市圈成功拓展珠海斗門產(chǎn)業(yè)新城。產(chǎn)業(yè)新城現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)一個(gè)良好的梯隊(duì)建設(shè)。在已啟動(dòng)的79座產(chǎn)業(yè)新城中，77座已有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簽約落地66座，已整體實(shí)現(xiàn)回款22座，已進(jìn)入成熟期。也就是說產(chǎn)業(yè)新城凈現(xiàn)金流到目前已經(jīng)達(dá)到了22個(gè)積極的回款，產(chǎn)生了利潤。

孔雀城銷售方面，其銷售流速持續(xù)領(lǐng)先，銷量流速第一的區(qū)域達(dá)到了22個(gè)。

在今后的經(jīng)營中，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)在區(qū)域上的擴(kuò)張將放緩腳步，將主要的目標(biāo)放在“聚焦”上。

“一是區(qū)域聚焦，把資源聚焦到優(yōu)質(zhì)區(qū)域，有一些無效和低效的機(jī)遇，不再投資。二是業(yè)務(wù)聚焦，把資源傾斜到核心業(yè)務(wù)。”

王文學(xué)希望產(chǎn)業(yè)新城模式能夠“回歸經(jīng)營邏輯”。

華夏幸福為每一座產(chǎn)業(yè)新城制定非常詳細(xì)的投資預(yù)算，對于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括公共配套設(shè)施建設(shè)支出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各投資類別的支出進(jìn)行投資限額，以期控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

“首先，產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流自我平衡。第二，孔雀城的利潤及現(xiàn)金流的平衡。第三，二者要有機(jī)的協(xié)同、發(fā)展。”進(jìn)而達(dá)到優(yōu)化經(jīng)營性現(xiàn)金流，合理控制負(fù)債，優(yōu)化杠桿的效果。

“我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”

此次露面，是吳向東去年2月入職華夏幸福以來第一次向公眾亮相，在地產(chǎn)界商業(yè)領(lǐng)域深耕多年的他表示自己和王文學(xué)“各有千秋”。

華夏幸福在吳向東到來之后，大刀闊斧開展新業(yè)務(wù)，宣布做商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等新業(yè)務(wù)，“一定要在‘好’字上下足功夫，我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”。

2019年，華夏幸福開始發(fā)力新業(yè)務(wù)，在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，大舉進(jìn)軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

短短一年多時(shí)間里，華夏幸福新業(yè)務(wù)已經(jīng)迅速打開局面，摘牌武漢長江中心綜合體項(xiàng)目，成為公司首個(gè)從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理全周期的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。布局深圳市坪山區(qū)碧嶺頂?shù)瘸鞘懈马?xiàng)目，成功被選定為城市更新前期服務(wù)商的項(xiàng)目8個(gè)，其中深圳6個(gè)，東莞2個(gè)，并繼續(xù)大力拓展新項(xiàng)目。

這些新業(yè)務(wù)無疑是對華夏幸福原有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充，與產(chǎn)業(yè)和住宅業(yè)務(wù)，相得益彰，或?qū)⑦M(jìn)一步增強(qiáng)華夏幸福都市圈發(fā)展綜合解決方案的提供能力，為其在中國新一輪都市圈建設(shè)發(fā)展中占據(jù)更有利的地位。

并且，新業(yè)務(wù)的開展能和第二大股東中國平安取得戰(zhàn)略上的協(xié)同。

吳向東表示：“全世界的保險(xiǎn)公司，無一例外的都要配置足夠比例足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。未來華夏幸福在開拓新業(yè)務(wù)時(shí)有一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)，就是我們要服務(wù)中國平安大的發(fā)展戰(zhàn)略需要。”

2019年，華夏幸福在北京和武漢兩個(gè)新業(yè)務(wù)落地。當(dāng)年，在將麗澤商務(wù)區(qū)物業(yè)轉(zhuǎn)賣給平安之后，華夏幸福將以輕資產(chǎn)管理輸出的方式運(yùn)營，這筆交易為該公司帶來了58億元的收益。

2019年9月，華夏幸福斥資116億元拍得武漢核心城區(qū)，濱江商務(wù)區(qū)的兩宗地塊，這是吳向東入職華夏幸福后負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)的首單拿地。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的吳向東顯然對新公司的戰(zhàn)略信心滿滿：“商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量很多，但是好項(xiàng)目太少，這就是我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的問題所在，也是機(jī)遇所在。”

在他看來，華夏幸福的新業(yè)務(wù)要把“好”字發(fā)揮到淋漓盡致，要做“好城市、好地段、好條件、好產(chǎn)品、好服務(wù)、好回報(bào)。”

“我們選了最優(yōu)先的8個(gè)城市（北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢和成都），都要全覆蓋，我們新業(yè)務(wù)要全面落地，這點(diǎn)我還是很有信心。”

助力抗疫 全面履責(zé)

在如今的特殊時(shí)段，審視一個(gè)企業(yè)不應(yīng)僅僅停留在業(yè)績方面，責(zé)任與擔(dān)當(dāng)更凸顯企業(yè)的格局與夢想。

面對2020年初的兇猛疫情，華夏幸福在第一時(shí)間投入到了抗疫行動(dòng)中，捐款捐物馳援疫區(qū)。截至目前，累計(jì)向武漢、孝感等疫情嚴(yán)重地區(qū)和全國其他地區(qū)捐款3400萬元，并捐贈(zèng)醫(yī)用隔離衣、口罩、酒精等抗疫物資，助力疫情防控工作。

華夏幸福高度重視全國各地產(chǎn)業(yè)新城疫情防控情況，全資子公司幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司全力服務(wù)59個(gè)產(chǎn)業(yè)新城疫情防控工作，覆蓋107個(gè)市政項(xiàng)目、120余家產(chǎn)業(yè)園區(qū)、1100余家入園企業(yè)和138個(gè)住宅項(xiàng)目，守護(hù)一方平安。產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)對所有在營商戶實(shí)行1個(gè)月租金減半政策，減輕商戶經(jīng)營壓力；產(chǎn)業(yè)新城幸福學(xué)校開展多方面防疫工作，確保校園安全；幸福志愿者們行動(dòng)起來，在政府集中領(lǐng)導(dǎo)下，開展各類疫情防控志愿服務(wù)。

同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，為入園企業(yè)提供各種支持；創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商模式，啟動(dòng)項(xiàng)目“云簽約”；促進(jìn)多地大項(xiàng)目開工，助力社會(huì)秩序恢復(fù)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2019年華夏幸福積極投身公益，報(bào)告期內(nèi)對外捐贈(zèng)教育、公益、扶貧、慈善、救災(zāi)款項(xiàng)超2.54億元。

在精準(zhǔn)扶貧方面，從2017年到2019年，華夏幸福對口幫扶河北深度貧困縣淶源整縣脫貧，幫扶范圍覆蓋淶源縣17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，133個(gè)貧困村莊，惠及群眾27600余人。2020年2月29日，河北省人民政府發(fā)布通知，宣布淶源縣脫貧摘帽。

正如王文學(xué)在業(yè)績說明會(huì)最后的祝福那樣，希望大家：平安、幸福。文/王西嶺