羅牛山擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)手控股股東預(yù)計(jì)稅后賺3.77億

每經(jīng)記者 吳澤鵬    每經(jīng)編輯 張海妮    

3月24日晚間，羅牛山（000735，SZ）發(fā)布公告，稱將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)并根據(jù)轉(zhuǎn)讓進(jìn)度適時(shí)取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)公司聚焦畜牧主業(yè)，重回畜牧養(yǎng)殖業(yè)第一梯隊(duì)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，羅牛山在公告中表示：“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續(xù)發(fā)展空間有限，且會(huì)對(duì)公司后續(xù)資本運(yùn)作造成障礙。”

綜合公告中給出的解釋，羅牛山此舉有兩大背景：一是受豬瘟疫情影響，目前海南島內(nèi)的生豬供給已出現(xiàn)缺口；二是海南省3月上旬樓市調(diào)控加碼，推出“現(xiàn)房銷售”“限購2套”等政策。

需要注意的是，完全剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)仍需時(shí)日，根據(jù)規(guī)定，羅牛山持有的地塊需要完成開發(fā)25%以上方可轉(zhuǎn)讓，而該公司目前仍握有5塊尚未開發(fā)地塊，羅牛山董秘辦相關(guān)人士解釋稱，暫時(shí)無法預(yù)估完全轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，“現(xiàn)在先把已開發(fā)項(xiàng)目解決，后續(xù)其他項(xiàng)目也都會(huì)轉(zhuǎn)出去”。

尚有5塊未開發(fā)地塊不能轉(zhuǎn)讓

多年來，羅牛山一直保持著“一主二輔”的業(yè)務(wù)格局不動(dòng)搖，直到2018年宣布跨界賽馬引發(fā)資本市場(chǎng)關(guān)注，但該業(yè)務(wù)截至目前也未見收獲，因此羅牛山業(yè)務(wù)范圍依然是橫跨農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)及教育行業(yè)。

3月24日晚間，羅牛山一則關(guān)于公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暨關(guān)聯(lián)交易的公告，或?qū)氐赘淖兤錁I(yè)務(wù)格局。

羅牛山在公告中表示，受豬瘟疫情影響，目前海南島內(nèi)的生豬供給已出現(xiàn)缺口，公司制定了以生豬養(yǎng)殖為核心，屠宰加工及肉制品業(yè)務(wù)、冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)外延擴(kuò)張的畜牧產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展方針。

同時(shí)，今年3月，海南印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，并推出“現(xiàn)房銷售”“限購2套”政策。

羅牛山稱，受到上述宏觀政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的消極影響，以及資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的消極預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后續(xù)發(fā)展空間有限，且會(huì)對(duì)公司后續(xù)資本運(yùn)作造成障礙。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，羅牛山暫時(shí)還不能完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因公司仍有5宗待開發(fā)地塊，這5宗尚未開發(fā)的地塊面積合計(jì)約350畝，土地性質(zhì)囊括批發(fā)零售用地、商務(wù)金融用地、城鎮(zhèn)住宅用地、商住用地等。

而根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，羅牛山目前所持有的可開發(fā)地塊若進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上。因此，上述未開發(fā)地塊尚未達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

對(duì)此，羅牛山方面表示，公司將通過自行或委托、代建等合作開發(fā)的方式將上述地塊開發(fā)至法定可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并于轉(zhuǎn)讓完成時(shí)注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，完成對(duì)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)讓。

不過對(duì)于上述未開發(fā)地塊的具體開發(fā)時(shí)間安排，羅牛山相關(guān)人士稱暫時(shí)無法預(yù)估，“（完成25%開發(fā)進(jìn)度）這是政策要求，不是我們不想轉(zhuǎn)”。

預(yù)計(jì)稅后盈利3.77億元

雖有大部分地塊能即刻轉(zhuǎn)讓，但對(duì)于目前可以出手的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，羅牛山給出了具體的剝離方案，將分兩步向控股股東出售羅牛山廣場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目。

第一步，羅牛山擬將持有的羅牛山廣場(chǎng)（也稱“愛華地塊”）及羅牛山118C項(xiàng)目（也稱“璞域一期”）的全部資產(chǎn)（包括相關(guān)的土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物）增資至全資子公司海南錦地房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱錦地地產(chǎn)）。

第二步，羅牛山將向控股股東羅牛山集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱羅牛山集團(tuán)）轉(zhuǎn)讓錦地地產(chǎn)100%股權(quán)，并由錦地地產(chǎn)申請(qǐng)房地產(chǎn)臨時(shí)開發(fā)資質(zhì)完成上述項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。

根據(jù)公告，羅牛山廣場(chǎng)及璞域一期涉及的土地面積為一百三十余畝，這部分土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物（以下簡(jiǎn)稱增資資產(chǎn)）的評(píng)估價(jià)值約13.69億元(不含增值稅)，雙方約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額=15億元+過渡期投入金額+過渡期投入金額的資金占用費(fèi)（年化利率8%，單利）。

羅牛山稱，若按交易總價(jià)15億元計(jì)算，預(yù)計(jì)本次交易產(chǎn)生的凈利潤(rùn)為3.77億元，已扣除稅款3.54億元。羅牛山相關(guān)人士提示稱，預(yù)計(jì)3.77億元凈利潤(rùn)是稅后凈利潤(rùn)，“很多投資者只看數(shù)字，但稅的成本是很高的”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓涉及的標(biāo)的此前為羅牛山與祥源控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱祥源控股）的合作開發(fā)項(xiàng)目。此前年報(bào)披露了雙方的合作開發(fā)協(xié)議約定：羅牛山作為開發(fā)建設(shè)主體，承擔(dān)取得土地的全部資金，祥源控股承擔(dān)項(xiàng)目除土地取得所需資金之外的全部開發(fā)資金。同時(shí)約定羅牛山分得的利潤(rùn)不低于2.72億元，不足部分由祥源控股方面補(bǔ)足。關(guān)于璞域一期項(xiàng)目，羅牛山則未披露具體的利潤(rùn)分配信息。

羅牛山近期股價(jià)振幅較大，前5個(gè)交易日跌幅合計(jì)超過3%，3月25日早間，羅牛山開盤走低，截至午間收盤，報(bào)10.08元/股，跌0.88%。

封面圖片來源：視覺中國(guó)