房貸利率“換錨”首日，實測各大銀行，怎樣選更劃算？

每經(jīng)記者 胡琳 廖丹 李玉雯    每經(jīng)編輯 易啟江    每經(jīng)實習編輯 段煉    

存量房貸利率正式迎來重大調(diào)整！2月的最后一天，各大銀行發(fā)布存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換為LPR（簡稱定價基準轉(zhuǎn)換）的通告，這一通知的發(fā)布牽動了廣大房貸一族的心。不少還在還房貸的用戶，昨天已經(jīng)從銀行各種渠道獲悉這一消息。

3月1日，定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務上線第一天，記者親測該業(yè)務辦理，手把手教你怎么辦理房貸利率“換錨”。

由于定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換，無數(shù)房貸族最關(guān)心的就是：到底選擇固定利率還是浮動利率更劃算？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，告訴你怎么選更劃算。

親測房貸利率“換錨”

昨天，中國銀行發(fā)布公告，提醒客戶通過該行手機銀行、網(wǎng)上銀行相關(guān)貸款模塊辦理定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務。

雖說中國銀行已發(fā)布通知，表示線上、線下渠道均可辦理相關(guān)業(yè)務，但通過手機銀行APP，記者并未找到進行定價基準轉(zhuǎn)換的相關(guān)入口，為此，每經(jīng)記者致電中國銀行客服了解相關(guān)情況。

在得知記者通過IOS系統(tǒng)手機銀行未找到業(yè)務辦理入口時，中國銀行客服表示：“蘋果手機的話（系統(tǒng)）我們目前還沒有投產(chǎn)，目前投產(chǎn)的是安卓手機。” 也就是說，目前要通過安卓手機的中國銀行手機銀行進行定價基準操作。“目前最新版的安卓手機銀行是6.4.2的，蘋果（手機銀行系統(tǒng)）還沒更新，（版本）還是6.4.1的。安卓最新版的手機銀行里面有個貸款（模塊），點開，直接有個LPR轉(zhuǎn)換的功能。”

記者嘗試用安卓手機登錄最新版的中國銀行APP，進入貸款模塊，能看見“LPR利率專區(qū)”，通過專區(qū)的“轉(zhuǎn)換LPR利率”按鈕，進入到利率轉(zhuǎn)換頁面。在進行利率轉(zhuǎn)換時，需要操作變更的要素有兩處，一是利率轉(zhuǎn)換方式（可選擇LPR浮動利率或固定利率），二是重定價日（可選擇放款日期對應日或每年1月1日）。

圖片來源：中行手機銀行頁面截圖

圖片來源：中行手機銀行頁面截圖

記者注意到，在利率轉(zhuǎn)換頁面，中國銀行提示，選擇LPR浮動利率，加點數(shù)值等于原合同利率與前一年12月相應期限檔次LPR基準利率的差值，轉(zhuǎn)換后重定價周期默認為12個月。在轉(zhuǎn)換要素選擇了“LPR浮動利率”和“放款日期對應日”后，對比記者此前的5.635%的商業(yè)性個人住房貸款利率，本次轉(zhuǎn)換后的LPR基準利率為4.8%，加點數(shù)值為83.5BP，前后貸款利率一致。

除了線上的手機銀行可以實現(xiàn)定價基準轉(zhuǎn)換，在線下的營業(yè)網(wǎng)點如何進行轉(zhuǎn)換呢？記者隨后來到了中國銀行成都府青路支行，以中國銀行貸款客戶身份咨詢相關(guān)定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務的辦理流程。

可能是正值疫情期間，又是中午時分，營業(yè)大廳里并沒有客戶辦理業(yè)務，柜臺也處于關(guān)閉狀態(tài)，大廳里只有一位值班的工作人員。在得知記者打算辦理線下的LPR利率轉(zhuǎn)換后，工作人員建議,明天（3月2日）在辦理貸款業(yè)務的支行找商貸部門咨詢。

“因為目前我們內(nèi)部還沒有培訓過，有些問題解釋不清楚，所以具體疑問你可以明天找商貸部門解釋。”該行工作人員表示，上午有客戶前來咨詢LPR利率轉(zhuǎn)換，提出了很多問題，他們解釋不了，而利率轉(zhuǎn)換一旦辦理后，貸款的利率要素將不可再修改。

在記者提出是否可以體驗一下線下如何辦理定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務后，工作人員表示即使不是在他們支行貸款的客戶也可以進行操作。

中國銀行是通過智能柜員機進行線下貸款利率轉(zhuǎn)換操作的，辦理轉(zhuǎn)換業(yè)務所需的資料也只有身份證，在通過“個人業(yè)務”項下的“個人貸款與分期”模塊，可以看到柜員機頁面新增了“基準利率轉(zhuǎn)換”通道。插入身份證后，還需要“刷臉”進行面部識別，身份信息審核通過后，頁面會彈出“符合利率轉(zhuǎn)換條件的貸款”，點擊貸款利率轉(zhuǎn)換按鈕進入利率轉(zhuǎn)換申請。

圖片來源：每經(jīng)記者 廖丹 攝

與手機銀行APP操作方式相似，智能柜員機上轉(zhuǎn)換利率也需要選擇利率轉(zhuǎn)換方式和重定價日。

據(jù)了解，利率轉(zhuǎn)換申請?zhí)峤恢髮崟r生效，而關(guān)于轉(zhuǎn)換之后貸款合同是否需要做相應變更處理，中行客服表示，目前沒有詳細說明，“可能會存在不需要更改，只需要進行相應轉(zhuǎn)換就可以了”。

多家銀行目前暫未開始轉(zhuǎn)換

3月1日，定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務上線的第一天，房貸利率如何轉(zhuǎn)換，線上線下怎么操作，每經(jīng)記者走訪了多家銀行。從實際走訪過程中，記者注意到，部分銀行雖然發(fā)布定價基準轉(zhuǎn)換通知，但暫未開展定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務。

記者走訪了農(nóng)業(yè)銀行成都某營業(yè)網(wǎng)點，此時銀行門外已有多位客戶在排隊檢測體溫，等待進入大廳辦理業(yè)務。

記者隨后就農(nóng)業(yè)銀行目前是否可以辦理定價基準轉(zhuǎn)換相關(guān)業(yè)務咨詢該行工作人員時，對方表示：“會通知你們的，到時候到開戶行，你們愿意去改就去改。”在記者問及是否只能到貸款行去做定價基準轉(zhuǎn)換，該工作人員表示， “肯定的，只有他們才有你的資料”，而且今天（3月1日）辦不了。

記者接著追問之后能否在手機銀行或網(wǎng)上銀行辦理，是否只能在線下辦理時，對方解釋道：“可能目前只支持線下，（定價基準轉(zhuǎn)換）時間比較久，銀行還是要先收集一下到底有多少要變更的。但是今天是辦不了的。”

除了農(nóng)業(yè)銀行，還有多家銀行目前暫時也還沒開始定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務。

記者在深圳和成都的工商銀行的網(wǎng)點都了解到，該行智能柜員機暫時還無法辦理定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務。工行智能柜員機預計在3月中旬上線定價基準轉(zhuǎn)換功能，客戶可攜帶身份證到網(wǎng)點通過智能柜員機辦理。

當記者問及目前是否可以在柜臺上進行相關(guān)定價基準轉(zhuǎn)換操作時，該行工作人員表示，“現(xiàn)在還沒有說柜臺上（轉(zhuǎn)換）的事，現(xiàn)在手機銀行可以做（轉(zhuǎn)換）。”同時，該行工作人員建議記者通過“中國工商銀行客戶服務” 公眾號了解相關(guān)轉(zhuǎn)換渠道和操作攻略。

工商銀行預計將在4月中旬上線短信銀行，該渠道僅適用于共同借款人。對于已在工行預留手機號的共同借款人，在主借款人發(fā)起定價基準轉(zhuǎn)換后，共同借款人會收到定價基準轉(zhuǎn)換短信，直接回復短信即可完成定價基準變更確認。

據(jù)了解，在轉(zhuǎn)換渠道上，工商銀行可以通過手機銀行“一鍵轉(zhuǎn)換”，下載工行手機銀行APP并登陸后，通過路徑“最愛-全部-存貸款-利率基準轉(zhuǎn)換-一鍵轉(zhuǎn)換”進行相關(guān)操作。

此外，客戶還可以到貸款服務行辦理相關(guān)轉(zhuǎn)換業(yè)務，可以就近選擇任意一家貸款服務行預約辦理，無需到原貸款經(jīng)辦行。辦理時，主借款人及共同借款人攜帶身份證前往辦理。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從浦發(fā)銀行了解到，該行受疫情影響暫未啟動轉(zhuǎn)換工作，轉(zhuǎn)換辦理的時間以通知為準。

此外，交通銀行、上海銀行也均支持線上辦理。交通銀行方面告訴記者，會給部分客戶發(fā)送手機短信提醒，通過手機APP自主辦理，如果不方便線上操作，可先聯(lián)系貸款經(jīng)辦網(wǎng)點和客戶經(jīng)理，網(wǎng)點正常營業(yè)的話可去辦理。

記者從上海銀行獲悉，該行對于房貸定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務線上線下都可辦理，線上最快三分鐘可處理完，線下最快當天處理完。

選擇固定利率還是浮動利率劃算？

對于存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務，大家最關(guān)心的問題是究竟選擇固定利率還是轉(zhuǎn)換LPR浮動利率，哪一個更劃算？

首先，存量浮動利率貸款定價基準掛鉤LPR后，住房按揭貸款2020年利息不受影響。

中泰證券宏觀分析師梁中華指出，繼2月17日MLF利率下調(diào)以后，2月20日LPR報價也如期回落，1年期LPR下調(diào)10bp至4.05%，5年期LPR下調(diào)了5個bp至4.75%。但今年大多數(shù)存量房貸可能無法享受到連續(xù)降息的優(yōu)惠。按照去年12月央行發(fā)布的存量房貸利率從基準向LPR轉(zhuǎn)換的政策，今年3月起陸續(xù)開啟轉(zhuǎn)換工作后，確保兩種定價標準下居民實際支付的房貸利率維持不變。而利率調(diào)整周期一般是一年一次，重定價日往往為每年1月1日。所以存量房貸利率即使轉(zhuǎn)換成LPR為定價基準，要享受LPR降息的優(yōu)惠，大多也要等到明年。而增量房貸需要看央行對各地房貸利率的指導政策。

東方證券分析師唐子佩指出，存量貸款掛鉤LPR后，除住房按揭貸款2020年利息不受影響外（定價公式中，對2020年而 言，“上一年”指2019年，其LPR已經(jīng)報價完畢），其余類型貸款均采用在LPR基礎(chǔ)上加點（可為負）的方式，因此均會受到LPR變動的影響。由于具體加點數(shù)由借貸雙方協(xié)商確定，企業(yè)貸款的定價取決于借貸雙方的議價能力，在我國信貸供需格局下，銀行總體議價能力強于企業(yè)，企業(yè)貸款利率短期尚不具備大幅下行空間。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，長期來看，LPR利率水平下行空間大。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換，意味著未來銀行來自于存量貸款的收益也會下降。按照公告，占比最大的個人住房貸款利率2020年調(diào)整后維仍持現(xiàn)有水平，最早發(fā)生變動也在2021年，主要是考慮到房地產(chǎn)市場的調(diào)控要求，同時也在一定程度上緩解了銀行將要面對的成本壓力。

房貸用戶選擇存量浮動利率房貨定價基準轉(zhuǎn)換為LPR定價基準的方案，2020年無法享受到前期LPR下降的紅利。接下來，選擇何種方案更劃算無疑取決于LPR是否會繼續(xù)下降。

新網(wǎng)銀行首席研究員、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼告訴記者，毫無疑問，轉(zhuǎn)成LPR！在看得見的未來，LPR呈下降趨勢，轉(zhuǎn)了之后，2021年開始你的貸款利息會減少。不過30年后LPR是上升還是下降未知。

他表示，無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率應不低于原有的利率，除非采用第一種方式后LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。

李萬賦告訴記者，雖然無法享受到前期LPR下降的紅利，但中長期來看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

中長期浮動利率的企業(yè)貸款、政府貸款等其他類型，公告沒有給出詳細規(guī)定，給予了借款方與銀行協(xié)商的空間。結(jié)合目前的經(jīng)濟形勢和央行政策，這部分存量合同轉(zhuǎn)換成LPR貸款基準后，貸款利率下行紅利可能比房貸來得更早一些，企業(yè)或?qū)⒃?span lang="EN-US">2020年就享受到調(diào)整后的好處。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)