銷售谷底又或遇上融資低潮，房企如何度過難關(guān)？

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一年之計(jì)在于春，每年的第一個季度，是房地產(chǎn)企業(yè)做預(yù)算、抓融資的高峰期。而今年1月份，房企也如愿盼來了融資的窗口期。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比上升42.4%；1月融資水平的上漲，主要來自于境外債權(quán)融資的井噴，當(dāng)月境外債權(quán)融資達(dá)1099.7元，環(huán)比上升922.4%。

然而，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情可能會影響房企的融資節(jié)奏。一位長期做債券承銷的券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“上半年基本都是房企融資的大頭，目前看來，（疫情）影響會比較大。”

與此同時，為抗擊新冠肺炎疫情，房企線下的銷售幾乎停滯，而線上賣房的帶貨能力還未被驗(yàn)證。從各大房企以及業(yè)界人士的觀察來看，短期內(nèi)房企的銷售業(yè)績依然會受到?jīng)_擊。

當(dāng)銷售業(yè)績低迷，融資節(jié)奏又可能受到疫情影響，房企如何度過難關(guān)？

“旱的旱死，澇的澇死”

所有房企當(dāng)下面對的境況是相似的。

明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前的沖擊是很難賣房，雖然很多房企快速展開線上營銷和推廣，但民眾接受需要時間，效果比線下售樓處肯定要大打折扣。”

即使是受到疫情沖擊較小的1月份，多數(shù)房企的銷售業(yè)績也表現(xiàn)低迷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。

即使是龍頭房企如碧桂園、恒大和融創(chuàng)，其銷售業(yè)績也同比錄得下滑。其中，碧桂園2020年1月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約329.2億元，同比減少0.44%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約379萬平方米，同比減少0.89%。

融創(chuàng)中國下滑的趨勢更加明顯。2020年1月，融創(chuàng)中國集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約186.3億元，較2019年同期239.6億元減少22.24%；合同銷售面積約135.8萬平方米，較2019年同期159.2萬平方米減少14.69%。

銷售業(yè)績不佳，意味著房企的資金回流會受到一定沖擊。“現(xiàn)在房企無法回款，償債壓力大，資金需求量大。”上述券商人士表示。

于是，各種各樣的融資渠道就成為房企當(dāng)下求生的命門。境外融資、信托融資，能上場的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其實(shí)是在“浴血奮戰(zhàn)”，融資渠道變窄，融資成本上升是最現(xiàn)實(shí)的問題。

“旱的旱死，澇的澇死”，一位TOP20房企的財(cái)務(wù)部人士如此概括房企當(dāng)下融資的概況。目前看來，基本面優(yōu)秀的房企依然頗受資本市場歡迎，而中小房企融資艱難的局面依然沒有改變。

一位從事信托的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露了一個小細(xì)節(jié)：他最近緊盯一家資金面緊張的TOP30房企，正在抓緊聯(lián)系他們負(fù)責(zé)融資的人士。“我們最近密切關(guān)注這種（房企），他們?nèi)卞X，看看能不能跟他們做點(diǎn)（融資）。”

以最近發(fā)行美元債的佳源國際和新城控股為例，佳源國際新近發(fā)行的一筆美元債利率已達(dá)到13.75%；新城控股2020年2月6日發(fā)行的3.5億美元票據(jù)，票面利率為6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司發(fā)行的一筆3.5億美元債利率為7.5%，略高于本次。

融資不易，不過房企或許很快就會等到好消息。上述信托人士指出，從融資成本來說，現(xiàn)在成本整體有走低的趨勢，目前資本市場逆回購利率2.5%，央行也在壓利率。“目前（預(yù)期）不會對房企融資管控太嚴(yán)。”

加緊出貨，度過難關(guān)

倘若負(fù)面影響一直未能消退，房企度過難關(guān)的方法有且只有一個：抓緊銷售，大力回款。還要注意的是，要管住想要拿地的手。

中指研究院在2月5日舉行的交流會上提到，房企應(yīng)該積極推行口碑營銷和線上銷售，積極蓄客，讓營銷更加重視線上的引流和線下的轉(zhuǎn)化；抓緊開工復(fù)工趕進(jìn)度，抓住疫情過后需求釋放的機(jī)遇大力推盤。

但并不是每一家房企都有機(jī)會。廣州一家TOP25的房企營銷部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，盡管他們線上和線下渠道均對外開放，“售樓部也沒關(guān)”，但是都沒什么人，“也就有人值班，但是沒有客戶的”。

艾振強(qiáng)也認(rèn)為，線上銷售模式更加注重口碑，如果口碑不好，“難咯！”他指出，（線上營銷）需要整個系統(tǒng)的完善，比方說，如果我不滿意能否很快退，像七天無理由退貨那樣，還要有銀行、不動產(chǎn)登記部門的業(yè)務(wù)流程配合等。

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，如果有資金困難且融資不易的房企，當(dāng)下不應(yīng)該盼望著疫情趕緊過去，而是“打鐵還需自身硬”，降價能賣也是好的。“如果等到那時候大量出貨，情況不見得就比現(xiàn)在好。還可能影響企業(yè)的（信用）評級，（融資）壓力更大。”

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

一些房企或許已經(jīng)提前預(yù)判到了可能出現(xiàn)的“集中出貨”情況，當(dāng)下通過降價促銷出貨的房企不在少數(shù)。頭部房企中，中國恒大、中國海外發(fā)展近期均有調(diào)價的跡象。

據(jù)房企的公開銷售簡報，中國恒大2020年1月合約銷售金額約為405.5億元，合約銷售面積約為449.8萬平方米。以此計(jì)算，其銷售均價為9016元/平方米，同比下滑23.11%。

此外，中國恒大還與蘇寧易購聯(lián)手推出全新優(yōu)惠購房活動，在蘇寧易購平臺上線100套特價房，給出首期10%起、低至78折、最高立省90多萬元的新春福利。

就連一向頗為穩(wěn)健的中國海外發(fā)展，1月份的銷售數(shù)據(jù)也隱現(xiàn)以價換量的趨勢。2020年2月6日，中國海外發(fā)展公告稱，中國海外系列公司的合約物業(yè)銷售金額約為202.76億元，相應(yīng)的已售樓面面積約為110.31萬平方米。

以此計(jì)算，2020年1月，中國海外發(fā)展的銷售均價約為1.84萬元/平方米。而去年同期，這一數(shù)據(jù)約為2.06萬/平方米；2019年12月則為1.91萬元/平方米。（由于中國海外發(fā)展2019年公布數(shù)據(jù)為港元，計(jì)算時以港元過去全年平均匯率1港幣=0.88元人民幣算，實(shí)際數(shù)據(jù)可能略有差距）

大力保證資金回流，確保資金鏈安全，是當(dāng)下房企的重中之重。中指研究院在電話交流會中提到，房企要做到“開源節(jié)流”。“一方面，加大融資力度，如果上半年融資窗口期還在的話，會加大融資力度；另一方面，加大存量應(yīng)收房款的催收工作，跟銀行溝通，爭取銀行在復(fù)工前發(fā)放已審批的按揭貸款。”

艾振強(qiáng)則表示，房企當(dāng)下也不應(yīng)該亂花錢。“地最好先別拿了，挺過最嚴(yán)峻的階段再說。今年一整年，都似乎還是拿地的窗口期。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)