每經(jīng)熱評(píng)｜讓房企“坐大”才能造出更便宜的房子

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

2019謝幕了，房地產(chǎn)界各研究機(jī)構(gòu)紛紛曬統(tǒng)計(jì)表和榜單?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，截至2019年12月末，排名靠前的100家房企累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

在此背景下，大多數(shù)專家預(yù)言未來十年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入慢增長甚至零增長階段。不過，我們注意到，整個(gè)行業(yè)的“慢增長”并未阻止頭部房企的前進(jìn)步伐。目前，千億房企俱樂部已經(jīng)增至35家。其中，三甲銷售額均超過6000億元，第十名的門檻也抬升到了2400億元。在增速方面，TOP10房企中有7家房企增速超過兩位數(shù)，其中世茂房地產(chǎn)增速達(dá)到了48.9%，中海增速24.8%，融創(chuàng)、新城和龍湖，也保持著20%以上的較快增速。

當(dāng)然，擴(kuò)張還有另一種方式。2019年11月末，融創(chuàng)中國以 153 億元并購了云南城投，震驚地產(chǎn)圈。而另一家TOP10房企世茂也不甘落后，以近200億元的代價(jià)先后收購泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰的20余個(gè)項(xiàng)目。

與頭部房企繼續(xù)擴(kuò)張相對(duì)應(yīng)的是部分中小房企舉步維艱。一年內(nèi)， “百強(qiáng)房企”三盛宏業(yè)爆雷，頤和、銀億、協(xié)信也傳出資金鏈危機(jī)或被收購的消息。此消彼長，總的趨勢是，房企集中度不斷攀升。

企業(yè)越大越安全，這個(gè)道理至少在房地產(chǎn)行業(yè)是適用的。因?yàn)?，房企的融資利率直接與企業(yè)的銷售規(guī)模相關(guān)，而融資利率是房企的命門。

2019年，121家房企發(fā)債的平均利率為6.9%，千億級(jí)房企平均融資利率為6.52%，中海、萬科、華潤、保利等TOP10房企的融資利率則低至4%。對(duì)于動(dòng)輒融資上百億的房企，融資利率每提升一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著要減少十幾億甚至幾十億元的利潤。

百姓中流行一句俗語：店大欺客。意指企業(yè)做大了，就會(huì)蔑視消費(fèi)者，做些有損消費(fèi)者利益的事。

然而，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，那只是傳統(tǒng)社會(huì)中的情況，是不充分市場化的結(jié)果。在一個(gè)真正市場化的社會(huì)，競爭會(huì)鼓勵(lì)優(yōu)勝劣汰。大浪淘沙之后的企業(yè)，會(huì)為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。而且，僅有少數(shù)大企業(yè)的市場，競爭會(huì)更有質(zhì)量。只要不出現(xiàn)壟斷性的結(jié)局，消費(fèi)者就是最大的贏家。發(fā)達(dá)國家的汽車、飛機(jī)、家電史，無不證明這個(gè)道理。

因而，眾多地產(chǎn)界人士預(yù)判，未來十年，房地產(chǎn)企業(yè)將從目前的上萬家減少到只有幾百家甚至更少。房地產(chǎn)中介企業(yè)也將從幾千家減至幾十家，但整個(gè)市場的規(guī)模仍會(huì)保持十幾萬億元。

我們認(rèn)為，屆時(shí)，中國的房地產(chǎn)市場將與今天的汽車或手機(jī)行業(yè)一樣。幸存的企業(yè)將能獲得更便宜的土地，更廉價(jià)的原材料，更低的融資利率，當(dāng)然也能造出更便宜的房子。從這個(gè)角度來看，讓房企“坐大”，實(shí)際上是件大好事。