長三角一體化帶來樓市利好 前11月十大房企已斥3400億拿地

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下簡稱《綱要》）正式公布，明確提出要著力推動形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局，建成我國發(fā)展強勁活躍增長極。到2025年，長江三角洲（下稱長三角）一體化發(fā)展取得實質(zhì)性進展；到2035年，長三角一體化發(fā)展要達到較高水平。

這是繼2018年11月5日首屆中國國際進口博覽會上提出“支持長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國家戰(zhàn)略”后，正式出臺的指導長三角地區(qū)當前和今后一個時期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。

根據(jù)《綱要》，長三角一體化規(guī)劃范圍包括上海市、江蘇省、浙江省、安徽省全域（面積35.8萬平方公里），以上海、南京、杭州、蘇州、合肥等27個城市為中心區(qū)（面積22.5萬平方公里），輻射帶動長三角地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。這意味著這些區(qū)域?qū)⒄嬲饬x上“連成一片”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近年來，長三角區(qū)域已經(jīng)成為眾多房企競相布局的熱土，尤其是萬科、碧桂園、保利發(fā)展等頭部房企，更是加大了在長三角城市群的拿地力度。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前11月，在長三角拿地排在前10的房企，拿地總金額達3397億元。

打造世界級機場群：“上海第三機場”揭開面紗

《綱要》指出，在長三角一體化發(fā)展中，上海要發(fā)揮龍頭帶動作用，蘇浙皖各揚所長，加強跨區(qū)域協(xié)調(diào)互動，提升都市圈一體化水平，推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域聯(lián)動協(xié)作、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、優(yōu)勢充分發(fā)揮的協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。

值得一提的是，《綱要》指出，合力打造世界級機場群，構(gòu)建分工明確、功能齊全、聯(lián)通順暢的機場體系，提高區(qū)域航空國際競爭力。規(guī)劃建設(shè)南通新機場，成為上海國際航空樞紐的重要組成部分。

早在今年年初就有消息稱，“上海第三機場”南通新機場確定選址于江蘇海門四甲及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)劃面積20平方公里，一年吞吐量設(shè)計為5000萬人次，控制面積120平方公里。

據(jù)悉，目前長三角共有民航機場21座，機場密度名列全國之首，2018年客運量占全國民航客運量的20%。

而在規(guī)劃建設(shè)南通新機場成為上海國際航空樞紐的重要組成部分之外，根據(jù)《綱要》，長三角還會優(yōu)化提升杭州、南京、合肥的區(qū)域航空樞紐功能，增強寧波、溫州等區(qū)域航空服務(wù)能力，支持蘇南碩放機場建設(shè)區(qū)域性樞紐機場。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，交通路網(wǎng)的關(guān)鍵是通過時空距離來提高效率，通過交通改善來縮短時空，這是先決條件。要想實現(xiàn)區(qū)域的徹底融會貫通，首先得讓長三角的交通效率獲得極大提升，隨之而來的勞動生產(chǎn)率也會大大提高。

根據(jù)《綱要》，長三角將水路網(wǎng)探索航道統(tǒng)一規(guī)劃、船舶統(tǒng)一設(shè)計、建設(shè)統(tǒng)一標準、服務(wù)管理統(tǒng)一模式；航空網(wǎng)將發(fā)展通用機場網(wǎng)絡(luò)，未來設(shè)區(qū)市或?qū)碛幸粋€以上的運輸機場或一類通用機場，大部分縣（市）或?qū)碛型ㄓ脵C場，通用航空將“熱起來”“飛起來”，長三角將形成航空樞紐地位。

“有了交通的前提，人才可以自由流動，公共事業(yè)服務(wù)才能實現(xiàn)一體化、同城化。在交通、人才和公共服務(wù)的基礎(chǔ)之上，產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌和經(jīng)濟增長才具有牢固基礎(chǔ)。”上海某地產(chǎn)機構(gòu)人士指出，長三角一體化的核心內(nèi)涵恰是國家治理與市場經(jīng)濟并行不悖的新型發(fā)展模式?？梢钥吹?，未來長三角將被城際鐵路、高速公路、水路運輸、通用航空互聯(lián)互通的交通四張網(wǎng)所覆蓋。

一體化新機遇：房企紛紛重倉長三角

長三角一體化的推進，對提升區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)能力、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及引導人口流入有很強的正面作用，由此帶動更大的居住需求和住宅用地需求，這背后蘊藏的房地產(chǎn)發(fā)展新機遇也不容忽視。

如何在長三角一體化戰(zhàn)略利好下看待房地產(chǎn)市場的長期趨勢和新機遇，是目前業(yè)內(nèi)熱議的話題。

同策咨詢認為，長三角區(qū)域作為國家最重要的核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)資源將會全面升級。隨著長三角資源要素轉(zhuǎn)移，政策、資本及高端人才將加速向一線及強二線城市轉(zhuǎn)移，從而帶動優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“因此一線強二線仍然房企重倉布局的區(qū)域；而傳統(tǒng)行業(yè)向區(qū)域內(nèi)的弱二線甚至三四線城市轉(zhuǎn)移，在此過程中，承接能力較強的城市成為‘跑量’的關(guān)注重點。”

具體分析長三角經(jīng)濟圈中的各級城市，上海是需要發(fā)揮龍頭帶動作用的核心區(qū)域，以此為中心，依托交通運輸網(wǎng)絡(luò)，在輻射作用的帶動下，培育形成多級多類發(fā)展軸線。

南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈、寧波都市圈將是重要的同城化發(fā)展圈層，在各自圈層城市建設(shè)的同時，需要強化沿海發(fā)展帶、沿江發(fā)展帶、滬寧合杭甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶的聚合發(fā)展，最終構(gòu)建“一核五圈四帶”的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。

可以說，在長三角一體化的歷史新機遇中，區(qū)域內(nèi)各級城市都有自身的價值，也由此長三角成為眾多房企搶占的高地，不少企業(yè)依托在長三角城市的深耕，做大做強。

事實上，近年來長三角一直是房企投資的重點城市群。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前11月賣地金額TOP10城市中，位于長三角的城市占居5席，杭州、上海、南京、蘇州、寧波以2481億元、1655億元、1413億元、1173億元和899億元分列第一、二、五、八、九位。

再看房企在長三角的拿地情況。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前11月，長三角城市群TOP10企業(yè)拿地金額共計3397億元，位列各城市群首位；中西部、珠三角和環(huán)渤海城市群以2641億元、1715億元和1521億元分列第二、三、四位。

以拿地金額排在首位的萬科為例，今年前11月拿地金額為1570億元，其中在長三角拿地金額553億元，占比超過三成；再看地產(chǎn)“一哥”碧桂園，前11月拿地金額1238億元，其中在長三角拿地金額496億元，占比達四成；保利發(fā)展前11月拿地總額965億元，其中在長三角的拿地金額為415億元，占比超過四成。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，頭部房企在長三角區(qū)域的貨值儲備也均占重要比例，不少房企的貨值儲備規(guī)模超過千億元。

但隨著大批房企重倉長三角，也將使得該區(qū)域的競爭愈加激烈。上述地產(chǎn)機構(gòu)人士指出，房企應(yīng)該清楚分析自身優(yōu)勢之于長三角的市場競爭力，揚長避短，并共同推進長三角一體化發(fā)展，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的共識。