城市有機(jī)更新踐行者 保利打造城市更新“新樣本”

城市更新已成為多數(shù)房企拓展資源儲(chǔ)備的主要方式之一，但和以前大拆大建的城市更新模式不同，如今已發(fā)展到以人為本、反映新時(shí)期要求的，包括滿足產(chǎn)城融合、人民的美好生活、生態(tài)化、傳承歷史文化文脈等綜合層面的城市有機(jī)更新。

這不僅需要房企具有與時(shí)俱進(jìn)的城市更新理念，更考驗(yàn)房企的資源整合能力、專業(yè)改造能力和綜合運(yùn)營能力。作為“城市舊改專家”，央企保利在廣州琶洲打造了城市有機(jī)更新樣本。

創(chuàng)造多項(xiàng)紀(jì)錄成廣東舊改標(biāo)桿

保利琶洲城市更新項(xiàng)目創(chuàng)造了多項(xiàng)紀(jì)錄，舊改規(guī)模更大，滿意度更高，不良事件為零，舊改周期較短，是廣東省城市更新探索階段非常成功的案例，為后續(xù)標(biāo)準(zhǔn)化流程化改造提供了豐富經(jīng)驗(yàn)。

琶洲項(xiàng)目采用的是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、村民自愿、多方共贏的模式。2009年10月，保利地產(chǎn)通過招拍掛的方式摘牌琶洲村地塊，獲得琶洲村舊城改造主導(dǎo)權(quán)。

次年3月，保利地產(chǎn)接受村社委托，駐村全面啟動(dòng)動(dòng)遷簽約工作。項(xiàng)目改造用地面積超過75萬平方米，改造后總建筑面積超過260萬平方米，總投資近200億元。

于此，保利開創(chuàng)了企業(yè)接受村社委托，直接承擔(dān)動(dòng)遷的責(zé)任，與村民直接簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的方式。企業(yè)的直接參與，在政府與拆遷戶之間設(shè)置了一個(gè)很大的緩沖區(qū)，有效化解了社會(huì)矛盾，開明政府、市場(chǎng)主體地位和平等法制成為了“琶洲模式”的關(guān)鍵詞。

在改造之前，琶洲村自建村長久以來一直是珠江岸邊的落后村落，村西側(cè)的琶洲塔曾是海上絲綢之路來往商船的導(dǎo)航標(biāo)志。項(xiàng)目改造涉及村民約2000戶、房屋約2500棟。

而保利在琶洲項(xiàng)目改造上，秉承“和諧動(dòng)遷、文化感染、人文關(guān)懷”的理念，開創(chuàng)全國拆遷改造新風(fēng)氣：公開透明、和諧有序、充滿關(guān)愛，和村民交朋友、讓村民對(duì)未來充滿信心。2010年3~9月，僅半年時(shí)間，保利地產(chǎn)就快速完成2000多戶村民簽約。

在整村拆平后，保利立刻派駐高級(jí)工程管理團(tuán)隊(duì)，全面開工建設(shè)。還讓有建筑經(jīng)驗(yàn)的村民組成質(zhì)量監(jiān)督小組，全程參與品質(zhì)監(jiān)督。在各方共同努力下，2012年底，琶洲舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首批回遷房結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)度喜人。

到2014年，琶洲村回遷房全面完工，12月村民即拿到鑰匙回新家。合計(jì)共6600多套回遷房，面積從38~164㎡不等，滿足村民自住和出租需求，改造僅用四年即實(shí)現(xiàn)回遷。

不止于此，改造后的琶洲還擁有高檔住宅、311米高的超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、地鐵上蓋大型商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老等高端業(yè)態(tài)，環(huán)境美麗、規(guī)劃有序、繁榮發(fā)展、交通便利，徹底改變了以前擁擠的“臟亂差”面貌。3公里內(nèi)，區(qū)域規(guī)劃常駐人口7.5萬人，未來增量達(dá)10萬人+，商務(wù)辦公人口10萬人，未來增量預(yù)計(jì)達(dá)28萬人。

順應(yīng)城市肌理打造產(chǎn)城融合

在上世紀(jì)90年代，吳良鏞就從城市的“保護(hù)與發(fā)展”角度，提出了“城市有機(jī)更新”的概念。他認(rèn)為從城市到建筑，從整體到局部，城市各個(gè)部分如同生物體一樣是有機(jī)聯(lián)系，和諧共處的，所以，城市建設(shè)應(yīng)該按照城市內(nèi)在的秩序和規(guī)律，順應(yīng)城市的肌理，采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模，合理的尺度，依據(jù)改造的內(nèi)容和要求，妥善處理目前和將來的關(guān)系，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上探求城市的更新發(fā)展，不斷提高城市規(guī)劃的質(zhì)量，使得城市改造區(qū)的環(huán)境與城市整體環(huán)境相一致。

在琶洲項(xiàng)目的設(shè)計(jì)改造中，保利就完全踐行了“城市有機(jī)更新”的概念。在城市的有機(jī)聯(lián)系，和諧共處上，保利在琶洲就打造了吃、住、行、辦公等全需求產(chǎn)品集群。有住宅、公寓等居住配套，商業(yè)區(qū)、肉菜市場(chǎng)等生活配套，也有老年人活動(dòng)中心、居民健身場(chǎng)所等休閑配套、幼兒園和初高中等教育配套一應(yīng)俱全，生活非常便利。

將多種城市功能放置在一個(gè)相對(duì)小的空間，滿足人們生活需求和便利，達(dá)到“一站式”服務(wù)效果，無論是本地原住民或者新城市人群（例如白領(lǐng)、大學(xué)生），都可在城鎮(zhèn)化過程中，各取所需，找到各自生活工作的立足點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人在社會(huì)中的和諧發(fā)展。

保利也表示，公司擁有十二大業(yè)務(wù)板塊，涵蓋地產(chǎn)、建筑、物業(yè)、經(jīng)紀(jì)、商業(yè)、公寓、會(huì)展、康養(yǎng)、教育、文旅、金控以及科創(chuàng)等多個(gè)城市發(fā)展服務(wù)維度，基本滿足服務(wù)城市功能需求。保利在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，不單單是一個(gè)舊改開發(fā)商，也充分考慮城市改造的生態(tài)功能全面性，依靠自身品牌實(shí)力，打造新城市生態(tài)圈，體現(xiàn)保利作為央企的社會(huì)責(zé)任感以及歷史使命感。

與此同時(shí)，保利也在保護(hù)歷史文化文脈，維護(hù)城市肌理。其為琶洲村民復(fù)建了宗族祠堂，保留多處風(fēng)俗傳統(tǒng)場(chǎng)所，很好地延續(xù)和保護(hù)了村民文化民俗活動(dòng)。

《城市更新》一書指出，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，新的產(chǎn)業(yè)不斷出現(xiàn)和發(fā)展。與此同時(shí)，城市居民消費(fèi)需求也在升級(jí)，從簡單的物質(zhì)需求逐漸轉(zhuǎn)向豐富多元的精神需求和文化需求等。新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為城市有機(jī)更新注入了新的內(nèi)容，反過來城市有機(jī)更新又為新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)提供了新的載體。

保利在琶洲項(xiàng)目也實(shí)踐了產(chǎn)、城、人融合的發(fā)展，打造城市綜合體。其中，寫字樓集群建筑面積約71.6萬平方米，酒店集群建筑面積約10萬平方米，商業(yè)集群建筑面積約15萬平方米，三者按比例形成階梯式布局，所提供的產(chǎn)品滿足屬地消費(fèi)者不同檔次，多元需求的選擇。