強(qiáng)化地產(chǎn)資金監(jiān)管 對實(shí)體融資和房地產(chǎn)行業(yè)有雙重意義

每經(jīng)特約評論員李宇嘉 7月30日的中共中央政治局會議，明確了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策基調(diào)。就在大約同一時(shí)期，央行也連續(xù)在幾次會議上重點(diǎn)談及房地產(chǎn)。 首先是7月29日，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，會議明確指出，“房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多”，并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理，加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。 8月2日，央行召開下半年工作電視會議，再次重申持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控的要求。 隨即，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。 央行強(qiáng)化房地產(chǎn)融資監(jiān)管，這是推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，旨在引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對制造業(yè)、民營企業(yè)的中長期融資，也符合近年來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。 2016年，房地產(chǎn)新增貸款占各項(xiàng)貸款的比重達(dá)44.8%，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)25%，個(gè)人住貸款余額（18萬億元）同比增速達(dá)38.1%，資金有過多、過快流入地產(chǎn)的趨勢。 在此背景下，從2017年開始，控制居民過快加杠桿、控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，就成為金融監(jiān)管的重點(diǎn)。2017~2018年，房地產(chǎn)貸款余額增速分別下降6.1和0.9個(gè)百分點(diǎn)，2018年貸款增量占比（39.9%）下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，房地產(chǎn)貸款余額增速（17.1%）比上季度末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)新增貸款占比（33.2%）比上年全年降低6.7個(gè)百分點(diǎn)。但是，資金過快流入地產(chǎn)、違規(guī)接濟(jì)開發(fā)商融資的現(xiàn)象仍未能完全避免。 今年5~7月份，住戶部門中長期貸款分別占新增貸款的39%、29%、41%，7月再次突破了40%的監(jiān)管紅線。如果考慮到居民部分短期貸款（比如信用卡和消費(fèi)貸款）也流向地產(chǎn)的事實(shí)，新增貸款恐有一半左右投入到了房地產(chǎn)。正如銀保監(jiān)會郭樹清在6月曾表示的那樣，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域”。 近一段時(shí)期，開發(fā)商資金來源明顯有所改善。上半年，開發(fā)商資金來源同比增速在7%~9%波動(dòng)，明顯好于去年上半年2%~5%的水平。其中，國內(nèi)貸款告別去年負(fù)增長的局面，上半年實(shí)現(xiàn)8.4%的增長，自籌資金也逐月好轉(zhuǎn)。 但與此同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資形勢依然嚴(yán)峻。6~7月份企業(yè)新增中長期貸款占比分別僅為22.6%、34.7%，雖然有回升跡象，但總體仍處在較低水平。 再看非銀行融資。今年上半年，信托等非銀金融行業(yè)試圖在“關(guān)窗”之前搶先機(jī)、早投放，由此土地前端融資、理財(cái)和委托貸款等渠道融資泛起。根據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)，一季度新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額占新增信托項(xiàng)目總金額的19%，去年同期這一比值僅為10%；二季度房地產(chǎn)信托募集資金1958億元，環(huán)比增長6.85%；從各領(lǐng)域募集資金占比看，二季度房地產(chǎn)類信托規(guī)模占比41.74%，環(huán)比大增4.73個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)剛剛發(fā)布的今年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告，上半年工業(yè)中長期貸款余額僅增加5.2%，而房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速高達(dá)16.9%。由于社會資金投放的總體規(guī)模是有限的，房地產(chǎn)不但會擠占有限的信貸資源，還將抬高整個(gè)社會的融資成本。這對制造業(yè)、民營和小微企業(yè)顯然將產(chǎn)生極其負(fù)面的影響。 國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的7月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月民間投資增速為5.4%，其增速水平只有房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（10.6%）的一半多一點(diǎn)。另外，國家致力于打造消費(fèi)增長的新引擎，上半年最終消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過60%。而在高房價(jià)和消費(fèi)的相互關(guān)系上，權(quán)威研究早已給出確定的結(jié)論。7月央行發(fā)布的《區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2019）》，以量化分析確定無疑地指出，居民杠桿率水平對消費(fèi)增長有負(fù)面影響。 計(jì)量結(jié)果表明，在控制人均可支配收入、社會融資規(guī)模等因素以后，居民杠桿率水平上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會零售品消費(fèi)總額增速下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。基于此，即便有部分市場人士認(rèn)為靠樓市能促進(jìn)消費(fèi)，換來的只是短期繁榮。然而普通居民加杠桿，損失的將是消費(fèi)的潛力和可持續(xù)增長，也就不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。 因此，我們看到，近期房地產(chǎn)新投放貸款重回額度控制，按揭利率應(yīng)聲反彈，多個(gè)城市房貸利率上浮幅度增加。另外，開發(fā)商的各種融資渠道（境內(nèi)外債券發(fā)行、信托、開發(fā)貸款等）等也趨于嚴(yán)格。 與此同時(shí)，近期房價(jià)明顯上漲的城市，紛紛重啟限價(jià)政策，意在壓縮投資買房的收益空間，不給資金流入房地產(chǎn)以正面激勵(lì)。特別是，全球主要經(jīng)濟(jì)體保持貨幣寬松的趨勢越來越明顯，為了應(yīng)對資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，我們更要建立起資金和樓市的防火墻，疏通資金流向?qū)嶓w的傳導(dǎo)渠道。 當(dāng)然，強(qiáng)化資金管控，并非為了打壓房地產(chǎn)，而是規(guī)范資金和地產(chǎn)的對接渠道。無論是5月中旬的銀保監(jiān)23號文（針對銀行、信托房地產(chǎn)貸款），還是7月初監(jiān)管層對多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，又或者是7月12日發(fā)改委對房企境外發(fā)債提出新要求（存量債務(wù)置換在備案登記材料中列清），政策力度并未超過2017~2018年去杠桿時(shí)的范疇。比如，“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，目的主要是防范執(zhí)行層面的放松和新的監(jiān)管套利；“堵后門、開前門”，打擊的是開發(fā)商假股實(shí)債、股權(quán)收益權(quán)、特定資產(chǎn)收益權(quán)等違規(guī)給地產(chǎn)融資的各類通道。 實(shí)際上，對于符合要求的貸款類和真股權(quán)投資，銀行和信托一直是敞開大門的。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資有向高等級龍頭集中的趨勢，今年順利發(fā)債融資的房企主要是AAA級主體，AA+級房企累計(jì)債券凈融資尚為負(fù)，遑論AA級及以下評級的主體。因此，以融資重塑企業(yè)行為，也更有利于行業(yè)健康發(fā)展。 （作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）