根深葉茂 興業(yè)營城 ——深業(yè)集團36年產業(yè)園區(qū)建設之路

“產業(yè)+科技”的DNA

八卦嶺中無八卦，車公廟里念車公。

八卦嶺，“四橫九縱”的棋盤式道路格局看起來類似八卦的“龜背”圖形，其實較權威的考證是筍崗北有座牌榜山，“八卦”很可能是從“牌榜”的音訛傳而來。車公廟，以前是真有廟的，是為了紀念南宋末年護帝南行、忠直英勇的車大元帥而建，車公廟至今仍保留了車公轉運、辟邪鎮(zhèn)災的民俗。這兩個頗具歷史文化意味的地名，不僅承載了一段段引人入勝的傳說，也機緣巧合的成為了深業(yè)集團產業(yè)園區(qū)建設之路的起點。

1982年秋，深業(yè)鵬基集團的前身深圳市工業(yè)發(fā)展服務公司承擔起八卦嶺工業(yè)區(qū)的開發(fā)任務。第一代工程兵開進八卦嶺，推平一片片連綿的小山丘，建起多棟廠房和員工宿舍。這個時候的車公廟還是一片薄田漁火的世界。

1985年底，最早一批騎著單車來到車公廟踏勘、測量、燒荒的深業(yè)泰然集團前身深圳市工業(yè)區(qū)開發(fā)公司員工，見到的未來工業(yè)區(qū)還是農田一片，“周圍是荒草地，那些草高過人頭，鉆進里面別人都看不到”。

當年，這些成片建設開發(fā)的工業(yè)區(qū)引得五湖四海的投資者紛至沓來。數百棟標準廠房布滿了成千上萬家從事“三來一補”業(yè)務的電子廠、玩具廠、服裝廠、印刷廠……在八卦嶺工業(yè)區(qū)起步壯大的本土知名企業(yè)包括經典故事、安奈童裝、先科激光、順豐瓦通等，最響亮的名字恐怕還是屢進世界500強榜單的中國平安。這里既吸引了杜邦、百安居、皇冠、好富頓、精量這樣的跨國公司，也培育出了大冷王、宇龍、研祥、愛施德這樣高成長性的小巨人企業(yè)，以及像創(chuàng)維、云海、海川、德潤、萬利達、步步高這樣的行業(yè)“隱形冠軍”。一些園區(qū)企業(yè)家嘴里的車公廟頗具傳奇色彩：“很多人騎著單車進來（創(chuàng)業(yè)），開著奔馳出去（離開）；在外面不行了再回來（重新創(chuàng)業(yè)）又能東山再起。”

（90年代初期的八卦嶺工業(yè)園）

（90年代末期的車公廟）

不管是占地116萬平方米的八卦嶺工業(yè)區(qū)、占地118萬平方米的車公廟工業(yè)區(qū)，還是稍晚的蓮塘工業(yè)區(qū)，都是深業(yè)集團旗下、改革開放以來國內的第一批大型工業(yè)區(qū)。

位列這個“第一批”的，還有1985年由深圳市政府和中國科學院共同創(chuàng)辦、占地1.15平方公里的科技工業(yè)園，不但是國內第一家科技園區(qū)、也是1991年經國務院批準的首批國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、更是國內單位產值較高的科技園區(qū)之一。

從車公廟工業(yè)區(qū)蛻變而來的有深圳唯一的國家級民營科技園，也是國家級孵化器的深圳福田天安數碼城；全國第一座高層工業(yè)用房建筑——深業(yè)泰然勁松大廈。

此外，全國首個出口監(jiān)管倉庫——筍崗倉儲工業(yè)園+、國內首個由企業(yè)投資的科技開發(fā)基金——民間科技創(chuàng)業(yè)中心、深圳國資首家援疆產業(yè)園——喀什深圳城、深圳國資首家醫(yī)養(yǎng)綜合體——深業(yè)健康生命中心、深圳市第一家“汽車上樓”汽車專業(yè)市場——深業(yè)泰富車城以及國家農業(yè)科技園核心項目——大鵬航天育種生態(tài)產業(yè)園，也紛紛在深業(yè)集團旗下的產業(yè)園區(qū)以創(chuàng)新姿態(tài)搶閘而出……

這些“第一”，既顯示了深業(yè)集團作為深圳市人民政府全資擁有、深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團，在深圳各個重點區(qū)域都有一定土地儲備的根深葉茂獨有優(yōu)勢，更重要的是，作為前身是1983年在香港注冊成立的“窗口企業(yè)”的深業(yè)（集團）有限公司實則有著“產業(yè)+科技”園區(qū)建設、專業(yè)運營的基因。

作為肩負使命的中國第一代工業(yè)園開拓者和中國城市產業(yè)園運營領跑者，在今天開幕的2019深圳房博會首屆產業(yè)園區(qū)展上，深業(yè)集團攜旗下43個園區(qū)整體亮相，也是第一次“方陣出列”向公眾展示其36年來在16座城市開發(fā)運營總建筑面積2442萬平方米的園區(qū)范式和經驗。

（深業(yè)集團總部——深業(yè)泰然大廈）

園區(qū)運營的“深業(yè)模式”

走過36年風雨的深業(yè)集團以房地產開發(fā)與經營；物業(yè)管理；以房地產產品及運營服務為主的資產管理業(yè)務；以道路運輸為主的基礎設施建設與運營；以股權及基金投資為主的新興產業(yè)投資業(yè)務為主業(yè)，同時涉足現(xiàn)代農業(yè)、高科技制造等領域。截至2019年6月末，集團資產總額1274億元，凈資產484億元，土地儲備近1300萬平方米。同時，擁有正在運營的收費公路3條，里程數達到188公里。

這樣的專業(yè)化基礎之上的多元化、全產業(yè)布局凸顯了深業(yè)四大核心優(yōu)勢：全業(yè)態(tài)地產開發(fā)、多類型園區(qū)運營、區(qū)域統(tǒng)籌以及金融與孵化，由此形成了“產業(yè)聚集、創(chuàng)新孵化、智慧運營、金融助力”的產業(yè)園區(qū)運營“深業(yè)模式”。

目前，深業(yè)管理運營的43座產業(yè)園區(qū)布局全國、深耕大灣區(qū)：其中自主開發(fā)運營29座，建筑面積2050萬平方米；有22座、總面積1875萬平方米位于粵港澳大灣區(qū)內。在這些園區(qū)中，共引進企業(yè)17275家，其中上市公司179家、世界500強企業(yè)19家、孵化器及創(chuàng)業(yè)服務機構50家，堪稱成長型創(chuàng)新企業(yè)的最佳合作伙伴。

作為產業(yè)園區(qū)創(chuàng)新升級的領跑者，過去36年，“再深耕共成長”對深業(yè)集團來說誠非虛言。通過精耕細作產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設和專業(yè)運營，不斷進行管理模式、業(yè)務能力的升級，深業(yè)產業(yè)園區(qū)從傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)、工貿園、科技園開發(fā)，轉型為如今的創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈打造，再到新興的產業(yè)城市綜合體、全產業(yè)生態(tài)鏈智慧運營，經歷了從園區(qū)1.0到5.1的5個發(fā)展階段，既順應了中國城市化和產業(yè)發(fā)展趨勢，更為城市產業(yè)升級換代作出了不可取代的貢獻，在取得發(fā)展規(guī)模量的增長和發(fā)展模式質的飛躍的同時，充分展示了深業(yè)集團為創(chuàng)業(yè)者筑夢、為園區(qū)發(fā)展助力、為城市塑造更多空間價值的匠心所在。

（深業(yè)上城）

不同階段，深業(yè)屢有標桿產品問世，包括獲2013年中國地產金磚獎（產業(yè)地產大獎）、2016年中國最具品牌影響力產業(yè)園區(qū)、2017年《產業(yè)園區(qū)創(chuàng)新影響力評價體系》標準起草單位、2018年中國產業(yè)新城運營商綜合實力TOP10等榮銜的天安數碼城，獲2017年中國產業(yè)園區(qū)運營商優(yōu)秀品牌的天安運營，獲2014年全國青年創(chuàng)業(yè)示范園區(qū)、2018年度粵港澳產業(yè)園區(qū)運營商10強的科技工業(yè)園，獲2014年美國LEED金獎、2015年美國LEED白金獎的深業(yè)上城，獲2015年全國十佳汽車園區(qū)、2018年有形汽車市場綜合實力5A等級的深業(yè)車城，獲2018年產業(yè)新城運營商綜合實力TOP10的深業(yè)智慧以及被定位為2019年灣區(qū)時尚總部中心的泰然立城，標桿產品的不斷涌現(xiàn)，坐實了深業(yè)作為產業(yè)園區(qū)運營平臺行業(yè)標桿的價值。

片區(qū)統(tǒng)籌中的“2049視野”

近兩年來，片區(qū)統(tǒng)籌成為深圳城市更新領域的顯學，它不再是單純的空間、建筑更新，而是從片區(qū)整體利益出發(fā)，通盤考慮空間、交通、產業(yè)、文化等的一體化城市更新工程。作為深圳第一批參與片區(qū)統(tǒng)籌工作的企業(yè)，深業(yè)集團與深圳各區(qū)政府均有戰(zhàn)略合作，迄今已成功獲得福田車公廟、八卦嶺，寶安孝德園，南山科技園中片區(qū)等近10平方公里的片區(qū)改造統(tǒng)籌主體資格。

在集約、綠色、開放、產城共榮的規(guī)劃理念下，深業(yè)將在上述片區(qū)通過新型智慧城市建設手段，增加城市公共配套供應、提升城市交通效能、改善城市空間環(huán)境質量；通過創(chuàng)新服務、智慧管理等園區(qū)運營手段，促進產業(yè)園區(qū)活力升級、引領城市高端產業(yè)的聚焦和健康發(fā)展，逐步將深圳建設成為持續(xù)領先的國際科技產業(yè)中心城市，成為科技振興、產業(yè)強國的重要戰(zhàn)略支點。

各片區(qū)統(tǒng)籌各有側重。占地3.58平方公里、規(guī)劃建面1120萬平方米的孝德園片區(qū)將升級傳統(tǒng)產業(yè)、傳承歷史文化，打造產城相融的城市生態(tài)文旅商務區(qū)；占地2.45平方公里、規(guī)劃建面1230萬平方米的科技園中片區(qū)則要建設粵港澳大灣區(qū)“科創(chuàng)中央智力區(qū)”；占地1.16平方公里、規(guī)劃建面480萬平方米的八卦嶺片區(qū)將再造深圳工業(yè)區(qū)發(fā)展模式的新典范，打造“八卦融城•創(chuàng)科金嶺”。而占地1.37平方公里、規(guī)劃建面585萬平方米的車公廟片區(qū)統(tǒng)籌，則是眾多片區(qū)中頗具特色的一個，在工作模式上實現(xiàn)政企合作，在技術層面上邀請頂尖智庫，特別是以產業(yè)為先導的定制式更新，在深圳乃至全國都走在了前列。作為具體實施單位的深業(yè)泰然，愿景是建立一個立體、復合式整體型園區(qū)、打造深圳2049未來之城，以“智能+”（智能為核心，結合金融、文化等多元素）產業(yè)模式率先探索如何在高房價下捍衛(wèi)低成本產業(yè)空間，成為引領新技術潮流、新生活方式的智慧型城市開發(fā)與運營典范。

命名為“2049”當然別有深意。深業(yè)集團的產業(yè)園區(qū)方陣在本屆房博會上震撼出列，本來就有向深圳建市40周年、中華人民共和國成立70周年獻禮之意，2049則將時間維度拉得更長。

在“未來之城”60平方米的全沉浸式空間影院里，看到了在中華人民共和國成立100周年的2049，深業(yè)未來城市發(fā)展的藍圖。沙盤聯(lián)動周邊全包圍式的投影幕墻，營造出深業(yè)著力布局的智慧中樞、智慧出行、智慧教育、智慧生活、智慧環(huán)境、智慧經濟六大未來智慧場景，在聲光電的場景體驗中，構筑起一個畫面感十足的未來城市映像，帶領觀眾暢想未來城市的美好生活。

這，既是深業(yè)集團成就未來世界一流智慧產城踐行者的雄心，更是不忘初心、念茲在茲的使命。

（車公廟片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃效果圖深圳2049未來之城）