根深葉茂 興業(yè)營城 ——深業(yè)集團(tuán)36年產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)之路

“產(chǎn)業(yè)+科技”的DNA

八卦嶺中無八卦，車公廟里念車公。

八卦嶺，“四橫九縱”的棋盤式道路格局看起來類似八卦的“龜背”圖形，其實(shí)較權(quán)威的考證是筍崗北有座牌榜山，“八卦”很可能是從“牌榜”的音訛傳而來。車公廟，以前是真有廟的，是為了紀(jì)念南宋末年護(hù)帝南行、忠直英勇的車大元帥而建，車公廟至今仍保留了車公轉(zhuǎn)運(yùn)、辟邪鎮(zhèn)災(zāi)的民俗。這兩個(gè)頗具歷史文化意味的地名，不僅承載了一段段引人入勝的傳說，也機(jī)緣巧合的成為了深業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)之路的起點(diǎn)。

1982年秋，深業(yè)鵬基集團(tuán)的前身深圳市工業(yè)發(fā)展服務(wù)公司承擔(dān)起八卦嶺工業(yè)區(qū)的開發(fā)任務(wù)。第一代工程兵開進(jìn)八卦嶺，推平一片片連綿的小山丘，建起多棟廠房和員工宿舍。這個(gè)時(shí)候的車公廟還是一片薄田漁火的世界。

1985年底，最早一批騎著單車來到車公廟踏勘、測量、燒荒的深業(yè)泰然集團(tuán)前身深圳市工業(yè)區(qū)開發(fā)公司員工，見到的未來工業(yè)區(qū)還是農(nóng)田一片，“周圍是荒草地，那些草高過人頭，鉆進(jìn)里面別人都看不到”。

當(dāng)年，這些成片建設(shè)開發(fā)的工業(yè)區(qū)引得五湖四海的投資者紛至沓來。數(shù)百棟標(biāo)準(zhǔn)廠房布滿了成千上萬家從事“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù)的電子廠、玩具廠、服裝廠、印刷廠……在八卦嶺工業(yè)區(qū)起步壯大的本土知名企業(yè)包括經(jīng)典故事、安奈童裝、先科激光、順豐瓦通等，最響亮的名字恐怕還是屢進(jìn)世界500強(qiáng)榜單的中國平安。這里既吸引了杜邦、百安居、皇冠、好富頓、精量這樣的跨國公司，也培育出了大冷王、宇龍、研祥、愛施德這樣高成長性的小巨人企業(yè)，以及像創(chuàng)維、云海、海川、德潤、萬利達(dá)、步步高這樣的行業(yè)“隱形冠軍”。一些園區(qū)企業(yè)家嘴里的車公廟頗具傳奇色彩：“很多人騎著單車進(jìn)來（創(chuàng)業(yè)），開著奔馳出去（離開）；在外面不行了再回來（重新創(chuàng)業(yè)）又能東山再起。”

（90年代初期的八卦嶺工業(yè)園）

（90年代末期的車公廟）

不管是占地116萬平方米的八卦嶺工業(yè)區(qū)、占地118萬平方米的車公廟工業(yè)區(qū)，還是稍晚的蓮塘工業(yè)區(qū)，都是深業(yè)集團(tuán)旗下、改革開放以來國內(nèi)的第一批大型工業(yè)區(qū)。

位列這個(gè)“第一批”的，還有1985年由深圳市政府和中國科學(xué)院共同創(chuàng)辦、占地1.15平方公里的科技工業(yè)園，不但是國內(nèi)第一家科技園區(qū)、也是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、更是國內(nèi)單位產(chǎn)值較高的科技園區(qū)之一。

從車公廟工業(yè)區(qū)蛻變而來的有深圳唯一的國家級民營科技園，也是國家級孵化器的深圳福田天安數(shù)碼城；全國第一座高層工業(yè)用房建筑——深業(yè)泰然勁松大廈。

此外，全國首個(gè)出口監(jiān)管倉庫——筍崗倉儲(chǔ)工業(yè)園+、國內(nèi)首個(gè)由企業(yè)投資的科技開發(fā)基金——民間科技創(chuàng)業(yè)中心、深圳國資首家援疆產(chǎn)業(yè)園——喀什深圳城、深圳國資首家醫(yī)養(yǎng)綜合體——深業(yè)健康生命中心、深圳市第一家“汽車上樓”汽車專業(yè)市場——深業(yè)泰富車城以及國家農(nóng)業(yè)科技園核心項(xiàng)目——大鵬航天育種生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，也紛紛在深業(yè)集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以創(chuàng)新姿態(tài)搶閘而出……

這些“第一”，既顯示了深業(yè)集團(tuán)作為深圳市人民政府全資擁有、深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，在深圳各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域都有一定土地儲(chǔ)備的根深葉茂獨(dú)有優(yōu)勢，更重要的是，作為前身是1983年在香港注冊成立的“窗口企業(yè)”的深業(yè)（集團(tuán)）有限公司實(shí)則有著“產(chǎn)業(yè)+科技”園區(qū)建設(shè)、專業(yè)運(yùn)營的基因。

作為肩負(fù)使命的中國第一代工業(yè)園開拓者和中國城市產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營領(lǐng)跑者，在今天開幕的2019深圳房博會(huì)首屆產(chǎn)業(yè)園區(qū)展上，深業(yè)集團(tuán)攜旗下43個(gè)園區(qū)整體亮相，也是第一次“方陣出列”向公眾展示其36年來在16座城市開發(fā)運(yùn)營總建筑面積2442萬平方米的園區(qū)范式和經(jīng)驗(yàn)。

（深業(yè)集團(tuán)總部——深業(yè)泰然大廈）

園區(qū)運(yùn)營的“深業(yè)模式”

走過36年風(fēng)雨的深業(yè)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；物業(yè)管理；以房地產(chǎn)產(chǎn)品及運(yùn)營服務(wù)為主的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；以道路運(yùn)輸為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營；以股權(quán)及基金投資為主的新興產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)為主業(yè)，同時(shí)涉足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高科技制造等領(lǐng)域。截至2019年6月末，集團(tuán)資產(chǎn)總額1274億元，凈資產(chǎn)484億元，土地儲(chǔ)備近1300萬平方米。同時(shí)，擁有正在運(yùn)營的收費(fèi)公路3條，里程數(shù)達(dá)到188公里。

這樣的專業(yè)化基礎(chǔ)之上的多元化、全產(chǎn)業(yè)布局凸顯了深業(yè)四大核心優(yōu)勢：全業(yè)態(tài)地產(chǎn)開發(fā)、多類型園區(qū)運(yùn)營、區(qū)域統(tǒng)籌以及金融與孵化，由此形成了“產(chǎn)業(yè)聚集、創(chuàng)新孵化、智慧運(yùn)營、金融助力”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營“深業(yè)模式”。

目前，深業(yè)管理運(yùn)營的43座產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局全國、深耕大灣區(qū)：其中自主開發(fā)運(yùn)營29座，建筑面積2050萬平方米；有22座、總面積1875萬平方米位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)。在這些園區(qū)中，共引進(jìn)企業(yè)17275家，其中上市公司179家、世界500強(qiáng)企業(yè)19家、孵化器及創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)50家，堪稱成長型創(chuàng)新企業(yè)的最佳合作伙伴。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新升級的領(lǐng)跑者，過去36年，“再深耕共成長”對深業(yè)集團(tuán)來說誠非虛言。通過精耕細(xì)作產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和專業(yè)運(yùn)營，不斷進(jìn)行管理模式、業(yè)務(wù)能力的升級，深業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)、工貿(mào)園、科技園開發(fā)，轉(zhuǎn)型為如今的創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈打造，再到新興的產(chǎn)業(yè)城市綜合體、全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈智慧運(yùn)營，經(jīng)歷了從園區(qū)1.0到5.1的5個(gè)發(fā)展階段，既順應(yīng)了中國城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，更為城市產(chǎn)業(yè)升級換代作出了不可取代的貢獻(xiàn)，在取得發(fā)展規(guī)模量的增長和發(fā)展模式質(zhì)的飛躍的同時(shí)，充分展示了深業(yè)集團(tuán)為創(chuàng)業(yè)者筑夢、為園區(qū)發(fā)展助力、為城市塑造更多空間價(jià)值的匠心所在。

（深業(yè)上城）

不同階段，深業(yè)屢有標(biāo)桿產(chǎn)品問世，包括獲2013年中國地產(chǎn)金磚獎(jiǎng)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大獎(jiǎng)）、2016年中國最具品牌影響力產(chǎn)業(yè)園區(qū)、2017年《產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新影響力評價(jià)體系》標(biāo)準(zhǔn)起草單位、2018年中國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力TOP10等榮銜的天安數(shù)碼城，獲2017年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商優(yōu)秀品牌的天安運(yùn)營，獲2014年全國青年創(chuàng)業(yè)示范園區(qū)、2018年度粵港澳產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商10強(qiáng)的科技工業(yè)園，獲2014年美國LEED金獎(jiǎng)、2015年美國LEED白金獎(jiǎng)的深業(yè)上城，獲2015年全國十佳汽車園區(qū)、2018年有形汽車市場綜合實(shí)力5A等級的深業(yè)車城，獲2018年產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力TOP10的深業(yè)智慧以及被定位為2019年灣區(qū)時(shí)尚總部中心的泰然立城，標(biāo)桿產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，坐實(shí)了深業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營平臺行業(yè)標(biāo)桿的價(jià)值。

片區(qū)統(tǒng)籌中的“2049視野”

近兩年來，片區(qū)統(tǒng)籌成為深圳城市更新領(lǐng)域的顯學(xué)，它不再是單純的空間、建筑更新，而是從片區(qū)整體利益出發(fā)，通盤考慮空間、交通、產(chǎn)業(yè)、文化等的一體化城市更新工程。作為深圳第一批參與片區(qū)統(tǒng)籌工作的企業(yè)，深業(yè)集團(tuán)與深圳各區(qū)政府均有戰(zhàn)略合作，迄今已成功獲得福田車公廟、八卦嶺，寶安孝德園，南山科技園中片區(qū)等近10平方公里的片區(qū)改造統(tǒng)籌主體資格。

在集約、綠色、開放、產(chǎn)城共榮的規(guī)劃理念下，深業(yè)將在上述片區(qū)通過新型智慧城市建設(shè)手段，增加城市公共配套供應(yīng)、提升城市交通效能、改善城市空間環(huán)境質(zhì)量；通過創(chuàng)新服務(wù)、智慧管理等園區(qū)運(yùn)營手段，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)活力升級、引領(lǐng)城市高端產(chǎn)業(yè)的聚焦和健康發(fā)展，逐步將深圳建設(shè)成為持續(xù)領(lǐng)先的國際科技產(chǎn)業(yè)中心城市，成為科技振興、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)國的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。

各片區(qū)統(tǒng)籌各有側(cè)重。占地3.58平方公里、規(guī)劃建面1120萬平方米的孝德園片區(qū)將升級傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、傳承歷史文化，打造產(chǎn)城相融的城市生態(tài)文旅商務(wù)區(qū)；占地2.45平方公里、規(guī)劃建面1230萬平方米的科技園中片區(qū)則要建設(shè)粵港澳大灣區(qū)“科創(chuàng)中央智力區(qū)”；占地1.16平方公里、規(guī)劃建面480萬平方米的八卦嶺片區(qū)將再造深圳工業(yè)區(qū)發(fā)展模式的新典范，打造“八卦融城•創(chuàng)科金嶺”。而占地1.37平方公里、規(guī)劃建面585萬平方米的車公廟片區(qū)統(tǒng)籌，則是眾多片區(qū)中頗具特色的一個(gè)，在工作模式上實(shí)現(xiàn)政企合作，在技術(shù)層面上邀請頂尖智庫，特別是以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的定制式更新，在深圳乃至全國都走在了前列。作為具體實(shí)施單位的深業(yè)泰然，愿景是建立一個(gè)立體、復(fù)合式整體型園區(qū)、打造深圳2049未來之城，以“智能+”（智能為核心，結(jié)合金融、文化等多元素）產(chǎn)業(yè)模式率先探索如何在高房價(jià)下捍衛(wèi)低成本產(chǎn)業(yè)空間，成為引領(lǐng)新技術(shù)潮流、新生活方式的智慧型城市開發(fā)與運(yùn)營典范。

命名為“2049”當(dāng)然別有深意。深業(yè)集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)方陣在本屆房博會(huì)上震撼出列，本來就有向深圳建市40周年、中華人民共和國成立70周年獻(xiàn)禮之意，2049則將時(shí)間維度拉得更長。

在“未來之城”60平方米的全沉浸式空間影院里，看到了在中華人民共和國成立100周年的2049，深業(yè)未來城市發(fā)展的藍(lán)圖。沙盤聯(lián)動(dòng)周邊全包圍式的投影幕墻，營造出深業(yè)著力布局的智慧中樞、智慧出行、智慧教育、智慧生活、智慧環(huán)境、智慧經(jīng)濟(jì)六大未來智慧場景，在聲光電的場景體驗(yàn)中，構(gòu)筑起一個(gè)畫面感十足的未來城市映像，帶領(lǐng)觀眾暢想未來城市的美好生活。

這，既是深業(yè)集團(tuán)成就未來世界一流智慧產(chǎn)城踐行者的雄心，更是不忘初心、念茲在茲的使命。

（車公廟片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃效果圖深圳2049未來之城）