調(diào)查| 限競(jìng)房入市周年：近七成未簽約便成庫(kù)存，央企也愁賣

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2018年6月，北京首批限競(jìng)房入市。

這一年，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為規(guī)則，作用于北京樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)。

2019年5月，北京再次拍出不限價(jià)地塊，土地市場(chǎng)又生變。

限競(jìng)房入市一周年，房?jī)r(jià)、地價(jià)趨穩(wěn)，滯銷困局仍在，分化依舊嚴(yán)重，但網(wǎng)紅盤亦頻現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目近期成為區(qū)域銷冠。

市場(chǎng)將去向何方？

政策掣肘

作為兩限房的“接替者”，限競(jìng)房自帶調(diào)控屬性。

早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。

到了2015年，北京樓市迎來(lái)“豪宅元年”，包括萬(wàn)柳書院、西宸原著等在內(nèi)的20余個(gè)頂豪項(xiàng)目的密集入市，令整個(gè)北京樓市“被豪宅化”，四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)都已經(jīng)開始步入8萬(wàn)元門檻。

這種火熱一直持續(xù)至2016年。在記者采訪的數(shù)位行業(yè)從業(yè)者中，回憶起2016年的北京樓市，他們都使用了“暴漲”一詞。“那個(gè)時(shí)候真的是一天一個(gè)價(jià)，房子和搶差不多了，如果你定金交得晚一會(huì)兒，房主可能就會(huì)漲價(jià)了。”

數(shù)據(jù)層面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，2016年間，每個(gè)月的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比幾乎都維持著兩位數(shù)增長(zhǎng)，9月～10月甚至超過(guò)了罕見(jiàn)的30%，價(jià)格指數(shù)也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款變首付，首付變車庫(kù)”成了當(dāng)時(shí)流傳甚廣的一句調(diào)侃。市場(chǎng)升騰，飛漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)令相關(guān)部門不得不出手整治。

2016年9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，即“9·30新政”。此后，北京的住宅土地供應(yīng)，幾乎都以這種形式推出。即住宅需要以政府限定的價(jià)格出售，多數(shù)項(xiàng)目戶型需采取“70/90”設(shè)計(jì)，要求開發(fā)商70%的房型低于90平方米，且購(gòu)房者5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。

2017年起，限競(jìng)房用地為北京住宅用地供應(yīng)的主流。據(jù)諸葛找房，2017年北京成交限競(jìng)房用地44宗，成交規(guī)劃建筑面積646萬(wàn)平方米，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競(jìng)房用地41宗，成交規(guī)劃建筑面積497萬(wàn)平方米，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例達(dá)到80%。

到2018年6月，限競(jìng)房用地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上。當(dāng)年6月10日，北京市首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目瀛海府開盤，當(dāng)天上午就被認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來(lái)選房，搶到就和中獎(jiǎng)一樣。

一年來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾走訪北京諸多熱門板塊限競(jìng)房項(xiàng)目，用“冰火兩重天”來(lái)形容并不為過(guò)。既有使出渾身解數(shù)去化依然一般的旭輝城，也有不愁賣的西城天鑄。

滯銷困局

入市之初，由于低于市場(chǎng)均價(jià)，潛在購(gòu)房客群擴(kuò)大，限競(jìng)房一度備受市場(chǎng)追捧，開發(fā)商們也表現(xiàn)出了極高的參與意愿。

事實(shí)上，最初城六區(qū)幾個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目去化情況還是很好的，但五環(huán)外一些項(xiàng)目就表現(xiàn)得不盡如人意，限競(jìng)房的火熱銷售也未持續(xù)太久。

從整體情況看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%；網(wǎng)簽面積為125萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%；平均網(wǎng)簽價(jià)為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。

也就是說(shuō)，近七成限競(jìng)房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹?kù)存積壓。

除滯銷外，限競(jìng)房的口碑也成為一大問(wèn)題。

由于地價(jià)、房?jī)r(jià)、配建規(guī)模都被限定，項(xiàng)目利潤(rùn)變得十分有限，加上限競(jìng)房的面積也被限制，其實(shí)開發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小，這就容易導(dǎo)致品質(zhì)問(wèn)題。除此之外，部分區(qū)域限競(jìng)房的均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了豪宅價(jià)格標(biāo)段，甚至超過(guò)10萬(wàn)元。如果在產(chǎn)品上做減法，開發(fā)商又靠什么來(lái)贏得高端改善客群？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩曾明確表示，限競(jìng)房比商品房差，共有產(chǎn)權(quán)房比限競(jìng)房還差。由此，當(dāng)“我們的限競(jìng)房跟商品房質(zhì)量一樣”這句話從某央企限競(jìng)房項(xiàng)目銷售人員口中說(shuō)出之時(shí)，還是可從中窺知一二的。

豐臺(tái)區(qū)某限競(jìng)房項(xiàng)目售樓處，工作日依舊有不少看房者。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化之下，區(qū)位和配置便成為突圍的核心要素。

據(jù)諸葛找房，北京各區(qū)域限競(jìng)房去化水平不同，豐臺(tái)區(qū)由于限競(jìng)房項(xiàng)目多位于五環(huán)內(nèi)，位置較好、購(gòu)房者關(guān)注度高，去化率為52％；其次為昌平區(qū)，去化率為48％。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，限競(jìng)房熱點(diǎn)集中在石景山、豐臺(tái)、朝陽(yáng)區(qū)孫河板塊。特別是西部區(qū)域，包括橡樹瀾灣、長(zhǎng)安云錦、國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安等熱盤不斷出現(xiàn)。從位置看，五環(huán)內(nèi)、四環(huán)周邊是這些項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，區(qū)位價(jià)值是第一大要素。同時(shí)，這些區(qū)位的交通等配套也優(yōu)勢(shì)明顯。

與此同時(shí)，限競(jìng)房們還面臨著供應(yīng)井噴、區(qū)域板塊項(xiàng)目扎堆的殘酷現(xiàn)實(shí)。在大興、亦莊、朝陽(yáng)、昌平、石景山等板塊內(nèi)，限競(jìng)房項(xiàng)目入市都十分集中，甚至出現(xiàn)過(guò)亦莊8個(gè)項(xiàng)目同期“近身肉搏”的激烈競(jìng)爭(zhēng)。此外，受“70/90”影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，這給未來(lái)項(xiàng)目再流通也帶來(lái)不利影響。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅就表示，過(guò)去兩年，北京在加大土地供量的同時(shí)，又限定價(jià)格和產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品的地段、戶型、總價(jià)高度相近，造成限競(jìng)房大面積滯銷，房企不得不在價(jià)格已被限定的情況下進(jìn)一步降價(jià)，從而斷臂求生。

去向何方

房企一方面要面臨來(lái)自同行的激烈競(jìng)爭(zhēng)，另一方面還要抗住房子短期賣不動(dòng)、回款難的壓力。

也正由此，不少限競(jìng)房項(xiàng)目的價(jià)格戰(zhàn)去年就已經(jīng)打響。

在大興區(qū)限競(jìng)房中海云筑開盤前（2018年9月30日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就不斷接到銷售電話，在每平方米42158元限價(jià)基礎(chǔ)上又降了6000元，均價(jià)36000元/平方米。

這意味著，還未開盤，中海云筑主打的89平方米三居總價(jià)從375萬(wàn)元變?yōu)?20萬(wàn)元。銷售人員對(duì)此的說(shuō)辭是：第一次開盤不做過(guò)多媒體宣傳，把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠，做足口碑傳播。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，2018年9月開盤后很長(zhǎng)一段時(shí)間，中海云筑的銷售均價(jià)一直維持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

正打價(jià)格戰(zhàn)的五環(huán)外某限競(jìng)房項(xiàng)目，工作日中午看房者絡(luò)繹不絕。

這只是一個(gè)縮影，除了房企自身外，限競(jìng)房也確實(shí)對(duì)樓市影響巨大。

房?jī)r(jià)方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)每月上漲不超過(guò)1%，同比沒(méi)有超過(guò)4%；價(jià)格指數(shù)僅從135.3上漲至140.7，可謂溫和。二手房有連續(xù)5個(gè)月環(huán)比微降，同比更是有10個(gè)月微降，價(jià)格指數(shù)從146.7上浮至146.9，幾無(wú)變化。

豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們項(xiàng)目的開盤令周圍二手房均價(jià)下降了1萬(wàn)元。這種限競(jìng)房新項(xiàng)目與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已不罕見(jiàn)。

土地方面，2018年，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%；成交總建設(shè)用地面積447.94萬(wàn)平方米，而2017年為639.02萬(wàn)平方米，下降約30%。

以青龍湖板塊為例，此前據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》，該區(qū)域分別在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相鄰限競(jìng)房地塊，先期成交的限價(jià)3.72萬(wàn)元/平方米，經(jīng)測(cè)算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r(jià)接近2.7萬(wàn)元/平方米。一年后成交的地塊，同樣限價(jià)3.72萬(wàn)元/平方米，但最終成交樓面價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米。

然而，在限競(jìng)房土拍政策兩年多后，開發(fā)商拿地回歸理性，北京的土地市場(chǎng)悄然生變。

5月28日，朝陽(yáng)區(qū)孫河一宗不限價(jià)地塊成交，開發(fā)商們似乎又有些蠢蠢欲動(dòng)。地處豪宅區(qū)，加之不限價(jià)，這宗始價(jià)為人民幣24.49億元的稀缺地塊，吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創(chuàng)、首開等10家房企參與爭(zhēng)奪，最終恒基地產(chǎn)以30.2億元收入囊中，溢價(jià)率23.3%，樓面價(jià)69572元/平方米，刷新孫河區(qū)域記錄。

諸葛找房方面表示，今年不限房?jī)r(jià)、不限70/90的地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間，預(yù)期未來(lái)隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多，土地出讓方式也將更加靈活。

（封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）