地價(jià)大幅走高致“地王”頻現(xiàn) 蘇州部分區(qū)域加碼限售為樓市降溫

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

春節(jié)后，蘇州樓市強(qiáng)勢(shì)回暖，土地溢價(jià)率大幅走高致“地王”頻現(xiàn)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)須付全款、托關(guān)系買房的現(xiàn)象。而這顯然與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)背道而馳。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)火爆的樓市，蘇州當(dāng)?shù)卦欢葌鞒龉俜綄⒃凇拔逡弧鼻巴ㄟ^(guò)“限售”手段加碼調(diào)控樓市，但政策遲遲沒(méi)有落地。

5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓；園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

至此，蘇州加碼樓市調(diào)控的靴子終于落地。

調(diào)控加碼為樓市“降虛火”

蘇州市政府在《意見(jiàn)》中強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控升級(jí)是基于“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’定位，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，遏制投機(jī)炒房，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”而出臺(tái)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《意見(jiàn)》主要從限售、調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則、人才優(yōu)先購(gòu)房、優(yōu)化學(xué)位政策等方面加碼樓市調(diào)控。

限售方面，《意見(jiàn)》規(guī)定蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域（東起京杭運(yùn)河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年方可轉(zhuǎn)讓。蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿5年方可轉(zhuǎn)讓。

調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則方面，《意見(jiàn)》將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。即：將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%～10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%~25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。

人才優(yōu)先購(gòu)房方面，《意見(jiàn)》要求在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房，實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)（銷）售許可建筑面積50%～60%的住房，優(yōu)先出售給在蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并在蘇州無(wú)自有住房的人才。

此外，《意見(jiàn)》還明確將優(yōu)化完善施教區(qū)內(nèi)住房的學(xué)位政策?！兑庖?jiàn)》自發(fā)布之日起施行。

“今年以來(lái)，蘇州的房?jī)r(jià)尤其是二手房?jī)r(jià)格在部分區(qū)域板塊上漲的趨勢(shì)十分明顯，特別是園區(qū)?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此次限售政策并未一刀切，不同的區(qū)域采取的政策不盡相同，針對(duì)性很強(qiáng)。而土地出讓政策的微調(diào)，也將對(duì)穩(wěn)定土地價(jià)格、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有積極意義?！?/p>

春節(jié)以來(lái)“地王”頻現(xiàn)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蘇州上述樓市新政的背景是近日蘇州多個(gè)區(qū)域在土拍中頻現(xiàn)“地王”，以及在園區(qū)等區(qū)域需要全款甚至需要托關(guān)系才能買到新房。而這與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路顯然背道而馳。

4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗宅地，其中位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

如位于吳中區(qū)太湖新城板塊的一宗總建筑面積15.58萬(wàn)平方米的住宅用地，在39輪競(jìng)價(jià)后被新城、招商聯(lián)合體以總價(jià)32.58億元、溢價(jià)率30.68%競(jìng)得，而其20909元/平方米的樓面價(jià)，打破該板塊于2017年創(chuàng)下的14522元/平方米的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

另一宗位于吳中區(qū)尹山湖板塊總建筑面積11.98萬(wàn)平方米的住宅用地，在僅僅6輪報(bào)價(jià)后就被碧桂園以總價(jià)26.27億元、溢價(jià)率56.7%競(jìng)得。而其21933元/平方米的樓面價(jià)，也打破了該板塊于2016年創(chuàng)下的16743元/平方米的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

而在4月29日的土拍中，位于園區(qū)的一宗宅地的樓面價(jià)創(chuàng)下10年來(lái)新高，更是將蘇州樓市的“小陽(yáng)春”行情推到極致。

當(dāng)日，工業(yè)園區(qū)的一宗總建筑面積近12萬(wàn)平方米的住宅用地，在前后40輪競(jìng)價(jià)后被中海以總價(jià)35.64億元、樓面價(jià)30287元/平方米、溢價(jià)率38%競(jìng)得，在地價(jià)創(chuàng)新高的同時(shí)，還成為園區(qū)10年來(lái)地價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米的地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“地王”頻出僅僅是蘇州土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)升溫的一個(gè)縮影。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州宅地平均樓面價(jià)15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來(lái)的次高位；平均溢價(jià)率19.11%，同比增加3.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加12.2個(gè)百分點(diǎn)。

庫(kù)存去化周期僅8個(gè)多月

除了土地市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)升溫，蘇州的樓市也在明顯回暖。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)53%，同比增長(zhǎng)高達(dá)80%；成交均價(jià)21742元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲11.6%。

庫(kù)存方面，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫(kù)存為614萬(wàn)平方米，為去年9月以來(lái)的最低，并延續(xù)自去年11月以下的下降趨勢(shì)。而以近12個(gè)月月均75萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算，其庫(kù)存去化周期僅為8.2個(gè)月。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在蘇州工業(yè)園區(qū)走訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，在供需失衡背景下，園區(qū)部分新盤甚至出現(xiàn)買房靠關(guān)系、買房須全款的亂象。

“蘇州作為長(zhǎng)三角區(qū)域的重要城市，未來(lái)發(fā)展空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人才的流入，會(huì)對(duì)蘇州樓市起到支撐作用。而庫(kù)存走低、年初融資相對(duì)寬松，房企在蘇州補(bǔ)倉(cāng)的意愿強(qiáng)烈?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，蘇州此次加碼樓市調(diào)控，對(duì)打擊炒房需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期具有積極作用，不排除當(dāng)?shù)睾罄m(xù)會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行檢查、整頓的力度。

多位業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，一些城市出現(xiàn)地價(jià)不斷創(chuàng)新高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象，并不符合上述調(diào)控思路。在調(diào)控思路沒(méi)有發(fā)生變化的情況下，樓市如果“維穩(wěn)”不利，地方政府極有可能會(huì)被中央點(diǎn)名、約談，甚至?xí)艿絾?wèn)責(zé)。