房價領(lǐng)漲全國的西安出了這個政策 “熱鍋”遇冷水或中傷改善客

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于啟動資金流動性風(fēng)險防控一級響應(yīng)的通知》（下稱《通知》），收緊當(dāng)?shù)刈》抗e金政策，并將于今年5月13日起正式執(zhí)行。

《通知》指出，將暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購房提取公積金；降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等。

對公積金貸款首付比例的具體要求包括：繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144平方米（含）以內(nèi)的首付比例不低于35%，面積在144平方米以上的首付比例不低于40%；對結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144平方米（含）以內(nèi)的首付比例不低于40%，面積在144平方米以上的首付比例不低于45%。

據(jù)了解，此前西安購房人只要憑購房合同就可以提取公積金。

出臺這一政策的直接原因，是西安住房公積金余額告急。來自《西安住房公積金2018年年度報告解讀》（下稱《解讀》）的數(shù)據(jù)顯示，2018年度，西安個人住房貸款余額占繳存余額比率為86.4%，解讀指出，這說明居民86.4%的公積金都用于住房公積金貸款。截至2019年3月，西安市公積金個貸率已達(dá)到94.14%的歷史高點。

4月16日，西安住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《資金流動性風(fēng)險防控辦法》（下稱《辦法》），指出個貸率在85%～90%之間應(yīng)該啟動資金流動性風(fēng)險防控一級響應(yīng)，個貸率在90%～95%之間應(yīng)該啟動資金流動性風(fēng)險防控二級響應(yīng)，個貸率在95%以上應(yīng)該啟動資金流動性風(fēng)險防控三級響應(yīng)。

房價領(lǐng)漲全國 去化期僅5個月

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策的出臺與西安樓市持續(xù)高熱不無關(guān)系。

要知道，在統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)里，西安房價同比漲幅24.4%，領(lǐng)漲全國。

據(jù)了解，2018年整個西安市場商品房都處于供不應(yīng)求狀態(tài)，上半年甚至出現(xiàn)一房難求。據(jù)西安當(dāng)?shù)厥袌鋈耸棵枋?，一些熱門項目的認(rèn)購率甚至達(dá)到100%，很多項目登記人數(shù)和退出項目數(shù)量呈現(xiàn)指數(shù)級增長。隨之，西安的住宅存量也不斷下降，去化周期下降到只有5個月。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月，西安市共計開盤項目26個，推出新房源6056套，成交4760套，去化率79%。3月全市商品房成交均價13370元/平方米，同比上漲7.6%。

西安樓市這一波升溫有跡可循。2017年1月，西安開始恢復(fù)限購政策，對成交有一定影響，但6~8個月后影響減弱，市場開始正常成交。而這一過程中，價格幾乎沒有受影響。

2017年之前，西安樓盤價格基本是6000～7000元/平方米，此后隨著改善需求的釋放價格一直在漲；經(jīng)歷了2018年下半年的小幅回落后，今年西安市場恢復(fù)上揚周期，成交量漲幅在20%~30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安房價也還是有一定上漲空間。

從開盤去化率即可見，去年西安市場整體去化率75%~80%，下半年略微有所下降，但今年開始平均去化率達(dá)到90%。

西安的土地市場同樣一路上揚。2018年，西安市場土地成交呈現(xiàn)明顯放量，年成交量同比上漲34.26%，樓板價上漲41.08%。

改善客群和投資客受影響

政策出臺對西安市場有何影響？

業(yè)內(nèi)人士指出，此次政策主要是管控流動資金風(fēng)險，因為近兩年西安使用公積金購房的貸款額度較大，停止公積金提取收緊貸款范圍，都是為防止購買力過早透支。

與此同時，政策的一大導(dǎo)向是抑制投資客。

業(yè)內(nèi)人士稱，在市場特別熱的情況下，購房的不光是當(dāng)?shù)乜腿?，還有許多外地投資客涌入。如果公積金不能提取了，對這部分客群也會有限制。

有當(dāng)?shù)厝耸抗烙嫞靼驳耐顿Y客大概占到購房人群的3成，大部分來自西安周邊。

“2016年下半年開始，鄭州和廣州的一些炒房團(tuán)進(jìn)入到西安當(dāng)?shù)?，也間接影響了房價上漲。”上述人士透露。

另外，整個西安市執(zhí)行開放落戶政策，為促進(jìn)人口導(dǎo)入，提倡在西安落戶，并且落戶后可以買房。

不過，目前西安市場官方統(tǒng)計口徑不透明，房價漲幅是否因為落戶人口導(dǎo)致沒有明確數(shù)據(jù)說明。不過已公布的數(shù)據(jù)顯示，從2017年3月開始的落戶政策，截至2018年底的新增落戶人口是105萬。

在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，人口紅利天然會促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，人口導(dǎo)入對樓市風(fēng)向會產(chǎn)生一定影響。

據(jù)了解，目前全國前20強(qiáng)房企基本都進(jìn)駐了西安，已經(jīng)替代了本土房企。品牌房企市場份額集中度在20%~30%。

市場火爆的情況下限制公積金，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一定可以限制一部分客流入市。不過，限制的比例可能不會很大，因為公積金回款慢、辦理流程復(fù)雜，一些購房者并不會采用。而對于開發(fā)商來說，更傾向一次性付款或商業(yè)按揭貸款，最后才可能接受公積金購房。

“這一政策要說限制，也更多作用于有公積金貸款需求的改善人群和投資客。”業(yè)內(nèi)人士表示。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）